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大橋 暢昌おおはし のぶあき

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タワーマンションのご契約のご報告です。

公開日:2022年4月29日

こんにちは。仲介手数料最大【無料】REDS】エージェントの大橋です。

久しぶりのご契約のご報告です。契約をしてはいましたが、半分以上のブログが契約報告になってしまうため控えておりました。今回のお客様はかなりのお得額になりましたので、ご参考までにお話させていただきます。

最初にご報告させていただきますと、【520万円】お得にご購入いただきました。

内訳は、物件代金△100万円・仲介手数料無料(通常420万円)です。物件は五反田駅~大崎駅間のタワーマンションです。

1階のエントランスからは桜並木の絶景が見え、お子様が遊べるスペースもあるような、都心のビル街の中に落ち着けるスペースのある立地でした。お部屋も素晴らしく、キッチン以外はほぼフルリフォームで、ビルトインエアコン・給湯器も新しく新築同様のマンションでした。

お客様とは半年前にお問合せをいただき、ご予算・エリア・間取り等ご相談しながら色々な物件をご覧いただきました。ようやく今までで一番気に入ったマンション、そして一番お得に購入できるお住まいが見つかったという経緯です。

特にエリア(学区等)が決まっている方は、今の状況ですとお住まい探しは大変だと思います。直ぐに売れてしまったり、囲い込みに合いご覧になれないケースも多々ございます。

是非、仲介手数料最大【無料】REDSエージェントの大橋にご相談いただけたらと思います。

 

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タワーマンションの相続について、衝撃が走りました。

公開日:2022年4月22日

こんにちは。仲介手数料最大【無料】REDSエージェントの大橋です。

この度、最高裁判所で驚きの判決が示されました。

簡単にお伝えしますと、相続税を安くするために子孫に現金ではなく不動産で残しましょう!といった今までの風習の一部が無くなってしまったのです。

〇現在まで⇨土地の公示価格(固定資産税等を決める不動産の価値を【路線価】という国土交通省が発表した価格が存在します)は、実際にお取引される価格より都心部は安い事が多く、例えば実際には1億円でお取引されるタワーマンションの公示価格は3000万円ほどとなりますので(一つの例です)相続時の税金が軽減される事となります。なぜならタワーマンションは小さい土地に何100世帯もの居住部分があるので、1世帯の土地の持ち分は小さくなります。そうしますと土地の持ち分が少ない分支払う税金はお安くなります。

〇今回の判決後⇨最高裁の判決では相続税の計算は公示価格では無く【時価】にて算出する。となりました。但し「著しく不適当な場合は例外規定として国税当局が独自に再評価できる」といった内容です。

今回の裁判があった不動産は、公示価格⇨3億3千万円 評価額⇨約12億7千万円 3億円の追徴課税となりました。

相続税に関しましては今回の様な裁判結果になりましたが、公示価格で支払う毎年の固定資産税・都市計画税はかなりお安くなるので魅力的なのは変わりありません。気になりますのがどのマンションが「著しく不適当な場合」に該当するかです。

今後、不動産の相続に関し今回の様な状況が多々出て来ると思います。今回の裁判が【凡例】となりますので、タワーマンションをお持ちの方は頭の隅に覚えていただきますと幸いです。

仲介手数料最大【無料】REDSエージェントの大橋がお送りいたしました。

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不動産の契約にあたり【宅建士】が裏でしている事をご紹介いたします。

公開日:2022年3月11日

こんにちは。仲介手数料最大【無料】REDSエージェントの大橋です。

今回は契約のあたりまして【宅建士】の私たちが一体何をしているのか。を公開したいと思います。

読み合わせに2時間ほどかかる【重要事項説明書】【売買契約書】ですが、不動産の取引時にトラブルを避けるため色々な調査や経験が必要となってきます。

先ずは物件の調査に関しましてですが、〇所有者や不動産の登記事項について調べる⇨法務局で謄本(土地・建物)・公図・測量図・建物図面を取得する。〇不動産について役所で調査⇨都市計画・道路種別・道路幅員・都市計画道路・航空法・埋蔵文化財保護法・ハザードパップ取得・地区計画等その他物件により色々な項目を調べていきます。〇インフラ関連⇨電力会社・下水道局・水道局・ガス会社〇さらにマンションですと、管理会社に調査路依頼⇨重要事項に係る調査報告書・長期修繕計画・管理規約・総会資料等

これだけの情報を集めなくてはなりません。すべてのエビデンスが揃ったところで、ようやく契約書類の作成に入ります。これは、弊社のお客様を守るために行っております。未然にトラブルを回避するため、もちろんお客様に有利にお取引が出来るよう盛り込む言葉も考えます。

