菅野 洋充(宅建士・リフォームスタイリスト)
社会に必要とされ人に役立つ企業を目指します
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公開日:2021年9月2日
菅野です。
なんと、当社REDSが「スコア推進協議会」の会員になりました!
「スコア」って何?って思いますよね。
「スコア」というのは「不動産流通実務検定”スコア”」という、公益社団法人不動産流通推進センターで行われる、不動産取引に関する検定テストのことです。
このテストは名前の通り、実務検定ですので、実際の取引事例に即した内容の試験となっています。
不動産流通推進センターのウェブサイトに「不動産相談」というページがあり、こちらは実際のトラブル相談と、それに対する回答が掲載されており大変、ためになります。
こういった相談事例等はそのまま取引安全に対する重要な知識となります。
試験にはそういった事例が盛り込まれ、「宅建マイスター」「不動産コンサルティングマスター」等の試験に繋がる問題もあり、非常に有意な試験です。
この試験の点数が高いということはそのまま「不動産取引に精通している」といえる試験かと思います。
私も今年、受験します。結果はまたこちらのブログでご報告したいと思います。
本日、「第9回不動産流通実務検定“スコア”」と「スコア★eラーニング」の申込受付を開始致しました。 https://t.co/RmgyO519vY#不動産流通実務検定 pic.twitter.com/KY25z9hQ8g
— (SCORE)不動産流通推進センター (@retpc_score) September 1, 2021
公開日:2021年7月12日
菅野です。
7月3日に熱海市の伊豆山で大規模な土砂崩れが発生し、本日現在でもまだ行方不明者の捜索が続いています。
静岡県の副知事は事故後に記者会見で、崩落した箇所は「盛土(もりど)」がなされていて、その工法が不適切であったという見解を述べました。
今日は、「盛土」について調べていこうと思います。
「盛土」というのは文字通り、土の無いところに土を盛って、土地を平らにすることです。
これに対して盛り上がっている土を削って、土地を平らにすることを「切土(きりど)」といいます。
盛土は、もともと土の無いところに土を盛るわけですから、盛り上がったところではなく凹んだところに行われます。
今回の熱海伊豆山の盛土は、「沢」の部分であったと言われています。
「沢」というは、以下引用です。
山地斜面を刻み込んでいる小さな谷で、尾根に対する語。普段は多少湿っている程度で、雨が降ったときだけ水流がみられる。地方によってはかなり大きな谷でも沢とよぶことがある。恒常的に水が流れていても沢とよぶ場合があり、沢、谷、川などはそれほど厳密に区別して用いられていない。谷川岳の一ノ倉沢、マチガ沢、北穂高岳の涸沢(からさわ)などのように登山ルートとして稜線(りょうせん)沿いのコースよりも有名になっている所もある。水面や湿地を沢とよぶこともあり、沼沢地という場合がこれに相当する。(コトバンク)
引用終わり
沢というのは、谷のようにへこんだ水が流れやすい場所で、今回の崩落場所はその沢の上に土を盛っていたということのようです。
理由についてですが、当社REDSもホームインスペクションでお世話になっている「ジャパンホームシールド株式会社」さんからプレスリリースがでています。
こちらには、今回の土砂崩れの原因について、地盤調査のエキスパートとしての見解と考察が書かれています。
盛土というのは、そこにあった土ではない為、従前からあった土との境目が滑りやすくなります。
もともと伊豆山付近は火山灰質の土地で崩落しやすい地質であり、その上に土砂を盛っていたため、大量の雨が降ったことで盛った土が重くなり、もともとの土が支えきれずに一気に崩落したようだというのです。
そして、盛土をする際には、水を含んで重くなることを防ぐための排水設備を備えておくべきところ、その排水能力が足りなかったのではないかと指摘しています。
