年中無休/10時〜19時 0800-100-6633
南村 匡麗なむら まさかず

不動産の知識 ④ 建蔽率 容積率

公開日:2021年8月7日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

今回は不動産の知識として、建蔽率 容積率について説明します。

 

建物を建築しようとしますと、様々な制限がかかります。

 

1・建蔽率

不動産の建ぺい率は「敷地の面積に対する建物の割合」を指し、

以下の計算式で算出する事が出来ます。

建ぺい率=建築面積÷敷地面積×100

例えば面積が100平米である敷地に70平米の建物を建てた場合、

建ぺい率は70%となります。

 

前回お話した用途地域により数値が決められております。

 

2・容積率

 

容積率は「敷地面積に対する延べ床面積の割合」の事で、建ぺい率と

同じく用途地域別に数値が定められています。

計算式は以下の通りです。

容積率=延べ床面積÷敷地面積×100

例えば敷地面積が200㎡で1階から3階までの床面積を

合計すると300㎡となる場合

容積率は150%となります。

 

容積率は「前面道路による制限」があります。

敷地に面している道路の幅(幅員)が12m未満の場合は幅員に

「4/10、6/10など一定の値を掛けた数字」と、「行政の定める容積率」

のいずれか低い割合の容積率で建設しなければいけません

例えば容積率の上限が300%に定められた地域で、敷地は5mの道路に

接しており4/10を掛ける場合は容積率は以下の通りになります。

5×4/10×100%=200%

上記の場合、地域で定められた容積率(300%)より、前面道路に

よる制限における容積率(200%)の方が低いため、200%の容積率

で建物を建てなくてはいけません

 

建ぺい率・容積率は法律で定められた基準で、計画的なまちづくりの

ためにエリア毎に上限が定められ、一定の条件を満たす事で数値が

緩和されます。

建ぺい率・容積率をオーバーしてしまうと、住宅ローンや融資の

審査が通らなくなりますのでご注意ください。その他にも主に高

さに関する制限にも注意が必要です。

建ぺい率と容積率により建築できる家も変わってきますので、

希望エリアの建ぺい率と容積率を調べ、この記事を参考に計算

し計画を立てていきましょう。

 

弊社(REDS)を利用すると諸費用のうち最も金額が掛かるであろう

仲介手数料が最大無料になります。

ご希望条件がUPしますので、是非当社にお問合せ下さい。

 

カテゴリー:

不動産の知識③ 用途地域

公開日:2021年7月30日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

今回は不動産の知識として、用途地域について説明します。

 

用途地域とは?

「用途地域」とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けら

れたエリア」のことです。建てられる建物等の種類や大きさなどが制限されているの

で、結果として地域毎に住み心地や暮らしが異なります。

では、なぜ13地域に分けられているのでしょう。例えば住宅の隣に大きな商業施設

や工場、学校や公園がごちゃごちゃと建っていると、日当たりや騒音、公害などで住

みにくい環境になってしまいます。一方の工場にとっても、例えば大型トラックが通

りにくいとか渋滞が発生しやすいなどで、効率が悪い環境になることが考えられます。

そうなると住んでくれる人も、そこで工場を建てたいと考える企業もどんどん減って

しまいます。

用途地域13地域を大きく分けると3つ

では「用途地域」の13地域にはどんなものがあるのでしょう。用途地域ひとつずつの

詳細は後述しますが、大きく3タイプに分けることができます。

(1)住居系

13地域あるうち8地域が「住居系」です。この8地域のどれかに指定

された区域には基本的に大きな工場や商業施設は建てられません。

住環境が優先されている用途地域です。新たに追加された

「田園住居地域」もここに含まれます。

(1)第一種低層住居専用地域

(2)第二種低層住居専用地域

(3)第一種中高層住居専用地域

(4)第二種中高層住居専用地域

(5)第一種住居地域

(6)第二種住居地域

(7)準住居地域

(8)田園住居地域

(2)商業系

2地域が「商業系」になります。主に大勢の住民が買い物や遊びなどに使える商業

施設などが立ち並ぶ地域になります。

(9)近隣商業地域

(10)商業地域

(3)工業系

3地域が「工業系」になります。主に工場の利便性を高める地域になります。

(11)準工業地域

(12)工業地域

(13)工業専用地域

 

このように用途地域は地域別(住宅が建てられるのは12地域)に街の景観

やにぎやかさ、利便性などが異なります。まずは自分の理想とする暮らし

方を検討し、それに合う用途地域かどうか検討するようにしましょう。

 

弊社(REDS)を利用すると諸費用のうち最も金額が掛かるであろう

仲介手数料が最大無料になります。

ご希望条件がUPしますので、是非当社にお問合せ下さい。

 

 

カテゴリー:

不動産の知識②都市計画と市街化区域

公開日:2021年7月22日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

今回は不動産の知識として、都市計画と市街化区域について説明します。

 