なかなかお客様には伝わらないところですが、REDSの宅建士はお客様を守るため、日々尽力しております。もちろん経験も豊かなスタッフが揃っておりますので、判らないところでお客様に有利な文言が入っているケースもあると思います。

この他にも、住宅ローン・減税に対してのアドバイスもエージェントとして行っております。

お客様にWINをお届けする、仲介手数料最大【無料】REDSエージェントの大橋がお送りいたしました。

 

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不動産購入時の税金につきまして。【REDS】大橋

公開日:2022年3月4日

こんにちは。仲介手数料最大【無料】REDSエージェントの大橋です。

今回は不動産購入時にかかる税金につきまして少しお話をしたいと思います。

不動産を検討し、不動産会社に相談に伺った方ならなじみのあるものだと思いますが【資金計画】【資金計算書】なるものをお持ち帰りになった事と思います。ほとんどの皆様は【高い】と思ったと思います。

一般的な内訳として、〇仲介手数料〇銀行さんの申し込み手数料〇登記費用〇火災保険料〇ローン代行手数料 等大体ですが、物件代金の7%~10%が別途必要だという事が判ります。この中で弊社は【仲介手数料 無料・割引】となりますので、大体4%~7%が一般的な諸費用です。

ただし、この中に【税金】がかなり多くの部分含まれています。

〇不動産取得税〇登録免許税(登記費用の一部)〇ご契約の印紙税〇仲介手数料の消費税〇銀行さんとのお借入の契約時の印紙税〇固定資産税 等です。

この他に、課税業者さんから不動産を購入する場合、建物には消費税がかかります。

例えば50,000,000円の中古マンションを購入した場合、諸費用には約100万円以上の税金が含まれます。(物件によります)

その後も固定資産税を支払い続けます。

以前ご紹介をいたしましたが、年金生活になった時の総務省が発表している老後の居住費は月々2万円以下でした。税金を払うのはもったいないとお思いの方もいらっしゃると思いますが、しっかりと納税し将来に備えるのも良い選択肢だと思います。

もし『もっと、詳しく聞きたい』との事でしたら【REDS】大橋までご連絡をいただけたらと思います。

アドレス:no.ohashi@red-sys.jp    迄。

仲介手数料最大【無料】REDSの大橋でした。

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すみません。最近不満に思っている事

公開日:2021年8月20日

こんにちは。仲介手数料無料【REDS】エージェントの大橋です。

 

秋雨前線が8月に全国に停滞しました。土砂災害や河川の氾濫などでたくさんの命が奪われたこと、コロナウィルスの影響で命が奪われた方に御冥福をお祈り申し上げます。

特にご年配の方が 【人生の最後にこの様なかたちで】という事が多く大変残念な気持ちです。

今まで幸せに、そして穏やかに過ごしてきた方たちが、強引に命を奪われたこと。

何故、今なんだろうと考えます。

不動産売買を生業としている私にとってご契約時に説明はあったのだろうか?きちんと調査をしていたのだろうか?

と、改めて考えさせられた次第であります。

購入のお申し込みをいただけるのはわたくしも嬉しく思います。

が、違う物件を購入していたらきっと人生は変わっていたと思います。

特に、お子様のいるお客様は学区等によって大きく変わってくると思います。

その様な人、ご家族の未来を守らなくてはいけない職種と考えております。

これからも本当にご納得いただきご契約に結びつけて行ければ幸いです。

 

お客様の人生を預かる仕事です。

今後もWINWINになるお取引ができればと思います。物件価格や仲介手数料でご納得いただけるのではなく、

本当に必要なものをご提案できればと思います。

今後ともよろしくお願いいたします。

 

※人の好い年配の方が理不尽に命を失うニュースが最近多かったためブログに致しました。

 

今回は以上となります、また改めまして近況をご報告できればと思います。

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自然災害が多発しております。お住まい探しで参考になる情報をご紹介いたします。

最終更新日:2021年7月17日
公開日:2021年7月16日

仲介手数料最大【無料】のREDSエージェントの大橋です。

昨今、局地的に降る大雨や土砂災害、河川の氾濫など生命の危機にさらされております。

実際に過去の災害で未だに家に帰れない家族、ご家族を失った方、皆様思い出とともに色々なものを失っております。

 

REDSエージェントして何か出来ることは無いのか考えた次第です。

昔はよく、台、岡、山などの地名を選ぶと良いとされておりました。

逆に、谷、川、池等水に関する地名や、低い土地を連想される地名は避けた方が良いと聞いたことがあるかも知れません。

 

ですが、行政による町名の変化によって、過去の町名が無くなってしまったり変更になったりと地元に方でないとわからないような状況が増えてきました。

 