静岡県副知事も会見時に排水施設の不備について述べていました。
盛土工事の施工に問題があったのではないか?という疑念が浮かんできます。
「盛土」「切土」にかかわる法律として代表的なのは「宅地造成等規制法」です。
この法律は「宅地造成工事規制区域」について定められています。
この地域に該当する場所で次のような工事を行う際には都道府県知事の許可が必要となります。
1,切土で、高さ2mを超える崖(30度以上の斜面)を生じさせる工事
2.盛土で、高さ1mを超える崖(同上)を生じさせる工事
3.切土と盛土を同時に行うときは、盛土が1m以下でも切土と合わせて高さ2mを超える崖を生じさせる工事
4.盛土切土関係なく、宅地造成面積が500㎡を超える工事
今回、崩落があった場所も「宅地造成工事規制区域」でした。
おそらくですが、県知事の許可を得て工事はされているはずです。
完了検査などは適正に行われていたのかが気になります。
今、住まわれている場所がどういった土地かを調べるには、以下のサイトが便利です。
こちらの「重ねるハザードマップ」の左側「すべての情報から選択」内の「土地の特徴・成り立ち」というところに、土地ができた経緯が書かれています。
「地形分類(自然地形)」では、もともと水を埋め立てた場所とか、沢や谷を埋めた場所というのがわかります。
「地形分類(人口地形)」というところでは、盛土地・埋立地か切土地かというのが色分けされています。
また、国交省の以下のページ
では、各自治体で大規模盛土造成工事がどこで行われたかを調査したマップへのリンクがあります。
これは2018年北海道胆振東部地震で、私の故郷札幌市の清田区里塚地区が大規模な液状化現象を起こし、その原因が盛土による宅地造成工事の不備が原因とみなされたことが発端で、国交省が各自治体に緊急に調査公表を指示し、作成されたものです。
里塚地区の被害状況を綴った北海道文化放送(uhb)さんの記事です。
里塚地区は液状化現象を起こす40年も前に造成された宅地ですが、それだけ経っても地盤は締め固められることはなく、地震で大きな被害を生んでいます。
盛土がすべて危ない、ということではないのですが、まずは自身の居住地がこの大規模盛土造成地に該当するか確認してみてはいかがでしょうか。
そして、これから購入を検討される方も、以上のマップを確認して、今、検討している場所がどれくらい安全か、危険かを確認するのが良いと思います。
武蔵野台地は地盤が良いといいますが、実際には谷を埋めた盛土造成地かもしれません。
単純に東京の西側だから安全、とは言い切れないのです。ご参考になさってみてください。
最終更新日:2021年7月16日
公開日:2021年7月5日
菅野です。
皆さん、最新のパスポートは本人確認書類と認められないって知っていました?
2020年2月4日から富岳三十六景が各ページにデザインされた新しいパスポートが発行されていますが、こちらには住所を書く欄がなくなってしまいました。
以前は、所持人記入欄というものがあって、そこに自分で氏名、住所、電話番号、緊急連絡先を記載するようになっていましたが、その欄がありません。
その為、パスポートが本人確認書面の種類として示されている場合には、「2020年2月3日以前に発行されたもの」という但し書きが現在はついています。
そもそも、本人確認って何のためにやっているか、というと、これは「犯罪収益移転防止法」という法律で決められているためです。
昔、不動産の売買に必要だったのは、売主は「権利書、実印、印鑑証明」で、買主は「住民票、お金」でした。
ただ、これって本人でなくても書類が揃っていたら取引が可能だったんですよね。
銀行の口座も、昔は子供の口座を親が簡単につくることができたりしていました。
こういった状況が変わったのが2001.9.11アメリカ同時多発テロ事件です。
アメリカは各国に「テロ資金供与防止条約」の批准を求め、日本は2001年に署名、2002年に批准しました。この条約批准を受け「金融機関等による顧客等の本人確認等に関する法律」(本人確認法)が成立。その後口座の不正利用に対する罰則を加えた「金融機関等による顧客等の本人確認等及び預金口座等の不正な利用の防止に関する法律」が2004年より施行されました。
