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伊藤 彰洋いとう あきひろ

首都圏の不動産価格につきまして

公開日:2021年10月21日

こんにちは

 

「仲介手数料最大無料」の不動産流通システムの伊藤です。

 

 

 

急に冷え込んできました。

 

渋谷営業所への通勤も緊急事態制限も解除されたせいか、人が増え、日に日に混雑してきました。

 

 

首都圏の不動産の値上がりが続いております。

首都圏のマンションの在庫のm2単価に関しては、44ヶ月連続で上昇しています。

新規物件の件数、在庫件数、成約件数はともに前年を下回り、逆に成約価格が上昇していますので、需要が増え、供給の少ない状態が続いております。

 

今後、値上がりが続くか否かは誰も予想できませんが、

いつでも言えることは

仮に賃貸の方であれば、毎月のお家賃がかかりますので、後になって、同じ価格の不動産を購入するのであれば、待たない方が、生涯の住宅費用は抑えられます。

そして、早く購入すれば、早い完済年齢になります。例えば、1年待ちまして、後で1年、完済年齢を早くしたいと考えて繰上返済をするには多額の費用がかかってしまいます。

待たずに購入することは今の住宅のコストを省けるということと、完済年齢を同じにしたい場合、繰り上げ返済をその分しなくても良いので、経済的です。

あくまで、不動産価格が下がらないことが前提です。

 

 

お役に立ちましたら、幸いです。

 

 

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建物状況調査につきまして

公開日:2021年10月13日

こんにちは

 

 

「仲介手数料最大無料」の不動産流通システムの伊藤です。

 

建物状況調査(インスペクション)につきまして、

 

空き家問題を含め、既存の住宅の有効活用が課題となってきました。

 

その為、第三者が客観的に住宅の検査・調査をし、消費者が安心して既存住宅を取引できる市場を目指し、環境の整備を行っています。

 

検査は

  • 構造体力上主要な部分の調査
  • 雨水の侵入を防止する部分の調査
  • 耐震性に関する書類の確認

調査は目視、歩行、一般的な計測機器を使用した触診・打診などによる非破壊検査を行います。

調査は売主様の許可が必要です。

 

非破壊検査で行いますので、不具合無しであっても瑕疵がない訳ではないので、建物状況調査を行う場合は「既存住宅売買瑕疵保険制度」と併用することが望ましいです。

 

「既存住宅売買瑕疵保険」に入りますと、引き渡された住宅に瑕疵があった生じた損害について、一定の条件のもとに保険金が支払われます。

 

お役に立てましたら、幸いです。

 

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住信SBIネット銀行につきまして

公開日:2021年10月6日

こんにちは。

 

「仲介手数料最大無料」の不動産流通システムの伊藤です。

 

 

パックンCM

 

10月より住信SBIネット銀行の商品が変わりました。

 

金利は変動金利0.39%になりましたので、みずほ銀行、PayPay銀行などに続く安さとなりました。

 

ただ、10月からの当銀行の商品は金利の上乗せなしで、住宅ローン実行時40歳未満の方には無条件で3大疾病の保証が付いてきますので、今までにはなかった商品になります。

それにより、3大疾病の所定の状態になった際は、住宅ローン残高の半額が返済されます。

ご家族は安心ですね。

 

弊社からの紹介であれば、来店無しで、ご自宅で事前審査の手続きの審査ができます。

事前審査は基本的な各項目をお客様に入力してもらいまして、追加の事項がありましたら、その都度、銀行の窓口の方と弊社で細かいやり取りをし、審査のお手伝いができます。

 

ご参考になりましたら、幸いです。

よりよい住宅と住宅ローンをご紹介できるように弊社はアンテナを高くして活動しております。

 

お気軽にお問い合わせくださいませ。

 

 

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世田谷線に乗りました

公開日:2021年9月30日

こんにちは

「仲介手数料最大無料」の不動産流通システムの伊藤です。

「東急世田谷線」に乗りました。

「下高井戸」~「三軒茶屋」間を結びます。

「下高戸」は京王線、「三軒茶屋」は田園都市線に乗り換えできます。

間の「山下」駅では小田急線に乗り換え可能です。

料金は一律150円

2両編成で、ほとんど待ち時間がなく、運行されています。

「松陰神社前」駅が「世田谷区役所」の最寄り駅ですので、世田谷区民の方には馴染みのある鉄道だと思います。

改札の有る駅と無い駅があり、無 い駅は前か後ろから乗車して、運賃を払います。

道路と交差する箇所は信号待ちする場所もあります。

 

とても風情のある電車でした。

 

 

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優良住宅ローンにつきまして

公開日:2021年9月22日

 こんにちは

 

「仲介手数料最大無料」不動産流通システムの伊藤です。

 

今回はフラット35の窓口の紹介です。

 

優良住宅ローンにつきまして

 