そこで一つ【古地図】をご参考いただけたらと思います。

昔は河川だったところや、明らかに盛土をしたような地形の変化を確認することが出来ます。

過去に東京都小平市近隣で新築住宅の販売を手掛けていたこともあり、参考の地図を比較してみます。

【例1】

西武新宿線小平駅近辺の地図の比較です。(約100年前の地図です)

現在小平市仲町(小平駅より南側)は100年前には小川新田となっており、田んぼだったことが判ります。

現在の小平市大沼町(小平駅北側)は確かに田んぼだったようですが、そうでないところも大沼町表記になっております。

この辺りは武蔵野台地と言われ地盤の強いところが多く平坦な立地ですので、地図上でも大幅に変わっているところでは無いのですが、それでも気にしなくてはならないエリアは判ります。

※実際には地盤調査を行い、強度が足りない場合は地盤改良を行うので現在は安心にお住まいになれると思われます。

【例2】

こちらは100年前と現在の東京湾の比較です。かなり地形が変化していることが見て取れます。

現在は建築技術も向上しているので、そこまで気になさらなくても良いとは思いますがご参考までに。

 

今回の【熱海市】の災害地も詳しく調査すれば等高図等から地形の変化が判ると思います。

現在も熱海市では捜索活動が続いております。一日も早く不明者の方が救出されることをお祈りいたします。

 

日本は昔から地震や火山の噴火、河川の氾濫等災害の多い歴史を持っておりますが、令和のこの時代の技術力や情報発信力を駆使して日本が一体となって、このような災害が起こらない様な国になればと思っております。

 

また、改めまして不動産業からの情報をお伝えしてまいります。

今後とも、宜しくお願いいたします。

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【お客様の声】をいただきました。ご紹介させていただきます。

公開日:2021年7月9日

こんにちは。仲介手数料最大【無料】

不動産流通システム【REDS】エージェントの大橋です。

「お客様の声」といただきましたのでご紹介させていただきます。

※無事にお引渡し(売買)されたお客様のアンケートとなります。

 

今回のお客様は仲介手数料【割引】で、横浜市の中古一戸建を約50万円も

お得となりご購入いただいたお客様でした。

 

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Q.REDSを何でお知りになりましたか?
→ Google検索
Q.REDSに問合せてみようと思った理由は何でしょうか?
→ 仲介手数料が安いため。
 
Q.REDSスタッフの対応は如何でしたか?

 

→ 非常によかったです。
 
Q.他に比較した不動産会社はありましたか?

 

→ 大成有楽不動産販売
 
Q.REDSにお任せ下さった理由は何でしょうか?

 

→ 仲介手数料が安いため。
 
Q.REDSの業務内容にご満足いただけましたか?
  1. 仲介手数料体系は? →非常に満足です。
  2. 専門家としてのアドバイスは? →細かなアドバイスもいただけてよかったです。
  3. 契約金額は? →満足です。
  4. 成約までに要した期間は? →満足です。

 

Q.もしも、将来また不動産の売買をおこなうとしたら、また、REDSをご用命いただけますか?

→ はい。

 
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

大変お綺麗にお使いになられていた一戸建てでしたので、クリーニングをしただけで

お住まいになれるような優良物件でした。売主様にも感謝です。

今年の2月にお問合せを頂きまして、お会いするまではリモートでのご案内をメインで

対応しておりました。

そして価格、内部状況共に気になる物件がとの事で初めてお会いし、その場でお申込み

をいただきました。

物件探しから4か月経っておりましたので、相場感がご理解できたこと、早いご決断を

いただけたことが良いお取引につながりました。

(他にもお申し込みが入っていた為)

先日無事にお引越しも終わり、トラブルも無くご満足いただけていると思います。

※今回の物件は築浅だったため新築時の10年保証の引継ぎや、設備機器の3か月保証も付きました。

 

REDSのエージェントとして、今回の様な良縁の一つ一つを大切にし、

WINWINの関係を築けますと大変喜ばしく思います。

 

それでは、また改めましてご報告させていただきます。

ありがとうございました。

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物件の内見。ご契約そしてお引き渡しまでのスケジュール。①

公開日:2021年7月2日

こんにちは。

仲介手数料最大【無料】のREDSエージェントの大橋です。

つい先日ですが、オーナーチェンジのマンションをご契約いただきました!