都市計画と市街化区域

街づくりをどのように進めていくかについての計画がないと、極端な人口

や産業の集中によって都市環境が悪化したり無秩序な開発によって非効率

な投資が行われたりするなどの弊害が生じます。集中的に発展させるべき

地域を定めたり、その地域で土地の利用用途を区分けしたりするなどする

ことで計画的に都市開発を行っていかなければなりません。

そこで、計画的な街づくりを進めるため、都市計画法という法律によって

地域によって土地の利用方法や建物の立て方などのルールを定めているの

が都市計画です。

都市計画区域の指定

都市計画を進めていくためには、まず都市の範囲を定める必要があります。

都市計画法では、まず都市計画の対象となる区域を都道府県や国土交通

大臣が「都市計画区域」として指定することとなっています

(都市計画法第5条)。

都市計画区域内の線引き

都市計画区域について、計画的な市街化を図り無秩序な市街化を防止す

るために必要がある場合には、さらに「市街化区域」と「市街化調整区

域」の区分を定めることができます(都市計画法第7条)。これを法律

上は「区域区分」といいますが、一般的には「線引き」と呼んでいます。

都市計画区域について必ず線引きが行われるわけではなく、区域区分

を設けていない「非線引き区域」もあります。

ただし、政令指定都市では必ず線引きを行わなければなりません

(都市計画法第7条1項)。

市街化区域と市街化調整区域

市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年

以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」(都市計画法第7

条2項)です。一方、市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」

とされるものです(都市計画法第7条3項)。

つまり、市街化区域は街としての発展を計画している地域で、多くの

人たちに住んでもらい商業施設なども集めて街としての活性化を図っ

ていく地域ということです。一方、市街化調整区域は農地や森林など

を保全して第一次産業が行われる地域として維持していけるように、

一般の住居や商業施設などの建築を抑制して市街化にならないよう

にする地域だと言えます。

 

都市計画と市街化区域についてお話しました。

 

住んでいる街、これから住む街にも様々な都市計画がございます。

調べて見ると中々面白いですよ。

 

弊社(REDS)を利用すると諸費用のうち最も金額が掛かるであろう

仲介手数料が最大無料になります。

ご希望条件がUPしますので、是非当社にお問合せ下さい。

カテゴリー:

不動産の知識 ①道路の種類

公開日:2021年7月15日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

今回は不動産の知識として、道路の種類をご説明いたします。

 接面道路の種類

一般に使われている公道・私道の区分とは別に、建築基準法では道路を次の

ように分類しています。

1・次の1~5号に該当する幅員4m(特定行政庁が都道府県都市計画審議

会の議を経て指定する区域では6m)以上のもの。

・法42条1項1号道路

道路法による道路(国道、都道府県道、市区町村道等の公道)。

・法42条1項2号道路

市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発

法等によって築造された道路。

・法42条1項3号道路

建築基準法の施行日〔昭和25年11月23日。それ以降に都市計画区域に

指定された地域ではその指定された日(基準時といいます。)〕現在既に存

在している道(公道・私道の別は問いません。)

・法42条1項4号道路

都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定し

たもの。

・法42条1項5号道路

私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定

したもの。(一般に「位置指定道路」と呼ばれています。)

 

2・42条2項道路

建築基準法第42条第2項に該当する4m 未満の道路は、原則として、その

道路中心線から2m(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定

する区域内では3m)の位置が、道路と敷地の境界とみなされるため、

「道路」としての部分を確保しなければ、建築に必要な建築確認を受けられ

ません。従って、この道路中心線から2m までの「道路該当」部分には、

建物や塀などを建てることはできません。この後退すること又はその部分

を一般に「セットバック」と呼んでいます。また、法律上一方的に道路とみな

されるため「みなし道路」と呼ぶこともあります。

 

3・42条3項道路

特定行政庁は、土地の状況によりやむを得ない場合において、道路中心線から

2m 未満1.35m 以上の範囲内の位置、また、川・がけ地等のある場合は

これらのものと道路との境界線から敷地側に4m 未満2.7m 以上の範囲内

で後退した位置を道路と敷地の境界線として指定することができます(建築

基準法第42条第3項)。これは、42条2項道路の特例で、土地の状況に

よりやむを得ない場合の緩和規定です。地方公共団体は、交通上、安全上、防

火上又は衛生上必要があると認めるときは、この3項道路にのみ2m 以上接

する建築物について、条例で、その敷地、構造、建築設備又は用途に関して

必要な制限を付加することができるとされています。

 

以上が道路の種別の説明です。

 

弊社(REDS)を利用すると諸費用のうち最も金額が掛かるであろう

仲介手数料が最大無料になります。

ご希望条件がUPしますので、是非当社にお問合せ下さい。

 

カテゴリー: