小野田 浩(宅建士・リフォームスタイリスト)
「安心・安全」なお取引をご提供します。
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最終更新日:2020年6月9日
公開日:2020年6月8日
こんにちは。
不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。
新型コロナウイルスによる「自粛」の反動もあってか、「緊急事態宣言」が明けてからお問合せが増えて、毎日バタバタと忙しくしております。
先日は同じ日に、世田谷区の新築戸建と府中市のリノベーションマンションのご購入を 仲介手数料【無料】にてお手伝いさせて頂きました。
今回のお客様はお二組とも「テレワークで在宅勤務をする機会があるかも知れない」という視点からも物件の間取りをご検討されていらっしゃった様でした。
「生活様式」が変われば、住まいに求められるモノも変化して来ます。
弊社へのお問合せにも、都心に拘らずに住環境の良い郊外での住まい探しを考え始めたというお客様からのお問合せがちらほらと増えている印象がございます。
先日のブログ「新型コロナ「新しい生活様式」の実践例と今後の不動産需要の変化」に記載した様に、物件選びの視点にも新型コロナウイルスによる「新しい生活様式」の影響は着実に広がっている様です。
「新しい生活様式」に対応した物件へのお住替えを 弊社【REDS】ならば、ご購入もご売却も仲介手数料【無料・割引】でお手伝いさせて頂けます。
〇 世田谷区の新築戸建
通常の不動産会社では、約260万円かかる仲介手数料が【無料】となり、更に100万円のお値引きで、合計で【約360万円】お得にご購入となりました。
〇 府中市のリノベーションマンション
通常の不動産会社では、約110万円かかる仲介手数料が【無料】となり、【約110万円】お得にご購入となりました。
(こちらは他のお客様からの引き合いがあった為、残念ながら、お値引き交渉は出来ませんでした)
お二組合わせて、合計で470万円お得にご購入となりました!
誠におめでとうございました!
お引渡しまで、しっかりサポートさせて頂きます。
次にお得にご購入されるのは、あなたの番かも知れません。
気になる物件がございましたら、お気軽にお問合せ下さい。
経験豊富なスタッフが「新しい生活様式」に対応したお住替えをお手伝いさせて頂きます。
では、また。
最終更新日:2021年7月5日
公開日:2020年5月20日
こんにちは。
不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。
新型コロナウイルスの感染拡大に伴う「緊急事態宣言」の解除が明日(5月21日)に発表になるんじゃないかと期待していましたが、
残念ながら、東京・神奈川・千葉・埼玉の首都圏の1都3県と北海道は、「緊急事態宣言」が継続する事になりそうだとのニュースを先程テレビで見ました。
「緊急事態宣言」が解除になったら、物件を見に行きたいというご連絡を多数頂いておりましたので、非常に残念でしたが、あと一踏ん張りですね。
(内見をお待たせしているお客様、もう少々お待ち下さい)
さて、本日は新規にお預りしました売却物件のご紹介をさせて頂きます。
◆ 目黒区大岡山1丁目 売地 ◆
・土地面積 66.26㎡(20.04坪)
・1種低層住居専用地域
・建ぺい率 60%
・容積率 150%
・西側 5.3m公道
・建築条件無し
こちらの物件は「建築条件無し」なので、お好きなハウスメーカーでこだわりの注文建築を建てて頂く事が可能です。
人気の東急目黒線、東急大井町線の大岡山駅から徒歩5分の距離にありながら、商店街のある通りから1本入った通りに面しているため、周辺は閑静な住宅地となっており住環境良好です。
前面道路は幅員5.0m以上ある公道(区道)のため、解放感のあるすっきりとした街並みとなっています。
(※ 弊社では物件の売買金額に応じた割引率が適用され、売買金額が5,000万円以上の場合には、仲介手数料の割引率は50%で【半額】となります。