9月の実行金利は1.28%

返済期間21年以上 融資額9割以下の場合です。

フラット35Sが利用できる住宅であれば、そこから当初の5年間または10年間は0.25%の金利優遇が受けられますので、1.03%となります。

 

融資手数料は税込みで融資金額の0.8%になり、住宅性能評価の付いた物件では、0.5%となります。

 

金利は最低基準ですし、融資手数料は2%台の窓口が多い中で、上記の手数料は安いです。

仮に2.2%の事務手数料がかかる場合は5,000万円借りると、110万円がかかります。

 

0.8%ですと40万円になります。

70万円の節約です。

フラット35を利用予定で、初期費用を抑えたい方はいかがでしょうか。

 

各窓口によりメリットは異なりますので、詳細はご相談ください。

 

お役に立ちましたら、嬉しいです。

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住宅ローン控除の今後

公開日:2021年9月15日

こんにちは

 

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムの伊藤です。

パックンCM

 

吉祥寺支店オープンしております。

 

「住宅ローン控除」がいよいよ見直されようとしています。

 

「住宅ローン控除」は簡単に言いますと、経済対策もあり、13年間に渡って住宅ローンの残債の1%が返ってくる制度です。

 

見直される理由は現金を持っている人もあえて住宅ローンを利用した方が、得してしまうことがあるからです。

 

住宅ローンを利用すると利息が発生するので、現金で購入することが1番出費を抑えられると考えることが普通ですが、

 

今は「住宅ローンの低金利」と「住宅ローン控除」が原因で、現金があっても住宅ローンを組む方が、お得になってしまうケースがあります。

 

例えば、4,500万円の物件を購入しようと考えた人は、現金で購入すると、当然4,500万円かかりますが、税金の還付はありません。

それをあえて、「住宅ローン控除」の適用要件にあてはめるため、低金利の住宅ローンを10年以上利用すると、年間で最大40万円の税金の還付が受けられます。

 

つまり、住宅ローンの金利を例えば0.475%としますと、年間約21万1,200円の利息がかかりますが、税金40万円が返ってきてしまう訳です。

 

これは、現金を持っていても税金の還付される期間が終わるまで、繰上返済もあえてしないということもできてしまいます。

「住宅ローン控除」の恩恵は本当に大きいので、延長か否か今後も注目です。

 

お役に立ちましたら幸いです。

 

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「特定の居住用財産の買い換え特例」

公開日:2021年9月8日

こんにちは。

 

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムの伊藤です。

 

パックンCM

 

渋谷営業所によく出社しています。

 

今回も買い換えた場合の税金のお話です。

 

 

居住していた不動産を売却し、代わりに居住用の不動産を取得した場合の特例です。

 

 

通常は譲渡所得が発生した場合には税金が発生しますが、

譲渡した1月1日で、家屋と敷地の所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の居住用不動産を売却し、代わりの居住用不動産に買い換えた場合で、

元の不動産を売却した価格よりも高い価格の不動産へ買い換えであると、この特例を使用できます。

この特例を使用すると、元の不動産で売却益が出た場合でも、買い換え先の不動産を売却するまで、課税を先送りにできます。

非課税ではなく課税が先送りされたことになりますので、買い換えた不動産を更に売却した時には、加えて課税されます。

 

要件があります。

まず、売却する不動産に関しまして、

・2021年12月31日までの譲渡であること

・譲渡の対価が1億円以下であること

 

買い換え先の不動産に関しまして、

・居住用であること

・床面積50m2以上、土地の面積500m2以下

・売却の年の前年から翌年までの3年間に買い換えること

など

 

直近の2年間の間に、前回のブログでご紹介した「3,000万円特別控除」を利用していないことも要件になります。

 

そして、「特定の居住用財産の買い換え特例」と「3,000万円特別控除」はどちらかの選択になりますので、お気を付けください。

 

税金のことですので、詳細は税理士さんの分野になります。

 

簡単に概要のみの説明となってしまいます。

 

最後までお読みいただきまして、ありがとうございます。

 

お役に立ちましたら、幸いです。

 

 

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不動産を売却した時の税金につきまして

公開日:2021年9月2日

こんにちは

 

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムの伊藤です。

 

先日、上野公園を通りました。

 

暑い日でしたが、公園内は自然があるせいか、少し涼しく感じられました。

 

 

今回は、住宅を売却した時の税金につきまして

 

不動産を売却した際の所得に関しては、税金が課されます。

 

所得に税率をかけると税額がでます。

 

所得の計算は売却した金額から、その不動産を取得した費用と譲渡費用を足した金額を差し引いて計算しますので、

譲渡所得=土地・建物の譲渡代金(売却した代金)-(不動産を取得した費用+譲渡費用)

となります。

 

上の用語の説明ですが、不動産を取得した費用とは、購入代金、登録免許税、不動産取得税、改良費などの総額から建物の減価償却費を引いた金額になります。

もし、購入代金が古い等の理由で不明な場合は取得費を概算で求めることができ、それは譲渡価格の5%とできます。

 