これは金融機関に対するマネーロンダリング防止のための法律だったのですが、マネーロンダリングは預金口座を使わなくとも、高額物品や不動産の売買などでも行うことが可能で、そこの部分を埋めるための法律として「犯罪による収益の移転防止に関する法律」(犯罪収益移転防止法)が2007年より施行、2008年から宅建業者も本人確認を行うこととなりました。(ここまで早口で読んでください)
ちなみに「本人確認書類」(本人確認書面)は
に定められていまして、個人の場合
・運転免許証等(運転経歴証明書含む)
・在留カード
・特別永住者証明書
・マイナンバーカード
・旅券等(パスポート)
・身体障害者手帳
・精神障害者保健福祉手帳
・療育手帳
・戦傷病者手帳
で、その個人の氏名、住所、生年月日の記載があるもの、となっています。
今回、パスポートについては書式変更で(住所)の記載が出来なくなったため、本人確認書類からは外れることとなったというわけです。
上記のほかにも官公庁から発行・発給された書類でその個人の氏名、住所、生年月日の記載があり、かつ発行した官公庁が写真を貼り付けた書類ならOK、ということで「宅地建物取引士証」(宅建士証)は本人確認書類となります。
また、健康保険証は本人確認書類にならないのかというと、そうではなく写真のついていない本人確認書類という扱いになりまして、その場合はもう一つ別の本人確認書類を提示してもらう必要があります。
(こちらもこの施行規則で定められています。)
写真付きでない本人確認書面としては
・健康保険証
・年金手帳
・児童扶養手当証書
・母子健康手帳
・印鑑証明書、戸籍謄本(抄本)、住民票の写し若しくは住民票記載事項証明書
で、上記4つは有効期限内であること、印鑑証明等の役所発行証明については発行から6か月以内のもの、となっていて、すべて氏名、住所、生年月日記載のものが条件です。
本人確認の方法についてもこの施行規則にありますが、結構たくさんあって、例えば転送不要郵便を使う方法だったり、オンラインで本人確認する方法についても定められており非常に興味深いです。
電子契約等で利用されるオンラインでの本人確認については「eKYC」と呼ばれていて、ネット銀行や携帯電話等の契約時に利用されています。
不動産の売買についても、今年の3月10日から国交省にて「売買取引における書面の電磁的交付に係る社会実験」が開始され、不動産取引でのオンライン本人確認「eKYC」についても行われていくこととなりそうです。
何年か前に五反田駅前の土地取引で「地面師」による詐欺が話題となりました。
本人確認は、取引の安全の根幹にかかわる大事な手続きですので、おろそかにはできません。
「なんで保険証だけじゃダメなの~??」
などと駄々をこねられても法律で決まっていますので、恐れ入りますがお取引の際には別のものを併せてご用意くださいますよう、よろしくお願いいたします。
公開日:2021年6月24日
菅野です。
他の不動産業者でいろいろあって、REDSにたどり着いた方いらっしゃいますか?
「この業者、なんか変」とか、「おかしくない?」とか思って、ここに来られた方、こんなサイトがあります。
こちらでは国土交通省所管の業者の行政指導、処分履歴について確認ができます。
この中には
・建築
・不動産
・運送
・旅行
にかかる業者の処分の概要が検索できるんです。
宅地建物取引業者の指導歴もでます。
もちろん、当社には処分歴はありません!
(当たり前っちゃ、あたりまえですが)
いろいろ見ていたんですが、一級建築士の処分を検索をするとすごいですね!
昨年から免許取り消しになっている建築士がたくさんいるのですが、みんなあの屋根裏界壁の件で問題になった某㋹〇〇〇〇にかかわっている方ばかりなのです。
まあ、あれだけ問題になったので、その建築にかかわった建築士に何もないなんて許されませんが、バンバン免許取消になってます!