【無料】となるのは、新築戸建・リノベーションマンション等の不動産業者が売主で、売主業者より弊社が仲介手数料を頂戴出来る場合です)
弊社【REDS】なら、こちらの物件以外にも一般に流通している物件であれば、ほとんどの物件について、不動産売買の仲介手数料が「無料か割引」となります。
気になる物件情報等ございましたら、早急にお調べしてご連絡させて頂きますので、お気軽にお問合せ下さい。
なお、ご売却の際の仲介手数料も「無料か割引」となりますので、ご売却をお考えのお客様もお気軽に弊社へお問合せ下さい。
では、また。
最終更新日:2020年5月15日
公開日:2020年5月14日
新型コロナウイルスによって日本全国に発令されていた「緊急事態宣言」が、「特定警戒都道府県」の茨城、石川、岐阜、愛知、福岡の5県を含む、39県を対象に本日(5/14)付けで解除される事になりそうです。
また、今回の解除の対象外となった 北海道、東京、埼玉、千葉、神奈川、京都、大阪、兵庫についても、1週間後の5/21を目途に改めて判断する方針とのことで、感染拡大の第二波、第三波の懸念はありますが、取り敢えずは一段落といったところでしょうか。
ところで、最近の弊社へのお問合せで特に増えているのが、投資用不動産の売却のご相談です。
新型コロナウイルスによって、リーマンショックを超える景気後退(リセッション)が起こると言われておりますので、投資用不動産を所有されている方の多くが、ご売却のタイミングを気にされていらっしゃると思います。
今回は新型コロナウイルス「緊急事態宣言」解除後の不動産投資市場と投資用不動産の売却時期(タイミング)について考えてみたいと思います。
以下、あくまで当方の私見となりますが、
投資用不動産については、家賃収入目的等での長期保有を前提としていないなら、なるべく早目に売却した方が良いというのが、私の見解です。
(私だけでなく、大多数の皆さんも同じ意見だとは思いますが…)
これは、今後の景気後退による「賃料の下落」と、投資物件に求められる「利回りの上昇」が、高い確率で予想されるためです。
基本的に投資用不動産の価格は「賃料収入 ÷ 利回り」で決定されます。
仮に賃料が5.0%下落して、年間の賃料収入が120万円から、114万円に下がったとします。
そして取引利回りの水準は1.0%上昇して、5.0%から6.0%になったとします。
すると、売却価格は 2400万円 から 1900万円 へ 500万円(約21%)も値下がりしてしまう事になります。
・2,400万円 = 120万円 ÷ 5.0%
・1,900万円 = 114万円 ÷ 6.0%
物件の存するエリアや物件の種類・グレード等にもよりますが、景気後退期の不動産投資市場ではこれ位の家賃や利回りの変化は、1~2年もあれば十分に起こり得る変化と考えられます。
家賃収入目的等での長期保有を前提としている方なら、それでも良いのかも知れませんが、所得税や住民税の減税目的で多額の不動産投資ローンを組んで、最近購入された方達の中には、節税効果よりも、転売後の損失の方がはるかに大きくなってしまうケースも少なくないと思われます。
先日のブログ「新型コロナウイルスの影響による今後の不動産価格について」にも書きましたが、都心のタワーマンションなどの一部の物件は、相続対策等の需要や、希少性等から資産価値が下がりにくい傾向が続くと思われますが、駅から遠いマンションや、郊外のアパートなどは残念ながら下落傾向が続いて行くと思われます。
また、昨今の投資用不動産に対する金融機関の融資の締め付けが、更に投資用不動産市場の需給ギャップに追い打ちをかける事になります。
今はまだ、日銀の買い支え等もあって日経平均株価はさほど大きな値下がりとはなっていませんが、これから株価の値下がりが本格的に始まると、投資用不動産の市場は今よりも一層と冷え込むことが予想されます。
投資用不動産は自己居住用の不動産よりも価格の変動幅が大きく、また景況感等で需給バランスが崩れると、物件の存するエリアによっては、多少の割安感があっても売却の目途が全く立たなくなる場合もございます。
(不良債権の査定の仕事をしていた時に、当方はこういった物件を山程見て来ました)
