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南村 匡麗なむら まさかず

不動産流通システム(REDS)の営業範囲

公開日:2021年9月25日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

弊社の営業範囲のお話です。

「JR山手線の主要ターミナル駅および横浜駅から概ね30分圏内」の不動産の売買仲介を

専門にお取扱いしております。

1都3県、東京都全域、埼玉・神奈川・千葉の一部となります。

かなりの範囲が対応可能の場所となります。

営業所は6店舗ございますが、担当に営業の場所の範囲があるわけではございません。

私のご担当するお客様でも、最初は神奈川で探されていていましたが、

東京の物件を購入されました。

東京都も広いですからね、全ての場所がご対応可能です。

地域密着型の不動産ではありませんが、私を含めベテラン社員ばかりです。

地元ではないから解りません、調べられませんなんてことはありません。

お探しの際、この場所はどうだろう?と思うかもしれませんが

お気軽にご相談下さい。

 

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オール電化について

公開日:2021年9月18日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

 

本日は、オール電化についてお話いたします。

私の家はオール電化です。

 

料理の時にガスが使えないのですが、全く困ることなく料理もできます。

オール電化なので火を全く使いませんので、非常に安心です。

初期費用は掛かりますし(私の場合建売住宅を購入)中々これから

オール電化に変えるとなると二の足を踏んでしまうと思いますが、、、、。

 

私は男なので料理のときは火をと思っている方も多いと思います。

人類は火を使うことにより進化してきたのでどうかと思いますが

もっとオール電化は普及してもいいのではと思います。

 

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税金の知識④ 印紙税

公開日:2021年9月10日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

 

今回は税金の知識として、印紙税の話をいたします。

 

印紙税は、売買契約書や住宅ローン利用の際の金銭消費貸借契約書などの作成について、

売買金額や住宅ローンの借入れ額に応じて、1通ごとに一定の収入印紙を貼付し、消印

することによって納税します。

 

1万円未満       非課税

50 万円以下のもの    200円

100万円以下のもの    500円 

500万円以下のもの    1,000円

1,000万円以下のもの   5,000円

5,000万円以下のもの   1万円

1億円以下のもの    3万円

5億円以下のもの    6万円

10億円以下のもの    16万円

50億円以下のもの    32万円

50億円を超えるもの   48万円

金額記載がないもの   200円

 

通常の印紙の金額と違い特例として金額が安くなっております。

50億円を超える金額の売買を私は携わったことはないですが48万円の印紙を貼る

のは緊張しそうです。

 

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不動産の相場の調べ方。

公開日:2021年9月3日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

 

マンション・戸建や土地などを売却するときは、まず「いくらで売れるのか」

を調べると思います。最終的には不動産会社に査定することになりますが。

その前に自分で相場を調べる方法がございます。

 

1・物件情報サイトで調べる。

不動産の相場を調べるために最も手っ取り早い方法は、SUUMOなど

インターネットの物件情報サイトで、自分が売りたい不動産と似たよ

うな条件の物件がいくらで売りに出ているかを調べることです。

ですが、サイトに載っている価格は現在の売却価格です。

高い物件もあれば、安い物件もあります。

 

2・実際の成約価格の情報が分かるサイトもあります。

実際の成約価格の情報が出ているサイトもあります。

それが国土交通省の「不動産取引価格情報検索」サイトです。

このサイトではまず、取引の時期を2012年から四半期ごとに選ぶ。

直近の情報については過去1年間か2年間分をまとめて検索すること

も可能です。

このほか、土地の価格相場を知るのに役立つのが公示地価や基準地価

(都道府県地価調査)など地価の情報サイトだ。公示地価は毎年

1月1日時点、基準地価は同7月1日時点の地価を不動産鑑定士が調査して

いるもので、どちらも国土交通省のサイトで検索できます。

売りたい土地そのものの価格を知りたい場合は、路線価図を見る方法

があります。路線価は相続税などの計算で地価を評価するときに利用さ

れるもので、道路ごとにそこに面する標準的な土地の平米単価が

千円単位で記されています。

土地が面する道路に書かれた金額に土地面積をかければ価格が

計算できます。ただし、2つ以上の道路に面した土地や、特殊な

形をした土地などは計算方法が異なるので注意しよう。

ちなみにこの路線価は公示地価の8割を目安に国税庁が価格を定めています。

また、固定資産税を計算するときの土地の評価額は、公示地価の7割が目安です。

このように公示地価(基準地価もほぼ同水準)はさまざまな地価を計算する

基となる価格ですが、実際に取引される価格とは必ずしも一致しません。

 

ですが、本当に売却をするぞとなったら是非、REDSにお任せください。

高く早く売却するためのREDSオリジナルシステムを、ぜひご確認ください

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オリンピックについて感想

公開日:2021年8月27日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

 

皆様はオリンピックをご覧になられたでしょうか?