ところで当社は東京、埼玉、神奈川で営業していますが、東京都の宅建業者で何か処分歴がないか確認したい場合は、以下のサイトが良いです。
こちちは、東京にある宅建業者であれば、国土交通大臣免許の業者も検索できます。
事務所の場所や、免許番号、免許年月日、支店や事務所の場所などを確認できるサイトです。
処分歴もキチンと載っているので、過去に営業停止命令を受けたかどうか、などを確認したりすることができます。
最後に、こちらは匿名での公表となっていますが、おとり広告があった場合にはこちらに通報すると、やっつけてくれます。
おとり広告で課徴金徴収となった場合、不動産ポータルサイト等にも広告掲載できなくなるので、一石二鳥です。
おとり広告でだまされたら、そんな業者で契約は絶対にせず、どんどん通報しましょう。
健全で信頼できる不動産業界であってほしいと、私は常に願ってお仕事をしています。
健全安心なREDSをどうぞご利用くださいね‼
最終更新日:2021年6月17日
公開日:2021年6月14日
菅野です。
6月11日に、渋谷区の用途地域等の変更および都市計画道路の計画変更についての素案が発表されました。
詳細は下記URLの「しぶや区ニュース」
をご参照ください(PDF注意)。
こちらを見ていただくとわかるのですが、用途地域等の変更については25地区、都市計画道路の計画変更は2路線の一部区間廃止となっています。
変更内容としては、
・用途地域変更 15か所
・建ぺい率 増→2か所、減→4か所
・容積率 増→11か所、減→10か所
・高度地区変更 11か所
・日影規制 追加7か所、緩和2か所
・特別用途地区の変更 6か所
と結構、細かくたくさんの部分が変更となるようです。
地域を大まかに分けると
・代々木四丁目
・千駄ヶ谷方面
・道玄坂地区
・渋谷三丁目(一部桜丘町)
・東一丁目
・代官山周辺
・恵比須三丁目
となっています。
この中で、制限強化が著しいのが「代々木四丁目」地区です。
こちらの都市計画道路「補助線街路第59号線」の区間廃止により、他路線接続部分の隅切り型用途地域部分が、周囲の用途地域に合わせた形での変更予定となっています。
今まで道路沿線の制限緩めの用途地域(準住居、二種住居)から、(二種低層、二種中高層)住居専用地域へと、厳しめの制限に変更となります。
ただ、実際に現地を見てみると、変更後の用途地域に沿った土地利用をされているように見えなくもないので、そこまで大きく影響はないのではないか、とも感じました。
千駄ヶ谷方面に関しては、道路に係る変更ばかりでほとんど影響はないでしょう。
道玄坂地区は細かい調整的意味が感じられ、そこに建てるビル等建築物の容積率には影響を与えそうです。
渋谷三丁目、桜丘町、東一丁目の一部、代官山周辺については、東急東横線地下化に伴う変更となり、元線路部分の緩和が主です。
また東一丁目の「補助線街路第7号線」の廃止に伴い道路境界線からの距離に係る用途地域の変更は、高度地区の高さ制限の緩和はありますが、ほとんど影響はなさそうです。
こうして見てまいりますと、「妥当」の一言かと思います。
今後、意見交換会、意見書の受付等を経て、都市計画道路の廃止は令和4年3月、用途地域等の変更は令和5年3月を予定しているそうです。
直接かかわる者ではありませんが、建ぺい率、容積率等は建築可能な建物の大きさに係り、土地取引の価格の重要な要素となりますので、今後、注視していきたいと思います。
公開日:2021年4月23日
菅野です。
4月21日に国土交通省令により「賃貸不動産経営管理士」が国家資格となりました。
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」により、賃貸管理業の登録を受けた業者には、事業所・営業所毎に「業務管理者」を置くことが義務となります。
その「業務管理者」の要件として「賃貸不動産経営管理士」の資格が必要となります。
当社の営業担当では3名が本資格を取得しています。
当社では賃貸管理は行っていませんが、賃貸不動産の購入、売却についてもぜひご相談ください。
公開日:2021年3月15日
菅野です。
先日、お客様にご希望いただき、当社初のIT重説を行いました。
終わってからリモート重説の感想をお客様にお聞きしたのですが、
「売買の取引は3度目だが、こんなに丁寧に説明を受けたことはない」
と非常に高評価をいただきました。
こちらのブログと
こちらのブログでいろいろとITを活用した売買契約の可能性について書きましたが、
デジタル関連法案を閣議決定 首相トップ、行政システム統一 https://t.co/TrIWfSXtfr
— 時事ドットコム(時事通信ニュース) (@jijicom) February 8, 2021
この今まさに審議中のデジタル関連法案に
「重要事項説明書の押印義務の廃止」
「重要事項説明書の書面化義務の緩和」
が盛り込まれています。
これの法案が無事可決すれば、不動産売買契約の電子化に大きく前進することとなります。
またそれに伴い、国土交通省で
不動産の売買取引における重要事項説明書等の書面の電子化に係る社会実験を開始・ 賃貸取引における書面の電子化に係る社会実験の実施期間を延長
することとなりました。
この「重要事項説明書等」には、媒介契約書も含まれるそうです。
この「媒介契約書を含む」ことには大きな意味があり、売り出したいという意思を確認できれば、すぐにEメール等で媒介契約書を取り交わすことができ、速やかに販売を開始できることになります。
ただ、これについて銀行などの金融機関はどのように対応するのかが非常に気になるところです。
電子化した重要事項説明書を印刷して提出するというのは時代の流れに逆行していると思われます。
電子化した重要事項説明書等のデータを(改ざんなどの危険を排除して)受け取ることができる環境の整備が必要かと思われます。
いまだにメールでの対応を拒む金融機関もあるようですが、ぜひともこの度の法改正でこういった流れに対応していってもらいたいところです。
公開日:2021年1月28日
菅野です。
25日のNHKのニュースで来ました!