譲渡費用は譲渡時の仲介手数料、印紙代、建物の取り壊し費用等です。

 

上記で求めた譲渡所得に税率をかけて、税金を計算します。

 

この税率は所有期間により、2つに分かれます。

 

まず、譲渡した1月1日において所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得とし、この場合は20.315%(所得税15.315%+住民税5%)、

5年以下の場合は短期譲渡所得とし、39.63%(所得税30.63%+住民税9%)の税率となります。

5年以下と5年超で大きく税金が変わってくるということです。かなり変わりますね。

 

マイホームとして住んでいた不動産に関しては特例がありまして、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

上の式に入れると

譲渡所得=土地・建物の譲渡代金(売却した代金)-(不動産を取得した費用+譲渡費用)-3,000万円

となります。

更に、所有期間が10年を超える場合のマイホームは、6,000万円以下の部分に14.21%の軽減税率が適用されます。

 

簡単ではありますが、不動産売却時の税金のお話でした。ご参考になったでしょうか。

 

最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。 

 

 

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登録免許税につきまして

公開日:2021年8月25日

こんにちは

 

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムの伊藤です。

 

日が落ちるのが早くなってきて、暑さも和らいだ気がします。

REDS パックンCM【憤慨篇】

本日、2回目のワクチン接種となりました。

 

今回は登録免許税につきまして、説明致します。

登録免許税は国税になり、所有権の保存、所有権の移転および住宅ローンを利用した場合は抵当権設定登記がかかります。

所有権の保存登記とは新築時に所有者が誰であるかを記録する登記です。

 

所有権の移転登記は売主様から買主様へ所有権が移った際に必要な登記です。

 

抵当権設定登記は住宅ローンの融資を受けた場合、抵当権があることを記録する登記です。

 

原則として、不動産の固定資産税評価額へ税率がかけられて算出されます。

固定資産評価額の目安は時価の7割程度になります。

 

各税金ですが、税率が軽減される要件があります。

主な要件は

・2022年3月31日までに取得した自分の住む自宅であること

・床面積の登記簿面積50m2以上

・中古住宅は築後20年以内(耐火構造の場合は25年以内)あるいは、耐震の適合証明書を取得できること

・新築または取得後の1年以内の登記をすること

・住宅用家屋証明書があること

です。

実際は物件のお引き渡し時に登記致しますので、自動的に1年以内の登記になり、住宅用家屋証明書は登記を依頼した司法書士様が取得しておりますので、買主様が注意することは自宅であること、登記簿上の床面積、築年数が20年または25年以上経ていれば、耐震の適合証明書の取得が可能かどうかになります。

 

各税率です。

 

所有権保存登記

本則 0.4% 

軽減税率 0.15%

 

所有権移転登記

本則 土地 2% 家屋 2% 

軽減税率 0.3%

 

抵当権設定登記

本則 0.4% 

軽減税率 0.1%

 

となります。

実際に物件を購入する際には、諸費用の一部としてご案内します。

 

 

お役に立ちましたでしょうか。

 

今週もご覧になっていただきまして、ありがとうございました。

 

 

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印紙税につきまして

公開日:2021年8月18日

こんにちは

 

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムの伊藤です。

 

お盆休みが終了しまして、暑さも緩んできた気がします。

 

今回は住宅購入時に必要な諸費用の一部となる印紙税につきまして説明します。

 

・新築を自身で建築する場合には工事請負契約書

・不動産を購入する場合は売買契約書

・住宅ローンを利用する場合には金銭消費貸借契約書

が必要になりますが、各書面につきまして、

印紙税が発生します。

 

印紙税は収入印紙を購入し、上記課税文書に貼り付け、課税文書の完成時までに消印を押すことで支払ったことを証明します。

印紙を納付しなかった場合は過怠税が発生してしまいます。

過怠税は本来収めるべきであった金額とその2倍の合計額になりますので、3倍を収めることになってしまいます。

 

以下、実際の印紙税です。

2022年3月31日までは優遇がありますので、下記になります。

 

○工事請負契約書

500万円超   1,000万円以下  5,000円

1,000万円超 5,000万円以下     1万円

5,000万円超 1億円以下       3万円

1億円超5億円以下          6万円

 

○売買契約書

500万円超   1,000万円以下  5,000円

1,000万円超 5,000万円以下     1万円

5,000万円超 1億円以下       3万円

1億円超5億円以下          6万円

 

○金銭消費貸借契約書

500万円超   1,000万円以下      1万円

1,000万円超 5,000万円以下     2万円

5,000万円超 1億円以下         6万円

1億円超5億円以下           10万円

 

以上となります。

 

収入印紙は郵便局で販売されていますが、実務ではお客様には購入に行ってもらうことは少なく、担当により異なるでしょうが、ご用意しておくことがほとんどかと思います。

 

お読みいただきまして、ありがとうございます。

                            

 

お役に立てましたら嬉しいです。

 

 

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