新型コロナの収束までどれ位の期間がかかるのか、収束後の景気回復が2~3年でのV字回復になるのか、それとも10年以上かかるのか まだ何も分かりませんが、投資の基本は「リスク管理」であることは間違いありませんので、
今一度、ご自分の資産状況やライフプラン等をご確認の上で、投資物件のご売却をお考えになるなら、多少の損切りをしても、早目に動かれることを選択肢に加えても良いかと思います。
ではまた。
最終更新日:2020年5月10日
公開日:2020年5月6日
こんにちは。
不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。
今回は、5月4日に政府の専門家会議が示した「新しい生活様式」の実践例から、今後の不動産の購入に際しての需要の変化について考えてみました。
5月4日、政府は新型コロナウイルス感染症に関する緊急事態宣言を5月末まで延長することを決定しました。
5月末まで延長なんて、経済への悪影響が心配されますが、感染拡大防止の為にはここが最初の正念場と思って一致団結して耐えるしかないですね。
(仮に5月で感染拡大に低下傾向が見られても、第2波、第3波が来る事も十分に覚悟しておいた方が良いんでしょうね…)
5月4日、新型コロナウイルスの感染拡大防止策を検討する政府の専門家会議は長期的に感染拡大を防ぐために「新しい生活様式」の実践例を下記の様に示しました。
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◆ 「新しい生活様式」の実践例 ◆
【一人一人の基本的感染対策】
◇感染防止の3つの基本
(1)身体的距離の確保
(2)マスクの着用
(3)手洗い
・人との間隔は、できるだけ2メートル(最低1メートル)空ける。
・遊びに行くなら屋内より屋外を選ぶ。
・会話をする際は、可能な限り真正面を避ける。
・外出時、屋内にいるときや会話をするときは、症状がなくてもマスクを着用。
・家に帰ったらまず手や顔を洗う。できるだけすぐに着替える、シャワーを浴びる。
・手洗いは30秒程度かけて水とせっけんで丁寧に洗う(手指消毒薬の使用も可)。
◇移動に関する感染対策
・感染が流行している地域からの移動、感染が流行している地域への移動は控える。
・帰省や旅行は控えめに。出張はやむを得ない場合だけにする。
・発症した時のため、誰とどこで会ったかをメモにする。
・地域の感染状況に注意する。
【日常生活を営む上での基本的生活様式】
・こまめに手洗い、手指の消毒を行う。
・せきエチケットの徹底。
・こまめな換気。
・身体的距離の確保。
・「3密」の回避(密集、密接、密閉)。
・毎朝体温測定、健康チェック。発熱または風邪の症状がある場合は無理せず自宅で療養する。
【日常生活の各場面別の生活様式】
◇買い物
・通販も利用する。
・1人または少人数ですいた時間に買い物に行く。
・電子決済の利用。
・計画を立てて素早く済ます。
・サンプルなど展示品への接触は控えめに。
・レジに並ぶときは、前後にスペースを空ける。
◇公共交通機関の利用
・会話は控えめに。
・混んでいる時間帯は避けて。
・徒歩や自転車利用も併用する。
◇娯楽、スポーツなど
・公園はすいた時間、場所を選ぶ。
・筋トレやヨガは自宅で動画等を活用。
・ジョギングは少人数で行う。
・すれ違うときは距離を取る。
・予約制を利用してゆったりと。
・狭い部屋での長居は無用。
・歌や応援は、十分な距離かオンラインで。
◇食事
・持ち帰りや出前、デリバリーも利用。
・屋外空間での利用。
・大皿は避けて、料理は個々に。
・対面ではなく横並びで座る。
・料理に集中、おしゃべりは控えめに。
・お酌、グラスやおちょこの回し飲みは避ける。
◇冠婚葬祭などの親族行事
・多人数での会食は避ける。
・発熱や風邪の症状がある場合は参加しない。
【働き方の新しいスタイル】
・テレワークやローテーション勤務の実施。
・時差通勤。
・オフィスは広々と。
・会議はオンラインで。
・名刺交換はオンラインで。
・対面での打ち合わせは十分な換気とマスクの着用。
