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暖かい今

公開日:2019年2月23日

急に暖かくなってきました。
今日は、暖かい強風が吹きましたね。
もう春でしょうか?

 

2月とは思えない暖かさで、昔の季節感はそれほど感じないこの頃です。
例年のように雪で移動しにくい事や、あまりの寒さで外出がおっくうになる事もあまりないかと思います。

 

少し寂しいですが、不動産の売買を考えている方には嬉しい気象ですね。
どんどん物件を見ていきましょう。

 

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繁忙期について

公開日:2019年2月16日

寒い冬も本格的になり、雪も少し降りました。

 

皆様、体調は崩されていないでしょうか?

 

おかげ様で、今繁忙期のため、多くの契約をさせていただいております。
不動産は1月~3月が繁忙期と言われております。

 

賃貸ではそれは有名ですが、売買でも今が繁忙期となります。

 

それは転勤や学校の区切りによって、不動産の住み替えを考える人が多いからです。

 

特にお子様の転校となると神経を使いますよね?

 

お子様の事を考えると、小学校に上がるタイミングや、クラス替えのタイミングで住みかえれば、学校が変わったとしてもまだお子様の負担は少ないです。

 

そのため、4月から入居できるよう、引き渡しを希望する方の相談をとても良く受けます。
だから、1月~3月は売買契約が多くなるんですね。

 

 

という事は、その時期を過ぎてしまったら、不動産は動かなくなってしまうのでしょうか?

 

それは、、「1月~3月に比べると、動きが鈍くなります。」

 

あまり売れなくなるとまではいきませんが、1月~3月ははっきりとした住み替えの理由がありますが、5月や6月は多くの人に共通する需要があるかと言えば、あまりありません。
逆に5月頃を過ぎてしまうと、来年また考え直すという方もいらっしゃいますので、やはり需要は少なくなります。

 

売却の方は、ご案内が少なくなり、売れるチャンスが少なくなる事になります。
購入の方は、物件の数が少なくなり、気に入った物件を見る機会が少なくなる事になります。

 

もちろん時期にかかわらず良い結果になる事もあり、一概には言えませんが、大きく統計を取るとその傾向があります。

 

時期も考えて動いてみてはいかがでしょうか?
1月~3月は不動産の事をより考えてみると良いかもしれません。

 

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寒い時こそ

公開日:2019年2月9日

皆様

 

今年の冬は何か少し暖かく感じませんか?
本当に今は冬か?
と思う事も多々ありました。

 

しかし、本日ようやく雪が少し降ってきました。
寒く無さ過ぎて、異常気象を少し心配したりもしましたので、何か少し安心しました。

 

この3連休は雪の予報ですが、どこまで降るでしょうか?

 

 

さて、3連休は雪だから物件を見るのは今回はやめておこうと思われていませんか?

 

実は見るならこの時です。
それは、なぜなら他の人が見ないからです。

 

良い物件はライバルが多いのは当然で、繁忙期の今、良いと思う物件を取られてしまう事も多くなります。
今は皆探しています。

 

雪が降る中物件を見に行くのは、寒いし、大変だと思います。
しかし、不動産は人生にそう何度も購入する事も無い、高額の買い物です。
「今日は寒いから、焼肉食べに行くのをやめよう」という日常的なものとは訳が違います。

 

もし、好みに合った、本当に良い物件を購入出来たら、その苦労も忘れてしまうでしょう。

 

大変な時こそ、頑張って物件を見てみてください。
それが結果的には、数十万、数百万円の得を生むかもしれません。

 

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旗竿地の土地

公開日:2018年12月1日

皆様、「旗竿地」という言葉はご存知でしょうか?
これはある土地の形状を表すものです。
呼び方は他にも、「敷地延長の土地」「旗型」とも言われます。

 

 

具体的には、道路に面している土地の部分は短く(1mや3m等)、細い部分を通ると奥に四角い土地があるものです。
ちょうど国旗などのような旗の形をしている事から、この呼び名で呼ばれます。

 

 

土地は大きく分けて、主にこの旗竿地と四角い土地(整形地)に分かれます。
よく、4棟現場や10棟現場等、一度の複数の区画で売り出される際にはよく出てきます。

 

それはなぜか?

