菅野です。

前回は改正民法の条文を確認し、結果として今まで以上に、売主の物件に関する（買主への）告知義務の度合いが強くなるのではないか、ということを述べました。

前回のブログはこちらです。

民法改正と不動産売買（瑕疵担保責任から契約不適合責任へ）その２

不動産業者は、売主を保護するために法的な制限事項をもれなく確認し、また周辺環境や土地のリスク要因など様々な懸念事項を重要事項説明へ「容認事項」として記載することが求められます。これは今までもそうなのですが、より細かく、事態の可能性を説明し、買主に容認を求めることが必要となります。
また、買主の購入目的を明らかにし、契約に盛り込んだりすることも必要となってくるはずです。

例えば、古家付きの土地を更地にせず引き渡す場合の条文として

売主は土地上の建物を取り壊さず買主に引き渡すが、本売買契約は土地を売り渡すものであって、建物については買主の責任と負担にて取り壊すものとし、売主は建物について一切の担保責任を負わないものとする。

とかは有効と考えられます。

さらに、売主は自分の物件に対して、正確な状態の把握が必要となってきます。
建物を売る場合、売主が自身で細かいチェックを行い、不具合や故障、損耗などがある箇所をすべて把握することが出来ればそれに越したことはないのですが、一般の方となりますと、なかなか難しいことです。

そうなりますと、状態を把握をするために「住宅診断」を売る前に行う、ということがリスク回避に非常に有効になるものと思われます。
今後は、販売前に住宅診断の結果を確認のうえ、修理すべきところがあれば修理をするか、さもなくば値段を下げるかを選んで売っていくという方向性になるように思われます。
古い物件であれば住宅診断を行わず、今までのように「契約不適合免責」（改正前は”瑕疵担保免責”）という契約も可能ですが、売主が知っていた契約不適合は免責されません。

住居であれば、明らかに住むことに支障のある不具合・瑕疵は「気づいていたはずだ」と責任を問われる可能性があり、目立った不具合や瑕疵は契約時に説明してかつ買主に容認してもらうプロセスをつくることが非常に重要です。（今回の法改正の趣旨として、ただ説明するだけででは買主が容認したとはいえず、契約不適合責任は免れないとされています。）

「住宅診断」はもともと、資産購入に対するデューデリジェンスの意味合いとして、買主が自分の依頼した「既存住宅状況調査技術者（住宅診断士など）」にて行うのが良い、とされています。
しかし、民法改正後は売主が自身を守るため、リスクを回避するために住宅診断を行うことが増えていきそうです。

菅野です。

前回のブログの続きになります。

前回はこちら

民法改正と不動産売買（瑕疵担保責任から契約不適合責任へ）その１

前回は現行法についてのおさらいをしましたが、それでは改正民法条文はどうなっているかというと、

（買主の追完請求権）
第５６２条 　引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
２ 　前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。

 

（買主の代金減額請求権）
第５６３条　 前条第一項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
２ 　前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。
一 　履行の追完が不能であるとき。
二 　売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 　契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
四 　前三号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。
３ 　第一項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前二項の規定による代金の減額の請求をすることができない。

 

（買主の損害賠償請求及び解除権の行使）
第５６４条 　前二条の規定は、第四百十五条の規定による損害賠償の請求並びに第五百四十一条及び第五百四十二条の規定による解除権の行使を妨げない。

 

（移転した権利が契約の内容に適合しない場合における売主の担保責任）
第５６５条　 前三条の規定は、売主が買主に移転した権利が契約の内容に適合しないものである場合（権利の一部が他人に属する場合においてその権利の一部を移転しないときを含む。）について準用する。

 

（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
第５６６条 　売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。

 

（抵当権等がある場合の買主による費用の償還請求）
第５７０条　 買い受けた不動産について契約の内容に適合しない先取特権、質権又は抵当権が存していた場合において、買主が費用を支出してその不動産の所有権を保存したときは、買主は、売主に対し、その費用の償還を請求することができる。

 