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新型コロナウイルスによる経済活動や移動の制限等は、ワクチン等の治療薬の開発とその効果の発現により、段階的に1~2年程度で解決されるかも知れませんが、
働き方改革やIT技術の発展等も相まって、これを契機に働き方や生活様式自体が変わる可能性が指摘されています。
もしそうなった場合、新型コロナウイルスの騒動が終息した後も、今後の不動産購入に際しての需要に変化が出て来ることが考えられます。
具体的には「少し遠くても、もう少し広い物件に」という需要が一定割合で増えるのではないかと考えています。
「テレワーク」が浸透すれば、家の中に「仕事部屋」が一部屋欲しいという人は確実に増えますし、これまで会社にいた人間が在宅勤務で家にいる時間が増えれば、広いリビングが欲しくなるかも知れません。
「時差通勤」や「ローテーション勤務」で通勤ラッシュの混雑が緩和されて、通勤が楽になると「同じ予算でもう一部屋増えるなら、広いリビングが手に入るなら、10~15分位は長く電車に乗っても良いか」と考える方も増えて来るのではないでしょうか。
現在は、物件のご購入を検討されていても「緊急事態宣言」が解除されるまでは、内見等を自粛しようとお考えの方も多いかと思います。
この機会に新型コロナウイルスの騒動が収まった後の働き方や生活様式を想像して「少し遠くても、もう少し広い物件に」という選択肢を加えて、購入物件の希望条件を考え直してみるのも良いのではないでしょうか。
では、また。
最終更新日:2020年4月23日
公開日:2020年4月21日
新型コロナウイルスによる「緊急事態宣言」の対象地域が日本全国に広げられる事になり、東京はもとより日本全国の街中から人影が消えています。
こういう「空気を読む」日本人の国民性は、新型コロナウイルスの感染拡大防止に確実にプラスでしょうから、アメリカやヨーロッパ諸国の様な事にならずに、このまま徐々に沈静化してくれるんじゃないかと期待しています。
(アメリカは「経済活動再開」って、免疫検査するとしても大丈夫なんでしょうかね?)
ところで、「緊急事態宣言」を受けて、大手の不動産業者が軒並み店舗を閉めている影響もあり、先週から来月6日までは、お客様が全く動かないと思っていましたが、当方のお預りしている一部の売却物件については、 4月7日の1都6県の「緊急事態宣言」の発令以降の方がお問い合わせが増えています。
(たまたまなのかも知れませんが)
お問い合わせが増えたのはどんな物件かと言えば、下記の2件です。
この2物件の共通点は、「資産価値」の高さ です。
先日のブログ「新型コロナウイルスの影響による今後の不動産価格について」にも記載したような、「資産価値」が落ちにくい物件 は、通常の市況では大幅な価格交渉は中々出来ません。
そこで、あえてこの様な市況下だからこそ価格交渉を有利に進められると考えた、資金的な不安の少ない方々がご購入に動かれているのではないかと思われます。
確かに、当方が先週末にお手伝いさせて頂いた 都内のタワーマンションのご購入の際にも、価格交渉を有利に進める事が出来ましたので、確実に今は 交渉がしやすい状況と言えます。
この先の住宅ローンのお支払いにあまりご心配がない方であれば、今は「資産価値」の高い物件をお得に買えるチャンスですので、コロナショックの鎮静化を待たずとも、このタイミングで物件のご購入を検討されるのも一つの手かも知れません。
では、また。
最終更新日:2020年4月21日
公開日:2020年4月7日
いよいよ新型コロナウイルスにより「緊急事態宣言」が発令される事になりました。
諸外国の様な「ロック・ダウン」(都市閉鎖)程の行動の制限はない様なのですが、やはり「緊急事態宣言」が発令されるなんて事になると、「大変なことになっているんだ」という事を改めて自覚させられます。
(4/4(土)16:30 の JR山手線 有楽町の線路脇です。
「緊急事態宣言」の発令前ですが、誰も歩いていませんでした)
日本中、いや世界中がこれから景気が悪くなると言われています。
リーマンショックを超える影響が出るなんて言われています。
(ワクチンが開発されても、しばらくはダメなんでしょうかね?)