 

大きな土地を区画ごとに分けるとき、それぞれが土地に2m以上接していなければ、建物を建築する事ができないからです。
無理にみんな四角い整形地にしようとすると、うまく形をつくれず、使いにくい細長い土地ばかりになって、変な形の建物しか建たなくなってしまいます。

 

そのため、四角い土地と旗型の土地が出来、販売がされます。
やはり四角い土地の方が人気が高いため、旗型の土地は少し安くなります。

 

 

今は風潮として大きな土地が、複数の戸建用地として区画割して建築がされますので、その旗型の土地はどんどん増えています。

 

そのため、その旗型の土地に違和感を感じる人も減ってきていますので、使い勝手によっては良く、割安で購入できますので、旗型で探す方もいます。

 

 

狙っている地域で、予算がギリギリの方は、旗型の土地を是非検討してみてください。
意外と良く、狙い目かもしれません。

 

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戸建 屋根の種類

最終更新日:2018年11月4日
公開日:2018年11月2日

皆様、朝夜と急に冷えてきました。

 

体調を崩されている方も多いようですので、体調管理には十分お気を付けください。

 

今回は、建物の屋根のお話です。
屋根にはどんな種類委があるかご存知ですか?
実際によく使われている種類を比較してみました。

 

<屋根の種類>

  1. 瓦ぶき(瓦葺)
  2. スレートぶき(スレート葺)
  3. ガルバリウム鋼板ぶき(ガルバリウム鋼板葺)

 

 

■瓦ぶき(瓦葺)

昔は瓦葺といって、あの良い感じに曲がった瓦を重ねて屋根に乗せていましたね。
今も地域によってはそれが主流のところもあると思いますが、今はほとんどスレートぶき(スレート葺)といって、
スレートという材料を使った材質を屋根に重ねて造られています。

 

 

■スレートぶき(スレート葺)

では、スレート材とは何でしょうか?

 

スレート材とは、簡単に言うと、主に砂・石粉・繊維等をセメントを固めたものです。
※天然スレートは、粘板岩を使ったものですが、天然素材は高価なためあまり使われていません。
「コロニアル(コロニアル葺)」や「カラーベスト(カラーベスト葺)」と言う事もありますが、同じスレート材の一種です。
※スレート材を使った、メーカーの商品名です。

 

このスレート材は、瓦のように高価ではなく、重くもないため、使い勝手がよく、トタンのように錆びたりもしないため、屋根材にはとても良いのです。
部分部分で補修もしやすく、全体のメンテナンスは塗装でOK、比較的安価なため全て取り換え(葺き替え)もしやすいです。
そして、良く使うため、商品数も多く、デザインや色もいろいろとあります。

 

そのため、今はこのスレートぶき(スレート葺)が主流と覚えておくと良いでしょう。

 

 

■ガルバリウム鋼板ぶき(ガルバリウム鋼板葺)

他には、少し高価ですが、ガルバリウム鋼板ぶき(ガルバリウム鋼板葺)というのもあります。
こちらは、雨に強い特殊な金属でできており、薄くて軽く、耐震性に強いと言われています。
またメンテナンスもそれほど頻繁には必要が無いです。
しかし、金属の板のため、凹みやすいという欠点があります。

 

 

いろいろと種類がありますが、特徴を理解して、費用とメンテナンスを考えると、どれも一長一短です。
もし、注文住宅をお考えの際には、好みに合わせて、考えてみても良いでしょう。

 

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文京区の高級マンションのご契約 

最終更新日:2019年3月17日
公開日:2018年10月27日

本日文京区某所にて、築浅の高級マンションが無事契約となりました。
今回仲介手数料が半額で約100万円程安く、ご購入いただきました。

 