売主様側だったのですが、ご契約まではスケジューリングの確認をしておりましたが、

実際決済までとなりますと、過去も含め皆様あまりご存じないことに気付きました。

 

皆様ご契約に至るまではお調べになってご存じだと思います。

今回は、改めまして内見からお引渡しまでご説明できればと思います。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

①内見

住宅や中古住宅で空室の場合は、事前に鍵の手配をいたします。

立会の場合・現地にキーボックスがある場合・先方さんに取りに行く場合等

色々な対応がございます。

ですので、今すぐお願いして内見できる場合とそうでない場合がございます。

 

居住中の場合は事前にお住まいの方に確認し予約を取らないと内見できません。

さらに、先方の担当者さんが忙しく立ち会えない場合もございますので、

何件もご覧になる場合は時間を厳守しながら内見をいたします。

 

〇お申込み

理想のお住まいが見つかった場合、お申込みをいたします。

価格の交渉、決済(お引渡し)までの期日、特に中古の場合は

現状の設備や動産(エアコンやカーテン、テーブル、ソファ等)

条件を売主様にお伝えいたします。条件にご納得でしたらいよいよ

契約です。

※通常ですと、お申込みをしてから大体1週間以内にご契約の運び

 となります。

売主様が一般の方の場合、あまり大きな金額の値引きを提示しますと

取引が整わないどころか取引していただけなかった事が何度もございます。

条件が整わなかったときは、改めまして他物件を内見いたします。

〇ご契約

ご契約にあたってですが、先ずは物件の自己紹介【重要事項説明書】の

ご説明がございます。ここで、誰名義か、ライフラインはしっかりしているか

法規上の問題はないか、地域の取り決め等ご確認をいただきます。

これで、ご納得でしたら売買契約書のご説明に入ります。

ここまでで通常2時間ほどかかります。

この後に住宅ローンのお申込み等を行いますと、最長で4~5時間かかる方も

いらっしゃいます。

👇新築住宅の場合の例です。

土地を購入し注文住宅を建てる場合はこちらです👇

この様に購入する物件により変わってきます。

特に注文住宅や中古を購入しリフォームする場合

買主さんもかなりパワーを使います。

 

いかがでしょうか?

長くなってしまいましたので、続きはその②でお伝えいたします。

それでは、また改めさせていただきます。

どうぞよろしくお願いいたします。

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お住まい探しの注意点⑥(入居後のトラブルの解決方法)

最終更新日:2021年4月16日
公開日:2021年4月15日

こんにちは。

仲介手数料最大【無料】の不動産流通システムREDSの大橋です。

昨今のお住まい探しの傾向ですが、以前は新築のご住宅が人気でしたが

現在は中古物件のお取引を望む方が増加しております。

〇単純に価格が安い

〇自分の好みにリフォームして使用したい

〇ほしいエリアに新築住宅が無い

といったようなお声をいただきます。

皆様、ホームページ、SUUMOさん、アットホームさん等をご覧いただき

お住まい探しをしていると思いますが、一つ。

【中古物件は当たり、外れが大きい】

事が上げられます。

中古物件をお探しの方は、しっかりと物件をチェックし精査することが

必要です。

以前に合ったトラブルを少しご紹介したいと思います。

他にも、インターネット環境の問題であったり、電気(分電盤)の容量を

増やせなかったり、色々な相談を受けてきましたが9割方は解決できます。

対策方法をご紹介いたします。

中古物件の購入の際にトラブルが多いのは、お住まいの持ち主さんと買主さんの

意識(考え方)が違うことです。持ち主さんはそこで暮らしていたので、現状が

当たり前に思っています。買主さん側は賃貸のように住んでから故障等が無い事

が前提です。このような考え方の違いから「話が違う!」となる事が多いのです。

中古物件の契約の際は「付帯設備表」「物件状況報告書」といった書面が取り交

わされます。契約時でも一番最後に出てくる書面ですが、設備の故障や近隣の

トラブルの詳細の報告が持ち主さんより説明があるので、契約書と同様に注意する

事が必要です。

中古物件の場合、お引渡し(残金支払い時)から

①設備の故障は「付帯設備表」に故障していませんと申告があったものに関し、

 7日以内に報告をすれば、持ち主さんの責任と負担で直す事になります。

②水漏れ・シロアリの被害・給排水管の破裂に関しては3ヶ月以内に報告する

 事で対応いただけます。

水漏れはゴム部分の劣化は買主さんの負担になります。給湯器に関してはガス会社

に連絡をし、使用開始の点検を受けることで故障の有無がわかります。

設備があった無かったは、契約時に「付帯設備表」をきちんと確認をすればトラブ

ルになる事はありません。

厄介なのは近隣の音です。引っ越しをした後にご近所さんが楽器を買いトラブル

になった事や、同時期に上下で販売があり、上の部屋を購入した方のマナーが悪か

ったケースがありました。マンションの場合は管理組合・管理会社に相談する事で

す。特に音は録音し騒音が発生した時間帯を伝えることが大事です。

購入時の不動産の営業にも連絡してもらい、早急に対応してもらえるようにしま

しょう。


弊社、不動産流通システム【REDS】は仲介手数料最大【無料】の会社ですが、

ベテランスタッフがそれぞれの知識を最大限に生かしお客様のご希望を叶えます。

ぜひ、お声がけいただけたらと思います。

どうぞよろしくお願いいたします。

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