無観客でのオリンピックでしたが、メダルラッシュもあり結構たのしめました。

いろいろ批判はあったようですが、私としては生きている間に日本でのオリンピック

が見れて良かったと感じております。

不動産の話となるのですが、オリンピックまで相場があがりオリンピック後に相場が下がる

ようなことが、ささやかれていますが、どうでしょう?

私の感想では、あまり関係なかったように感じます。

まだ終わったばかりなので解りませんが、私の予想ではこのままではないかと感じております。

 

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夏季休暇が終わりました。

公開日:2021年8月20日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

 

皆様は夏季休暇はどうお過ごしでしょうか?

私はコロナのせいもあり、もっぱら家の中で読書と映画を見る毎日でした。

コロナも収まる気配がありませんね、今後どうなっていくのでしょうか?

 

緊急事態宣言、若い人たちもそうだと思いますが慣れてしまってるところが感染者数が増える

要因ではないでしょうか?感染者数も多数東京でも5,000人を超えています。

 

当社ではコロナの前から、テレワークを推奨しております。

もちろんご案内時は最新の注意を持ってご接客いたしますのでご心配なさらずお問合せ

下さい。

 

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夏季休暇に入りました。

公開日:2021年8月12日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

 

今年はは8/10(火)~8/18(水)が夏季休暇になります。

 

私は、毎年海外旅行に行くことにしているのですが、去年も今年も行けませんね。

 

コロナはいつ終わるのでしょうか?

今年の初めもかなり多かったと思うのですが、今の方が凄いですね。

皆さんも気を付けるのにも疲れてると思います。

 

来年はどうなのでしょうか?花火も見に行きたいですよね。

来年は是非、行ったことのない国に行ってみたいですね。

 

夏休みでも変わらず年中無休でお問合せにはご対応できます。

是非、ご売却ご相談、ご購入ご相談お待ちしておりますので

よろしくお願いいたします。

 

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不動産の知識 ④ 建蔽率 容積率

公開日:2021年8月7日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

今回は不動産の知識として、建蔽率 容積率について説明します。

 

建物を建築しようとしますと、様々な制限がかかります。

 

1・建蔽率

不動産の建ぺい率は「敷地の面積に対する建物の割合」を指し、

以下の計算式で算出する事が出来ます。

建ぺい率=建築面積÷敷地面積×100

例えば面積が100平米である敷地に70平米の建物を建てた場合、

建ぺい率は70%となります。

 

前回お話した用途地域により数値が決められております。

 

2・容積率

 

容積率は「敷地面積に対する延べ床面積の割合」の事で、建ぺい率と

同じく用途地域別に数値が定められています。

計算式は以下の通りです。

容積率=延べ床面積÷敷地面積×100

例えば敷地面積が200㎡で1階から3階までの床面積を

合計すると300㎡となる場合

容積率は150%となります。

 

容積率は「前面道路による制限」があります。

敷地に面している道路の幅(幅員)が12m未満の場合は幅員に

「4/10、6/10など一定の値を掛けた数字」と、「行政の定める容積率」

のいずれか低い割合の容積率で建設しなければいけません

例えば容積率の上限が300%に定められた地域で、敷地は5mの道路に

接しており4/10を掛ける場合は容積率は以下の通りになります。

5×4/10×100%=200%

上記の場合、地域で定められた容積率(300%)より、前面道路に

よる制限における容積率(200%)の方が低いため、200%の容積率

で建物を建てなくてはいけません

 

建ぺい率・容積率は法律で定められた基準で、計画的なまちづくりの

ためにエリア毎に上限が定められ、一定の条件を満たす事で数値が

緩和されます。

建ぺい率・容積率をオーバーしてしまうと、住宅ローンや融資の

審査が通らなくなりますのでご注意ください。その他にも主に高

さに関する制限にも注意が必要です。

建ぺい率と容積率により建築できる家も変わってきますので、

希望エリアの建ぺい率と容積率を調べ、この記事を参考に計算

し計画を立てていきましょう。

 

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不動産の知識③ 用途地域

公開日:2021年7月30日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

今回は不動産の知識として、用途地域について説明します。

 

用途地域とは?

