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大沢 孝一おおさわ こういち

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ローンあっせん手数料について

公開日:2022年7月31日

ご覧いただき、ありがとうございます。

 

仲介手数料が《無料もしくは割引》の大沢です。

 

先日国土交通省の見解にて仲介手数料とは別にローンあっせん手数料の名目等にて報酬を受け取っている不動産会社は処分対象の可能性があるとの記事が7月26日に住宅新報より公開されました。

 

【ローンあっせん手数料とは】

自社の提携がある金融機関へ住宅ローンをあっせんした際に手数料をいただくというものになります。

 

提携があるため、優遇金利や手数料等の諸費用が抑えられる等お客様へのメリットがございますが、それに伴って費用が発生するのはどうなのでしょうか?

 

【宅建業法での報酬額の限度】

宅建業法では仲介手数料を不動産売買価格の3%+6万円+消費税が報酬の限度と定められております。

 

不動産会社の中にはローンあっせん手数料という名目にて仲介手数料とは別にお客様へ請求している不動産会社も見受けられます。

今回の国土交通省の見解では仲介手数料(物件価格+3%+消費税)+別途手数料は勿論、仲介手数料+別途手数料が法令の物件価格+3%+消費税内であったとしても処分の対象となり得るとされております。

 

弊社は以前よりローンあっせん手数料はいただいておらず、仲介手数料についても割引もしくは無料にてご紹介させていただいております。

 

不動産のご購入・ご売却については、是非不動産流通システムへお気軽にお問い合わせください。

 

よろしくお願い致します。

 

メールアドレス:ko.osawa@red-sys.jp

携帯番号:080-6789-2599

LINE : https://line.me/ti/p/1x-TF4t8s6

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不動産仲介会社各社の仲介手数料率について

公開日:2022年5月27日

ご覧いただき、誠にありがとうございます。

 

仲介手数料が《無料もしくは割引》の不動産流通システムの大沢です。

 

皆様不動産仲介における手数料は不動産価格の3%+6万円の消費税とご存知の方も多いかと思います。

 

では不動産仲介会社の手数料率はどれくらいなのかはご存知でしょうか?

今回は大手不動産会社の手数料率についてお話しさせていただきます。

 

  • 仲介手数料率とは?

 一般の不動産仲介会社であれば不動産価格3%+6万円の消費税を売主様もしくは買主様よりいただきます。

 売主様と買主様の双方を担当した場合には売主様と買主様の双方より仲介手数料をいただくため、6%+12万円の消費税となります。

 そのため、6%に近い不動産会社であれば両手の仲介が多い不動産会社であることが分かります。

 大手会社はどのくらいの仲介手数料率になるのか見てみましょう。

 

  • 流通大手各社の仲介手数料率

 仲介手数料率は手数料収入÷取扱高にて計算することが可能です。

企業名 取扱高
(百万円)
手数料収入
(百万円)
手数料率
三井不動産リアルティグループ
(三井のリハウス)
1,563,891 76,771 4.99%
住友不動産販売 1,241,023 62,358 5.02%
東急リバブル 1,226,485 57,899 4.72%
野村不動産グループ
(野村不動産ソリューションズ)
893,423 34,718 3.88%
三井住友トラスト不動産 412,462 17,475 4.23%

※出典:公益社団法人不動産流通推進センター 【2022不動産業統計集(3月期改訂)】より

https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202203/202203_3ryutsu.pdf

 

仲介手数料率が4.5%の場合、仲介の半分が両手取引となります。

そのため、上位3社の5%前後の仲介手数料率は7割以上が両手取引を行っていることが分かります。

両手取引の仲介は日本の不動産取引では禁止されていないため、両手取引の仲介自体はいけないということでありません。

しかし、両手取引の仲介を行いたいために囲い込みを行う等の行為が売主様の利益にはなっていないことが多いです。

両手取引の仲介と不動産の囲い込みについて下記にても詳しくご説明しておりますため、よろしければご覧くださいませ。

両手仲介と不動産の囲い込み (reds.co.jp)

 

  • 不動産流通システムでは?

当社では両手取引の仲介を禁止しておりますため、売主様・買主様のどちらかの専属としてお取引となり、お客様にとって最良のお取引となるように努めて参ります。

また当社では仲介手数料が無料もしくは割引のため、仲介手数料率が3%以下となります。

 

不動産売買の際は是非、お気軽にお問い合わせください。

 

よろしくお願い致します。

 

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囲い込物件について

公開日:2022年1月10日

ご覧いただき、ありがとうございます。

 

仲介手数料が《無料もしくは割引》の不動産流通システムの大沢です。

 

本日お客様にてご見学を希望された物件が3物件あったのですが、3物件中2物件が囲い込み物件でした。

その中にはTVCMもやっている大手電鉄系不動産会社もございました。

表面上は囲い込みを行わないと明言しているにもかかわらず、囲い込みをしている物件は少なくありません。

今回は囲い込み物件についてお話しさせていただきます。

 

・両手仲介について

不動産の売却や購入をする際には不動産会社にてお願いをし、仲介をしていただきます。

売主様を担当する仲介担当者は売主様より、買主様を担当する仲介担当者は買主様より仲介手数料をいただきます。

1物件について、売主様と買主様の双方を仲介担当者となることが出来れば売主様、買主様の双方より仲介手数料をいただける両手仲介と言われ2倍の仲介手数料をいただけることとなります。

1物件について片方の手数料しかいただけない取引よりも両方から手数料をいただけた方が営業成績も良くなりますので、両手仲介を目指す不動産会社が基本となります。

※不動産流通システムでは両手仲介を禁止しております。

 

・囲い込み物件について

両手仲介を行いたいがため、他の不動産会社からのお客様への紹介させない方法を囲い込みと言います。

囲い込みの特徴

①SUUMOやアットホーム等には掲載されている物件が不動産業者間のデータベース(レインズ)には登録されていない。

②不動産業者間のデータベース(レインズ)に登録があるものの販売図面を登録していない。

③不動産業者間のデータベース(レインズ)に販売図面の登録もあるが、案内希望を出すと売主様の都合が悪いと案内をさせない。等

 

①、②は比較的囲い込み物件とすぐ分かるのですが、③は本当に売主様のご都合が悪いのかどうかが分からず、判断が難しいところです。

 

囲い込みをされた場合のデメリット

他の不動産会社へ問い合わせをしたお客様へのご紹介が出来ないため、紹介すれば成約となったかもしれいないという機会損失となります。

また、複数のご案内が入ることで、早期成約や高額成約と繋がるところ、ご案内お客様数が少ないため、成約に繋がらない。等

 

売主様にてご自身の物件が囲い込みされているかどうか確認する方法

・不動産業者間のデータベース(レインズ)にての確認

不動産業者間のデータベース(レインズ)に登録をした際には登録証明書が発行されます。

その中にて【登録内容確認URL】http://www.reins.or.jp/ と【確認用ID】、【パスワード】が記載されておりますので、そちらから登録内容を確認し、販売図面が登録されているか確認が出来ます。

 

・物件ご案内時にお客様と一緒に別の不動産会社担当者が来ているか確認

不動産をお探しのお客様は自社は勿論、他社のお客様も間違いなくいらっしゃるかと思います。

毎回、自社のお客様のみをご案内されている場合には囲い込みをしている可能性がございます。

 

※当社では不動産業者間のデータベース(レインズ)には必ず販売図面も合わせて登録を行っております。

また、販売図面下のURLにて現在の販売状況をご確認もいただけるものとなっておりますので、簡単に確認をすることが出来ます。

 

勿論、売主様は高く売却をしたく、買主様は安く購入したい希望があります。

その双方を担当すること自体、相反しているため、仲介人としてはやりとりが難しいこともございます。

売主様・買主様の双方の仲介を担当した場合には、買主様にてはご予算や住宅ローンのお借入れ限度額等があるため、どうしても売主様に金額の調整等をお願いする傾向となり、売主様にとって不利となることも少なくありません。

 

当社は両手仲介を禁止しており、売主様よりご依頼をいただいたのであれば、ご売却のみのお手伝いを行い、買主様よりご依頼をいただいたのであればご購入のみのお手伝いを行い、依頼者にとって最善のお取引が出来るよう尽力致します。

 

是非、お気軽にお問い合わせ下さいませ。

 

メールアドレス:ko.osawa@red-sys.jp

携帯番号:080-6789-2599

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大手不動産会社なら安心?

公開日:2021年2月4日

ご覧いただき、ありがとうございます。

 

仲介手数料が《無料もしくは割引》の不動産流通システムの大沢です。

 

不動産のご購入やご売却にて、大手不動産会社にお願いをした方が安心だとお考えの方も多いかと思います。

しかし、本当に大手不動産会社だから安心なのでしょうか?

 

不動産の仕事では両手の仲介よりも、片手の仲介の方が圧倒的に取引が多いです。

※両手の仲介・片手の仲介

 売主様・買主様を1つの不動産会社が担当し、売主様・買主様双方より仲介手数料をいただく場合のことを両方からもらうため両手の仲介といい、売主様・買主様のどちらかのみを担当し、他の会社と共同にて仲介をすることを片手の仲介といいます。

 

最近ではコロナ過ということや不動産の繁忙期(12月~3月)ということもあり、売却物件数が非常に少ない状態です。

そのため、新規売出物件でもすぐに成約となってしまうことも少なくありません。

先月に何度かあった事例ではありますが、大手電鉄系の不動産会社が専任媒介契約にて売却活動をしていた物件をご覧になられたお客様がいらっしゃったのですが、営業マンの対応が悪く、また仲介手数料についても高かったため、当社にお問い合わせがございました。

そして当社にて、再度物件をご案内し、ローン審査を行い承認も得られ、購入申込書を提出したのですが、自社のお客様を優先するということにて、当社を通しての購入が出来ませんでした。

お客様へは対応が悪く同条件でも、その会社を通しての購入はしたくないとのことでしたが、本当にお気に召していただいておりましたため、購入を第一に考えるのでしたら、そちらを通さずには購入出来ないことを説明し、お客様はご納得いかない中、大手電鉄系の不動産会社を通してのご契約となってしまいました。

 

専任媒介契約を結んでの売却活動の場合には依頼をいただいた場合、7日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構(レインズ)に登録をする義務があります。

しかし、この会社はレインズへの登録も途中で消す対応等を行い、売主様にとっては機会損失となるような状況でした。

 

今回のケースだけではなくとも、大手の不動産会社にてスーモやアットホーム等のポータルサイトへの掲載はしている物件でも不動産流通機構(レインズ)への登録がない物件や他の不動産会社へ紹介させないように販売図面の登録をしていない等のケースもございます。

両手の仲介を行う事が出来れば1つのお取引で、仲介手数料が倍になるので、優先したい気持ちも分かりますが、不動産営業はご売却もしくはご購入のご依頼をいただいたお客様にとって良い取引となるように行うことが一番大切だと思います。

 

そのため、不動産流通システムでは基本的に売主様・買主様の双方の仲介である両手の仲介を行いません。

売主様からのご依頼であれば、高く成約出来るように努め、買主様からのご依頼であれば費用を出来るだけ抑えての購入を努めております。

 

お客様にとって良いお取引となるように全力で努めます。

 

是非、お気軽にお問い合わせくださいませ。

 

 

 

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不動産会社買取のメリットとデメリットについて

公開日:2020年11月14日

ご覧いただき、ありがとうございます。

 

仲介手数料が《無料もしくは割引》の不動産流通システムの大沢です。

 

不動産を売却の相談した際に、不動産会社より買取の提案がある場合があります。

買取とは不動産会社がお客様の不動産を購入後、リフォームを行い販売する目的にて行います。

今回は仲介と買取のメリット・デメリットについてお話しさせていただきます。

 

<仲介の場合>

メリット

  • 高く売り出して、高く売れる可能性があります。

デメリット

  • 内見・・・・様々なお客様に何度も室内を見て頂く必要があります。

       (土日の内見が多く拘束される。 プライバシーを見られてしまう。)

  • 価格・・・・最終的にいくらで売れるか分かりません。

       (内装リフォームが必要になる場合があります。)

  • 時期・・・・いつ売れるか確定出来ません。

      成約後買主様がローンを利用する場合には解除条件が付きます。

      買主様のローンが否認された場合には白紙解約となります。

      最終金の授受まで最低でも契約後1か月以上かかります。

      管理費等も引渡しまで売主様負担です。

  • 瑕疵担保責任・・・・

      引き渡し後の設備類の故障について担保責任があります。

      例:給湯器が故障して使用出来ない時の修理費用

      例:給水管・排水管の故障により専有部分の水漏れの時の修理費用

  • 仲介手数料・・・・

        通常の仲介会社では成約金額の3%+6万円+消費税がかかります。

        不動産流通システムでは仲介手数料の割引がございます。

        最大で無料になりますので、費用が抑えられます。

 

<買取の場合>

メリット

  • 価格・・・・確定します。
  • 時期・・・・確定します。

   (ローンを利用しないため、解除条件も付きません。即現金の取引が可能です。)

  • 瑕疵担保・・現況売買なので原則的に売主様に責任が及びません。
  • 直接買取なので、仲介手数料は無料です。
  • 内装費用もかかりません。当社で内装し「付加価値」をつけて再販売致します。

デメリット

  • 仲介よりも価格は低くなります。

 

不動産会社の買取の計算方法はリフォーム後にいくらで売れるのかを計算し、それからかかる経費や利益等を差し引き買取金額を出していきます。

例えばリフォーム後に7,000万円にて売却できる物件の場合

7,000万円から利益(10%)を引いた金額:6,300万円(A)

リフォームにかかる費用:600万円(B)

その他諸経費:100万円(C)

6,300万円(A)-600万円(B)-100万円(C)=5,600万円

 

上記の場合、買取金額が5,600万円にて提示されます。

 

築年数が古い物件の場合には仲介での数字と買取金額があまり変わらないケースもありますが、基本的には仲介にてのお取引の方がお手取りが多くなる傾向にあります。

 

不動産流通システムでは買取のご提案もさせていただきますが、まずはお客様にはどの売却方法が良いのかをご提案させていただきます。

 

お気軽にお問い合わせくださいませ。

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不動産の広告・チラシについて

最終更新日:2020年7月11日
公開日:2020年7月9日

ご覧いただき、ありがとうございます。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》の不動産流通システムの大沢です。

 

皆様ご自宅に不動産のチラシが投函されていた経験はございませんでしょうか?

 

不動産のチラシは新規売出物件のチラシから、●●●●万円にてお客様のマンションをお探しのお客様がいらっしゃいます等が多いかと思います。

 

不動産会社は売却物件が無ければ、ご購入検討者様からのお問い合わせをいただけないため、売却物件の取得をするために、様々な種類のチラシ・広告物を投函しております。

 

インターネットが普及する前には紙媒体の広告しか行えないため、チラシや新聞の折り込み広告を行っていたため、その名残がまだあります。

 

私も大手の不動産仲介会社にて勤めていた際にはチラシ等を月に数千枚投函していましたが、投函するのにも自転車を利用する等して行うのですが、投函するだけでも数十時間はかかってしまいます。
実際そのチラシ等からお問い合わせがあるのは1万枚に1件あるかどうかの印象でした。

 

現在でも不動産会社以外にも飲食店やクリーニング等、様々な業種の会社からチラシやダイレクトメール等多くの広告物がありますため、内容を見ずに捨ててしまうことがほとんどでは無いでしょうか?

 

私は不動産会社に勤めているため、不動産会社の広告等は目を通して処分をしていますが、他の広告部に関しては、内容をほとんど見ずに処分をしてしまっております。

 

確かに1万枚に1件のお問い合わせを求め、行うことは無駄ではありませんが、不動産流通システムでは、チラシ等の広告物の経費を抑え、チラシ等の広告物の投函する時間を削減し、その削減した時間をお客様への物件紹介や売却査定の時間に充て、お客様との接客時間を確保し、通常の不動産会社よりも良質なサービスを行えるよう心掛けております。

 

不動産会社にお問い合わせ頂いた方でしたら、仲介手数料の違いやサービスの違いをお分かり頂けるかと思います。

 

是非、お気軽に不動産流通システムへお問い合わせくださいませ。

 

お客様のご希望に沿った条件にて不動産のご購入・ご売却のお手伝いをさせていただきます。

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