不動産売買の「重要事項説明」 4月からオンラインでも可能に #nhk_news https://t.co/Ml4qWi1LLc
— NHKニュース (@nhk_news) January 25, 2021
現在、社会実験中のIT重説ですが、やっと4月より正式に利用可能となりそうです。
関東以外のお客様が、わざわざ飛行機や新幹線で来なくとも、売買契約が可能になります。
また、新型コロナウイルス感染症対策としてご利用いただくことも、もちろん可能になります。
あとは、電子契約が可能になると、書面の交付も不要となるのですが、それはもう少し先でしょうか?
現在の宅建業法では「35条書面(重要事項説明書)」「37条書面(いわゆる売買契約書)」の交付が定められていますが、すでに賃貸借契約については昨年9月より、電子契約の社会実験が進んでいます。
重要事項説明書等の電磁的方法による交付に係る社会実験(令和元年度~)
こちらも売買契約についてはあと1、2年というところでしょうか。
保守的な業界である不動産業も、やっとDX化が進んでいくでしょうね。
公開日:2021年1月16日
菅野です。
とうとう緊急事態宣言が出てしまい、町は閑散としていますね。
20時以降の飲食店の営業自粛が呼びかけられ、少し遅くまで仕事をしてしまうともう、夕食は家に帰るまで食べることができない状況です。
昨年の緊急事態宣言時には、皆さんかなり厳しく外出制限を守り、市街には人がいなくなりましたが、今回はそこまでではなく、日中は通常通り出社されている方も多いようです。
かく言う私も大変恐縮ではございますが、出社して仕事をしている身分です。
家から出ましたら、感染予防には非常に気をつかい、PCR検査を昨年11月と先週に受け、陰性の結果を見てこの結果は今だけだと分かりつつもほっとしています。
REDS社員はみな不織布マスクの使用を徹底しています。
また、遅ればせながら各営業所に透明なパーティションを設置し、接客時に利用しています。
しかし、どれだけ気を付けても、家から外に出て公共交通機関を利用して不動産会社の事務所に向かい、対面で長時間口頭での説明を受け、いろいろな書類やペン、机等に触れ、調印しお金を触り、また外へ出て帰宅する、この一連の行為に感染リスクの懸念はぬぐえません。
もしZOOMなどのリモート会議システムを使い契約することができたら、お客様も家で重要事項説明を受けることができ、感染リスクを大幅に下げることができるはずです。
こういった事態に備えていたというわけではないようですが、国土交通省では
「宅建業法にかかるITを活用した重要事項説明等に関する取組み」
(通称「IT重説」)を平成27年から行ってきました。
賃貸借契約に関してはすでに「IT重説」による契約が可能となっていて、遠方に住まわれている方が引っ越しまで上京せず契約するなどということもあるようです。
しかし、不動産の売買契約についての「IT重説」は、一昨年から社会実験を行っている段階で、実はまだ正式に承認されていません。
誰もが使えるというところまで行っていないのが実情です。
売買契約についてもできるだけ早く利用可能になることが、現在の状況では必要であると考えます。
そこで、当社でもこの社会実験に参加し、できる限り早い実現と普及に貢献したいと考えています。
すでにREDSでは社会実験参加の承認を受け、いつでもIT重説が可能なように準備をしております。
お客様の中でもし、リモートでの重要事項説明をご希望される方がいらっしゃいましたら、ぜひお声掛けください。
ただ、実施に際しまして、お客様にしていただくことがございます。
1、お客様のIT環境が重要事項説明のやり取りが可能かどうかの確認
PCやタブレット等を利用し、ZOOM、Microsoft Teamsなどのテレビ会議システムで双方向のやりとりが必要になりますので、事前に重要事項説明を受けるお客様側の端末のスぺック等の確認をさせていただく必要がございます。