そうなると、不動産の売買を検討されている方が気になるのが、今後の不動産価格の動向かと思います。
先日のブログ「新型コロナウイルスの影響による今後の不動産価格について」にも書きましたが、都心のタワーマンションなどの一部の物件は、今後も資産価値が下がりにくい傾向が続くと思いますが、駅から遠いマンションや、郊外の戸建は残念ながら下落傾向が続いて行くと思われます。
こうした物件については、もともと人口減少による「空家率」の増加で、価格が下落傾向にありましが今回の新型コロナによる影響が、更に追い打ちをかける事になります。
私の暮らしている場所は都心から電車で40分、駅から家までは徒歩10分、低層の戸建て住宅の立ち並ぶ住宅地域です。
このエリアの地価は、バブル崩壊前を100とすると、その後は基本的に徐々に下落が続いていて、現在は60~70%位になっています。
買い物も便利で、治安も良く、住環境の良い住宅地ですが、おそらく今後も価格が上がって行く可能性は高くないと思われます。
人口減少による「空家率」の増加が改善されない限りは、需給の関係で構造的に価格は下に引っ張られるからです。
じゃあ、不動産は絶対に買わない方が良いのか? といえば、私の答えはノーです。
絶対に倒産しない会社に勤めていて、働いている限り家賃補助が出て、退職までに十分な貯蓄が見込め、その貯蓄で退職後の生涯分の家賃を余裕を持って払えるならば、「購入しない」という選択肢をお勧めするかも知れませんが、そうでないなら、住宅ローンを組める間に無理のない返済計画で住宅ローンを組んで、住宅を購入すべきだと思います。
(※ あくまで無理のない返済計画である事が前提です)
住宅ローンには、完済までの年齢が決められており、いつまでも「35年」でローンを組める訳ではありません。
(ローンを組める期間が短くなれば、当然月々の支払いは多くなります)
健康状態を損なってしまい「団体生命信用保険」に加入できない場合には、住宅ローンを組むことが難しくなってしまいますが、このリスクは年齢を重ねる毎に増して行きます。
また、不動産が下がってから買おうと考えた時には、自分の年収も下がっているかも知れません。
今後は「売却時にも同じ価格かそれ以上の価格で売却が出来る」という状況は期待できないかも知れませんが、それでも、気に入った物件に住む事による満足度はなくなりませんし、購入した物件は自分の資産になります。また、自分の身に万一の事が起こっても、団体生命信用保険に入っていれば、残された家族に生活する為の家を残す事が出来ます。
今後はこの様な視点での住まい選びも多くなってくるのではないでしょうか。
ではまた。
最終更新日:2020年4月13日
公開日:2020年3月21日
(弊社の渋谷スタジオにて篠原アナウンサーから取材を受けている様子です)
番組の内容は、コロナショックの影響でご案内のお客様が減っていること。中国製の部品が入らないためにキッチン・トイレ等の設備機器の納入が遅れて、この為に新築物件やリノベーション物件のお引き渡しに遅れが出ていること。お引っ越しにも異変が起こっているという内容でした。
先日、当方が新築戸建ての建売業者さんから聞いたお話では、こちらの業者さんでもコロナショックの影響で引渡し直前の物件のトイレが手に入らなくなってしまい、お約束の期日に物件のお引渡しが出来なくなりそうになった為(お客様と合意の上で)、何とか確保できた賃貸アパート用のトイレを仮設置して、取りあえずお引渡しをさせて頂いたという事でした。
(後日、戸建用のグレードの高いトイレが手に入ったら、改めて付け替えるお約束だそうです)
売主業者さんも、お客様も大変ですね。
多分、似たようなお話は色々な所で起きているのではないでしょうか。
私が聞いたお話みたいに何とかお引渡しを受けられるケースは良いのですが、住み替えやお引越しのスケジュールが絡んでいたりすると、仮住まいを探す必要も出て来ますから、これは経済的にも精神的にも本当に大変ですよね…。
ところで、今回の新型コロナウイルスの影響による景気悪化(コロナショック)を契機に、これまで上昇傾向を続けていた不動産の取引価格は一旦、下落に転じる可能性がとても高いかと思います。