と、格段にボリュームアップしていて、かつ理解しやすい文章になっています。

今回の改正では、買主側の権利として「追完請求権」「代金減額請求権」というものが法律上明文化されました。

「追完請求権」についてですが、引渡しを受けたものが契約で定めた内容に満たない場合に、それを満たすよう請求できるという権利です。

ただ売主には、不相当な負担を買主に与えない限り、買主の求める方法と違う別の方法で追完する権利があります。

そして、「代金減額請求権」ですが、追完を売主が行わなかったら買主は代金の減額を請求できるという権利です。

契約内容を満たさないものを引き渡したのだから満額払わんよ、ということですので理にはかなっていますよね。

そして、もちろん損害賠償請求権や解除権もあります。

「モノ」だけでなく借地権などの権利の売買についてもこの法は準用されます。

契約不適合責任の期間については、契約不適合を知ったときから1年以内と、瑕疵担保責任と同じですね。

最後の５７０条は、もともとの「瑕疵担保責任」の条文５６６条の内容を踏襲していますが、新たに「契約の内容に適合しない」という文言が加わっています。

今回の改正はこの「契約の内容に適合しない」という部分が非常に重要となります。

契約の内容として「これだけの品物だから、この値段です」という説明の明示が必要となってくるので、それなりに高いものである不動産については、今まで以上に細かい現状の告知がなされなければなりません。

そのために「物件状況報告書（告知書）」「設備表」が非常に重要になってきます。

いわゆる「瑕疵担保免責」についても、不具合や懸念事項を事細かに記載してかつ責任を負わない旨の記載が必要になってくる可能性があります。

最後に、「契約不適合責任」についても「瑕疵担保責任」と同様、「任意規定（任意法規）」となります。

契約書（および、重要事項説明書）にて売主・買主の責任についてのバランスを取り回しできるのは仲介する不動産業者ですので、法改正後は一層、仲介業者が重要な任務を負うことになります。

最後になりますが一応、条文中にある４１５条（損害賠償）５４１条・５４２条（解除）についても書いておきます。

（債務不履行による損害賠償）
第４１５条　 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
２　 前項の規定により損害賠償の請求をすることができる場合において、債権者は、次に掲げるときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をすることができる。
一 　債務の履行が不能であるとき。
二　 債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 　債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。

 

（催告による解除）
第５４１条　 当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。

 

（催告によらない解除）

第５４２条　 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
一　 債務の全部の履行が不能であるとき。
二　 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　 債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
四 　契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。
五　 前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。
２ 　次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の一部の解除をすることができる。
一 　債務の一部の履行が不能であるとき。
二 　債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。

 

（解除権についても不動産売買に関係が深く、ここもけっこう変わっているので、後日確認しようかなと思います。）

いちおう、その３も書きました。

契約不適合責任となることにより、売主はより一層、売り物の状態の把握が必要となり、注意を払わなくてはならないようになります。

続きはこちらです。

売主が住宅診断を受けることの意義（瑕疵担保責任から契約不適合責任へ）その３

菅野です。

今年の４月に改正民法が施行されます。

４月１日を境に、不動産の売買契約書の条文も改正民法に合わせた新しいものに刷新されます。

今回の改正民法で不動産に関わる改正内容を以下にまとめます。

１．瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変更

２．個人根保証について極度額設定の義務化

３．賃貸借契約更新後に新民法の適用

４．賃借人の修繕権の制定

５．賃借物の一部滅失等による賃料の減額

６．原状回復について通常損耗、経年変化に対する賃借人の責任免除

７．敷金返還の明文化

ほとんどが賃貸借に関する事項となっているようですが、今回は売買に影響のある事項として

「瑕疵担保責任から契約不適合責任へ」

変わってどのような影響があるのか？を確認しました。

現行民法の「瑕疵担保責任」に係る条文は以下の通りです。

第566条

1. 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2. 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3. 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

第570条

売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

わかりにくいんですが、要約すると

「売買契約した（買った）ものに隠れた瑕疵があり、契約した目的が達成できない場合には買主は契約の解除をすることができ、契約解除できない場合には損害賠償請求のみ可能」

という内容です。

ここであれっ？と思った方は売買経験がある方ですかね。

売買契約書に書かれている内容とはちょっと違うんですね。

個人同士の売買契約書ですと弊社の場合

売主は、買主に対し、建物の専有部分における隠れたる瑕疵につき以下のものに限り責任を負い、それ以外の建物の瑕疵および土地の瑕疵ならびに共用部分に原因がある瑕疵について、責任を負いません。
（1） 雨漏り
（2） シロアリの害
（3） 給排水管の故障
なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかにその瑕疵を通知して、修復に急を要する場合を除き売主に立会う機会を与えなければなりません。
2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の範囲は、修復にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効ないしは解除を主張し、または損害賠償の請求をすることはできません。
3 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

こんな感じで、契約解除も損害賠償もできません。

これじゃ買主に不利じゃん、と思う方もいらっしゃるかと思いますが、個人同士の不動産売買は基本的に中古物件で、築年数がある程度経ち売主が使用したものを売買するわけですから、程度の差こそあれ瑕疵はあるものだと考えるべきものとなります。