「用途地域」とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けら

れたエリア」のことです。建てられる建物等の種類や大きさなどが制限されているの

で、結果として地域毎に住み心地や暮らしが異なります。

では、なぜ13地域に分けられているのでしょう。例えば住宅の隣に大きな商業施設

や工場、学校や公園がごちゃごちゃと建っていると、日当たりや騒音、公害などで住

みにくい環境になってしまいます。一方の工場にとっても、例えば大型トラックが通

りにくいとか渋滞が発生しやすいなどで、効率が悪い環境になることが考えられます。

そうなると住んでくれる人も、そこで工場を建てたいと考える企業もどんどん減って

しまいます。

用途地域13地域を大きく分けると3つ

では「用途地域」の13地域にはどんなものがあるのでしょう。用途地域ひとつずつの

詳細は後述しますが、大きく3タイプに分けることができます。

(1)住居系

13地域あるうち8地域が「住居系」です。この8地域のどれかに指定

された区域には基本的に大きな工場や商業施設は建てられません。

住環境が優先されている用途地域です。新たに追加された

「田園住居地域」もここに含まれます。

(1)第一種低層住居専用地域

(2)第二種低層住居専用地域

(3)第一種中高層住居専用地域

(4)第二種中高層住居専用地域

(5)第一種住居地域

(6)第二種住居地域

(7)準住居地域

(8)田園住居地域

(2)商業系

2地域が「商業系」になります。主に大勢の住民が買い物や遊びなどに使える商業

施設などが立ち並ぶ地域になります。

(9)近隣商業地域

(10)商業地域

(3)工業系

3地域が「工業系」になります。主に工場の利便性を高める地域になります。

(11)準工業地域

(12)工業地域

(13)工業専用地域

 

このように用途地域は地域別(住宅が建てられるのは12地域)に街の景観

やにぎやかさ、利便性などが異なります。まずは自分の理想とする暮らし

方を検討し、それに合う用途地域かどうか検討するようにしましょう。

 

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不動産の知識②都市計画と市街化区域

公開日:2021年7月22日

皆様、こんにちは

不動産流通システムの南村(ナムラ)です。

今回は不動産の知識として、都市計画と市街化区域について説明します。

 

都市計画と市街化区域

街づくりをどのように進めていくかについての計画がないと、極端な人口

や産業の集中によって都市環境が悪化したり無秩序な開発によって非効率

な投資が行われたりするなどの弊害が生じます。集中的に発展させるべき

地域を定めたり、その地域で土地の利用用途を区分けしたりするなどする

ことで計画的に都市開発を行っていかなければなりません。

そこで、計画的な街づくりを進めるため、都市計画法という法律によって

地域によって土地の利用方法や建物の立て方などのルールを定めているの

が都市計画です。

都市計画区域の指定

都市計画を進めていくためには、まず都市の範囲を定める必要があります。

都市計画法では、まず都市計画の対象となる区域を都道府県や国土交通

大臣が「都市計画区域」として指定することとなっています

(都市計画法第5条)。

都市計画区域内の線引き

都市計画区域について、計画的な市街化を図り無秩序な市街化を防止す

るために必要がある場合には、さらに「市街化区域」と「市街化調整区

域」の区分を定めることができます(都市計画法第7条)。これを法律

上は「区域区分」といいますが、一般的には「線引き」と呼んでいます。

都市計画区域について必ず線引きが行われるわけではなく、区域区分

を設けていない「非線引き区域」もあります。

ただし、政令指定都市では必ず線引きを行わなければなりません

(都市計画法第7条1項)。

市街化区域と市街化調整区域

市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年

以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」(都市計画法第7

条2項)です。一方、市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」

とされるものです(都市計画法第7条3項)。

つまり、市街化区域は街としての発展を計画している地域で、多くの

人たちに住んでもらい商業施設なども集めて街としての活性化を図っ

ていく地域ということです。一方、市街化調整区域は農地や森林など

を保全して第一次産業が行われる地域として維持していけるように、

一般の住居や商業施設などの建築を抑制して市街化にならないよう

にする地域だと言えます。

 

都市計画と市街化区域についてお話しました。

 

住んでいる街、これから住む街にも様々な都市計画がございます。

調べて見ると中々面白いですよ。

 

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