特に外国人観光客によるインバウンド景気に沸いていた地方の観光地等の地価は、大きく下落するのではないでしょうか。
このところの地価公示等を見ても明らかな様に、こちらは過熱気味だったので、今回の新型コロナウイルスによる騒動が落ち着いて、外国人観光客の客足が戻って来ても、価格水準はすぐには戻らない可能性が高いと思われます。
他方で、マイホームとしての底堅い実需のある物件や、賃貸需要が高く一定水準以上の家賃収入が見込めて、評価額の圧縮による相続税の高い節税効果が期待できるような、都心のタワーマンション等の資産価値の高い物件の価格は、今回のコロナショックで一旦、価格が下がっても、比較的短期間で元の価格水準へ戻る可能性もある様な気がしています。
新型コロナウイルスの感染拡大が終息して、一日も早くこれまでの日常が戻る事を祈るばかりです。
では、また。
最終更新日:2020年3月26日
公開日:2020年3月12日
こんにちは。
不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。
先日、杉並区の建築条件付き売地のご購入を 仲介手数料【無料】にてお手伝いさせて頂きました。
(「建築条件付き売地」とは、売主様または売主様の指定する建築会社で建物の建築を行う事が付帯条件として付いている宅地の事です)
角地なので、解放感があり、陽当りと通風の良い住環境の良好な宅地です。
また、建物も売主様のモデルハウスを見学し、担当者の方からプレゼンを受け、間取りの打合せを行い、ご納得頂いて無事にご契約となりました。
● N様、杉並区の建築条件付き売地のご購入 おめでとうございました。
弊社のご利用で 仲介手数料【無料】になり【約150万円】お得にご購入となりました。
誠におめでとうございます!
お引渡しまで、しっかりサポートさせて頂きます。
次にお得にご購入されるのは、あなたの番かも知れません。
気になる物件がございましたら、お気軽にお問合せ下さい。
経験豊富なスタッフが住宅ローンのお手続きもお手伝いさせて頂きます。
では、また。
公開日:2020年1月21日
こんにちは。
不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。
文京区の新築戸建のご購入を 仲介手数料【無料】にてお手伝いさせて頂きました。
● K様、文京区の新築戸建のご購入おめでとうございました。
弊社のご利用で 仲介手数料【無料】になり、通常の不動産業者を利用された場合に比べて【約270万円】お得にご購入です。
駅から徒歩6分、大通りから少し中に入った高台にある閑静なご新居での新生活、楽しみですね。
お引渡しまで、しっかりサポートさせて頂きます。
次にお得にご購入されるのは、あなたの番かも知れません。
気になる物件がございましたら、お気軽にお問合せ下さい。
経験豊富なスタッフが住宅ローンのお手続きもお手伝いさせて頂きます。
では、また。
公開日:2019年12月1日
こんにちは。
不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。
先週は下記2件のご契約を 仲介手数料【割引】にてお手伝いさせて頂きました。
● A様、中古戸建てのご購入おめでとうございました。
お値引き + 仲介手数料【割引】にて、通常の不動産業者に比べて【約240万円】お得にご購入となりました。
● M様、中古マンションのご購入おめでとうございました。
お値引き + 仲介手数料【割引】にて、通常の不動産業者に比べて【約200万円】お得にご購入となりました。
11月は4件のお取引をお手伝いさせて頂きました。
お値引と仲介手数料【無料・割引】にて、 4件合計で「約600万円」お得 にお取引となりました。
誠におめでとうございました。
次にお得にご購入されるのは、あなたの番かも知れません。
気になる物件がございましたら、お気軽にお問合せ下さい。
経験豊富なスタッフが住宅ローンのお手続きもお手伝いさせて頂きます。
では、また。