また、民法の条文をそのまま適用すると、

「買主が瑕疵を知った日から1年以内」

に契約解除または損害賠償請求すればよいということになり、いつまで経っても売主は気の休まる日が訪れません。

ですので、この条文については「任意規定（任意法規）」という扱いとされ、契約書にて期間や適用内容について取り決めができるようになっています。

（「任意規定」の反対は「強行規定（強行法規）」と呼ばれます。この法規については、契約で変更することはできません。例えば「消費者契約法」であるとか「宅地建物取引業法」などで、業者が消費者などに不利な契約を結ぶことはできません。）

以上が現行の「瑕疵担保責任」に関する考え方となります。

これが「契約不適合責任」になるとどう変わるのか？

続きはこちら

民法改正と不動産売買（瑕疵担保責任から契約不適合責任へ）その２

菅野です。

先日、痛ましい事件がありました。

４歳女児死亡 事件前日の訪問でも詳しい事情確認せず #nhk_news https://t.co/aZcxPsavui

— NHKニュース (@nhk_news) September 3, 2019

少子化が進む日本で「子どもの命を守る」ということは、最も大事で最優先でなければならないと考えます。

ところで、このニュースの中で

出水市は「パートナーがいることは個人情報なので突っ込んで聞かなかった。今後の方針を決めるところだったが、当時の対応を検証したい」としています。

 

 

というところがありましたが、この「個人情報」というのはおそらく「プライバシー」のことを指していると思われます。

また一方で、こういった事件もありました。

リクルートキャリア（リクナビの運営会社）が「リクナビ2019」を利用している新卒就活生たちの「内定辞退率」を予測した情報を、利用者たちに同意を得ず求人側企業に販売していたという、個人情報の意図的な漏洩事件です。

【内定辞退予測】厚生労働省、リクナビを行政指導へhttps://t.co/IBH6ywYUBa

学生の内定辞退率を算出し、本人の同意なくデータを企業に販売していた問題。厚労省はリクルートキャリアに行政指導する方針を固めた。

— ライブドアニュース (@livedoornews) September 3, 2019

最初、リクナビ側は個人情報ではないなどと抗弁していましたが、明らかな「個人情報」の無断利用にあたり非難が殺到しました。

中にはこんな実害があったそうです。

読売新聞6日朝刊に掲載の冒頭の事例がマジ気の毒。
・成績優秀、なぜか書類選考の段階で落とされた。
・「うちの大学では例がない」と就活担当。
・実は国家公務員志望でリクナビにもそう登録していた。
・結局公務員試験に不合格。
・先月ようやく1社から内定を得たが希望と全く異なる職種。 pic.twitter.com/0czwgVDFGz

— Hiromitsu Takagi (@HiromitsuTakagi) September 8, 2019

本当にひどい話で、就活のために利用していたサイトのせいで、本人のあずかり知らぬところでこの人は内定辞退しやすい人だと判断されてしまったわけです。

これは、この書類選考で落とされた方と内定辞退率が紐付けされていて「個人と特定される状況」となっているので、「個人情報」を求人企業に提供したことになるのです。

個人情報保護法で定義される「個人情報」とは

本人の氏名、生年月日、住所などの記述等により特定の個人を識別できる情報

のことです。

一方、「プライバシー」とは

個人や家庭内の私事・私生活。個人の秘密。また、それが他人から干渉・侵害を受けない権利（デジタル大辞泉より）

 

という意味で、「個人情報」とは若干、意味が違います。

（「昔、浮気して離婚した〇〇さん」とか「▲▲社をクビになった●●さん」のように個人が特定できるのであれば個人情報にあたるので、「個人情報」と「プライバシー」は重なる部分もあります。）

どちらも個人の生活を守るためには重要で、取り扱いに慎重さを要するというところは一緒です。

ただ、個人情報保護法では「個人情報」の取り扱い方を定めていますが、「プライバシー」については明文化されていない、ということを知っておくべきだと思います。

「プライバシー」については、憲法第13条の「幸福追求権」に基づく権利であることが、判例上で認められています。

冒頭の事件の話に戻りますが、出水市は個人情報もとい「プライバシー」なので突っ込んで聞けなかった、と言っています。

日本国憲法第13条

すべて国民は、個人として尊重される。生命、自由及び幸福追求に対する国民の権利については、公共の福祉に反しない限り、立法その他の国政の上で、最大の尊重を必要とする。

 

この

「公共の福祉（最も守るべき人権であるところの生存権、言い換えれば、璃愛來ちゃんの命を守るということ）」

のために市は「プライバシー」について突っ込んで聞くべきだったと考えます。

残念です。