2、お客様に事前にIT重説利用の同意をいただくこと
(当たり前ですが)同意なくIT重説を行うことはできません。事前に同意書をいただきます。
これはIT重説を受ける買主様だけでなく、売主様にも同意をいただかなくはなりません。
売主様がNOと言ってしまわれると、残念ながらIT重説はできません。
3、契約後にアンケートへのご協力
IT重説の実施時とその3か月後、アンケートのご協力をいただきます。
3か月後ですと、引き渡しまで短い場合には、決済後しばらくしてからアンケートのご連絡がいくことになりますので、お手数ですがご協力をお願いいたします。
ちょっと面倒だな、と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、もちろん無理強いはしません。
ただ、新型コロナウイルスが大規模に感染拡大している昨今です。
対面での説明と遜色なく行うことができますので、ぜひご利用いただけたらと思います。
公開日:2020年12月11日
菅野です。
こんなコロナ禍の中で熱を出して寝込んでしまいました。
幸いにもPCR検査は受けることができ、陰性でした。
しかしながら、発熱外来とやらを探す気力もない状況で、医者にかかることもできず、回復するまでに普段の倍以上の時間がかかってしまいました。
皆さまにおかれましては、くれぐれも油断せずマスク着用、手洗いの励行と三密の回避をなさっていただければと、心より思うところです。
さて先日、今後の不動産市況についてブログに書いたところ反響が少なからずございました。
私が寝込んでいる最中にもいろいろな動きがあったようです。
まずは住宅ローン減税について、以下のブログ記事で書いた内容がそのまま決まりそうです。
本日の時事通信の記事です。
内容としては
・減税期間13年…これは継続
・対象不動産の面積要件…50㎡から40㎡に緩和
ここまではうれしい人も多いと思いますが、次は日経の12月3日の記事です。
こちらによると
・年税控除額…住宅ローンの年末残高の1%から1年間の利払い分へ
という方向性が議論されているとのこと。
これは、昨今の低金利で住宅ローンの金利を1%未満で借りている方が多いため、逆ザヤとなり「借りたほうが儲かる」人がいることを政府が問題視しているからです。
実際、「パワーカップル」と呼ばれる高所得共働き夫婦世帯で、ペアローンで与信ギリギリまで借りて住宅ローン減税を大きく受ける、という手法を使われる方は少なくないです。
これが2022年度以降に使えなくなる可能性がある、ということのようです。
来年はこの逆ざや狙いで目一杯の住宅ローン減税を目指す方が増えるかもしれません。
そして、こちらは産経新聞の記事です。
来年は固定資産税の評価替えの年になりますが、課税額を据え置くとのことです。
最初は商業地だけ据え置きを検討していたそうですが、公明党のねじ込みですべての土地の税額を据え置くことになるとのことです。
おそらくこの税制優遇は、郊外へ向かっていた需要が都心回帰に変わるきっかけになりそうです。
都心のビル所有者は今、コロナ禍の影響で空き事務所、空き店舗が多くなり本当に大変そうです。
テレワークの普及により事務所を縮小する事業者が多く、事務所の空きが非常に増えています。
また、コロナ不況で店舗を閉める事業者も多く、弊社のすぐ下の八重洲地下街もシャッターを閉めている店舗が多く見受けられるような状況です。
この状況下で、投資資金は事業系不動産から、流動性の高いレジ(区分マンション等)に流れてきています。
首都圏既存マンション、11月は過去最高の成約数 R.E.port
先月11月の首都圏既存(中古)マンションの成約数は過去最高だったそうです。
おそらく、しばらくはこの動向は続きそうですので、都心の区分マンションの価格だけは下がらない、むしろ(低いカーブながらも)上昇基調が続くのではないかと予想します。