色々と物件をご案内させていただきましたが、なかなかお客様のご要望に合った物件が見つからず、
私もコツコツと物件をお探ししておりましたが、「これだ!」と思う物件が出て、すぐにご紹介させていただきました。

 

 

周辺は文京区ならではのとても良い雰囲気があり、閑静な住宅地に佇む、上層階は億ションの高級マンションでした。
良い物件だけあって、ライバルもいましたが、当社独自の即日のスピード銀行審査で一番手を取り、無事契約する事ができました。

 

建物の造り、雰囲気、環境、セキュリティ、全てにおいて最上級レベルのマンションです。
価格も良い価格でした。

 

 

私は良いと思わない物件は、ご購入しない方が良いと思い、こういう理由で良くないとお客様にもはっきりお伝えします。
今回は間違いなく良い物件と思いましたので、良い物件をご購入いただけてとてもうれしいです。

 

 

 

当社は、どんな物件でも仲介手数料は一般の不動産会社よりも割引か無料です!
そして、私も大手出身ですが、銀行審査の速さやサービスも大手以上と自分でも思います。

 

本当に当社を使わない手は無いです。

 

気になる方は、是非ご相談ください!
手数料が安い上に、サービス充実です!

 

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川崎駅前 再開発 ラゾーナ川崎プラザ

公開日:2018年10月20日

今川崎駅前は再開発の中にあり、次々に商業施設が建設や改修(リニューアル)を行っていますが、みなさんはもう行かれましたでしょうか?

 

ラゾーナ川崎プラザ
駅ビルのアゼリア
ウィング川崎
アトレ川崎
ラ チッタデッラ(LA CITTADELLA)
・・・
等、充実のショッピングモールが次々建設や改修(リニューアル)を行い、駅前だけでも回りきれない位のお店があります。

 

 

中でも特に大きいのが、ラゾーナ川崎プラザです。
JR川崎駅西口に直結の大型商業施設で、飲食・衣類からイベント施設まで、約280店舗が営業している大型施設です。
https://mitsui-shopping-park.com/lazona-kawasaki/

 

特にこの施設によって、西口のイメージは大幅に良くなり、便利になりました。

 

 

さらに大型オフィスビルやホテルの建設計画もあり、京急川崎駅前も大型の駅ビルが建設予定と、まだまだ川崎駅の再開発は止まりません。

 

今後も益々人気が高まることでしょう。

 

 

バス便も充実しており、多摩川沿いの解放感抜群のリバーサイドマンションも人気です。

 

都内で検討している方も、横浜で検討している方も、是非今の川崎を見て、物件を探してみてはいかがでしょうか。

 

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実は穴場?京急大師線

最終更新日:2018年11月4日
公開日:2018年10月13日

京急大師線はご存知でしょうか?

 

今大改革を行っている川崎駅(京急川崎駅)から海へ向かって伸びている沿線です。
川崎大師が有名ですね。
他に味の素の工場が多いのも有名です。

 

昔は工場地帯であまり人気はありませんでしたが、川崎駅同様、工場が住宅地に次々に変わっていっています。
沿線周辺は新築のファミリーマンションや新築戸建てが次々に建ち、ショッピング施設も増え、生活はどんどん便利になっています。
住宅地が広がっており、静かでファミリーにはとても暮らしやすい街です。

 

川崎駅がとても便利になりましたので、そこへ数駅で行けるのも良いですね。

 

行ってみると実は好印象の人も多いので、是非京急大師線でも物件を探してみてください。
まだ住宅地として発展途中で、今後とても楽しみな街です。

 

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プロパンガス

公開日:2018年9月29日

お湯を沸かしたり、キッチンで火を使う場合、ガスを使いますよね。(オール電化の場合は電気)
通常、ガスは「都市ガス」といい、道路の下を通ったガス管から燃料が供給されています。

 

しかし、東京でも神奈川でもまだガス管の設備が無く、プロパンガスを使用している地域も多くあります。

 

プロパンガスと聞くと、火力が強いけど使用料高い。というイメージで、マイナスのイメージを持つ人も多いと思いますが、実は大きいメリットもあるんです。

 

それは、給湯器のメンテナンスや、給湯器自体の交換費用が無料になるサービスも多くあるからです。
プロパンガスは、中小多くのプロパンガス屋さんがガスボンベを運んでくれますが、そのガスの使用料でガス屋さんは利益を得ているため、
長く自分が運ぶガスを使ってほしいのです。

 

そのため、給湯器のメンテンナンスや交換費用を持ってくれたりするサービスを行っている訳です。

 

 

都市ガスの場合、給湯器は新品に交換すると20~30万円くらいかかりますし、不具合によるメンテナンスや修理費用は1回2万円くらいしますので、
それが全て無料となると、月料金が少し高くついたとしても、トータルではほとんど変わらないか、安くなるケースもあります。

 

突然高額の費用がかかるよりも精神的にはプロパンガスの方が楽かもしれません。

 

 

プロパンガスの家だからと敬遠する人もいますが、このようなメリットから、都市ガスからプロパンガスに変更する人も実は少なくないんです。
住宅にしろ、アパートにしろ、どちらにしてもメリット・デメリットがあり、トータル料金はほとんど変わりません。

 

気にしている方は、是非比較して考えてみてください。

 

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借地権のメリット・デメリット

公開日:2018年9月1日

借地権というと、多くの方はとてもマイナスのイメージを持つ方が多いのではないでしょうか?
中には借地権と聞くだけで、物件と価格を見ずに拒否する方も多いです。

 

借地権は何がリスクで、何が良いのでしょうか?
※ここでは圧倒的に多い旧法借地権のお話です。

 

 

■借地権のメリット
まず、借地権の最大のメリットは、安く買える事です。
これが最大のメリットです。

 

 

■借地権のデメリット
・地主から借りているため、自分の土地ではない。
・毎月の地代がかかる。
・更新ごとに更新料がかかる。
・売却の時に、名義変更料がかかる。
・建物を建て替える時に、建替え承諾料がかかる。
・ローンを組む時に、地主の押印が必要。

 

 

およそこのような形です。
メリットに比べてデメリットが多いですね。。

 

ではデメリットが多いから損なのでしょうか?
というと実はそうでもないのです。

 

 

デメリットが大したことが無いとき、安い価格で買える方のメリットが大きい場合は、とてもお得となります。

 

■借地権のデメリットが大したことが無いとき

 

・地主から借りているため、自分の土地ではない。
  →借地権は評価が所有権の約70%ある。実際の売買としても所有権の約7~8割の価格で売買できる。

 

・毎月の地代がかかる。
  →その代わり、固定資産税がかからない。

 

・更新ごとに更新料がかかる。
  →非堅固建物(木造):20年以上、堅固建物(鉄骨造、RC造):30年以上、に1回のため、200万円としても、月当たりは約8300円程度。

 

・売却の時に、名義変更料がかかる。
  →売却時の入金を使って払えるため、価格に見込んでおけば、別途お金を用意する必要はない。(そもそも借地権はその料金込みで売主は価格を出しており、それを含めて所有権の7~8割の価格となります。)

 

・建物を建て替える時に、建替え承諾料がかかる。
  →それほど高くなく、建替える数十年後のこと。中古のまま売却すれば発生しない。

 

・ローンを組む時に、地主の押印が必要。
  →理解のある地主さんであれば、承諾・押印はとてもスムーズ。地主さんもトラブルなく土地を守っていきたいものです。

 

 

このような形で、特に問題のない借地も多く、何より相場の2~3割近く安く買えますので、購入する人も多く、新築で出るケースも多いです。

 

新築で出ているものは、既に問題が無い事を確認しているケースが多いので、売買もスムーズです。
検討している地域で予算がなかなか合わない方は、借地を考えてみても良いかもしれません。

 

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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