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荒 芳弘あら よしひろ

今後の住宅ローンについて

公開日:2022年1月18日

皆様、こんにちは!

仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

住宅高騰続く?「日本一住宅ローンに詳しい男」に聞く

コラム

2022年1月15日 2:00(日経新聞)

 

 

住宅ローンの歴史的低金利が続き、2021年10月には首都圏の新築マンションの平均価格が、バブル期である1990年同月を超えて過去最高を記録した。住宅価格の高騰は2022年も続くのか。住宅ローン減税の控除率が引き下げとなるなか、22年の住宅市場の見通しは。テクノロジーを利用して最適な住宅ローンを提供するiYell(イエール、東京・渋谷)で社長兼最高経営責任者(CEO)を務め、全国の金融機関の住宅ローンを毎日注視し、「日本一住宅ローンに詳しい男」と呼ばれる窪田光洋氏に見通しを聞いた。

 

──住宅ローンは歴史的な低金利が続いています。改めて近年の傾向を教えてください。

 

「住宅ローンには『基準金利』と『優遇金利』があります。ベースとなる基準金利はこの十数年、ほとんど変動していません。多くの銀行が、変動金利の基準金利を現在は2.475%に設定しています」

「一方、世の中で『金利が下がっている』というのは、この基準金利から『優遇』する幅が大きくなっていることを指しています。金融機関のいわゆるキャンペーンですね。優遇幅が大きくなると消費者は当然、安く借りることができる」

「10年前の優遇金利は1.5%程度でした。それが今は2.0%が当たり前の状況になっている。基準金利の相場は2.475%ですから、実際の金利は0.475%になります。私の知っている限り、21年12月下旬時点で最も低い金利は0.285%です」(編集部注:インタビューは21年12月21日に実施した)

「2022年にローン金利は100%上がらない」

「金融機関はマネーの貸出先に困っており、住宅ローンか国債くらいしか選択肢がない。国債は金利が安過ぎるので、なんとか消費者に住宅ローンを借りてほしい。その結果、この数年で優遇金利は過当競争になっています」

「どの銀行も金利の限界に突入していて、これ以上、金利が下がることはないでしょう。きょうもある金融機関の幹部と打ち合わせをしてきたのですが、『これ以上は絶対に下げられない』と言っていました」

 

──逆に、22年にローン金利が上がる可能性は?

 

「あくまで予測なので断言したくはないのですが、22年に限ってという条件付きでは『100%ない』とみています。シンプルに言えば、貸したい人が多ければ金利は下がり、借りたい人が多ければ金利は上がる。22年はまだ前者のフェーズです」

 

──金利以外の面で、住宅ローンの近年の傾向は?

 

「21年は金利競争より保険競争の側面が強かったように思います。金利を限界まで下げているので、それ以外の部分で競争が激しくなっている状況です」

「例えば以前の団体信用生命保険は『亡くなった場合に住宅ローンを弁済する』という保障制度でしたが、最近では『がんになった際に弁済する』『三大疾病にかかった場合に弁済する』といった保険が登場しています。金利は同じでも保険の充実度で差別化を図っているのが実情です」

 

(中略)

 

窪田光洋(くぼた・みつひろ)氏

iYell社長兼CEO

青山学院大学経営学部卒業。2007年、SBIホールディングス入社。SBIモーゲージ(現アルヒ)にて最年少執行役員に。16年5月に住宅ローンテックベンチャーiYellを設立。同社社長兼CEOに就任。マイホーム購入の要となる住宅ローンビジネスを展開。住宅ローンの業務効率化アプリ「いえーる ダンドリ」は2000社以上の住宅事業社に導入され、多くのユーザーに最適な住宅ローンを紹介し続けている。「日本一住宅ローンに詳しい男」の異名を持つ

(聞き手は日経クロステック 島津翔氏)[日経クロステック2022年1月4日付の記事を再構成]

 

また、日経新聞に気になる記事がありました。

逃げ道ふさがるマイナス金利、三菱UFJ銀行に6年ぶり適用

金融政策

2022年1月17日 14:00 (2022年1月17日 22:06更新)

 

三菱UFJ銀行が日銀に預けている当座預金の一部にマイナス金利が適用されることが17日、わかった。2016年の制度導入当初を除き、大手行に適用されるのはほぼ6年ぶり。銀行業績への直接の影響を和らげるために適用範囲を絞ってきたが、超低金利環境の長期化で行き場を失ったマネーが預金に積み上がり、新型コロナウイルス禍で支給された給付金などが拍車をかけた。マイナス金利が続けば、手数料の徴収など預金者が負担を迫られる可能性もある。

 

(中略)

 

三菱UFJ銀行は21年12月中旬~22年1月中旬までの当座預金がマイナス金利の適用条件に触れた。すでに地方銀行や信託銀行、ゆうちょ銀行などにはマイナス金利が課されているが、三菱UFJ銀を含む3メガバンクは市場運用や海外での大口融資に資金を回すことで当座預金に資金を積まず、マイナス金利の適用を回避してきた。

ここにきて三菱UFJ銀がマイナス金利の適用条件に触れたのは、長引く低金利に加え、コロナ禍の影響を背景に想定以上のペースで預金が積み上がったためだ。全国銀行協会によると、大手5行の預金残高は21年12月時点で前年同月比3.4%増の427兆円と、貸出金の増減(1.3%減)を大きく上回る預金が流入した。

 

結果として、前述の通り「金融機関はマネーの貸出先に困っており、住宅ローンか国債くらいしか選択肢がない。国債は金利が安過ぎるので、なんとか消費者に住宅ローンを借りてほしい。」ということです。

今後、住宅ローンの内容が、保険の充実度で差別化を図っていく方向にありますので、住宅ローンを借りる際は、いろいろ吟味する必要がありそうです。

また、既に住宅ローンを借りている人は、借り換えを検討されてはいかがでしょうか。

 

 

最後に、不動産の購入、売却を検討されているお客様は、ぜひ弊社(REDS)にご連絡をいただければと思います。

お待ちしております。

 

 

毎回ですが、売却物件募集中です。

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最も効果が高いのは、成約価格が高く仲介手数料を安くすることです。

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私にお任せいただければと思います。ご連絡お待ちしております。

 

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なお、弊社(REDS)では、ご希望により「住宅設備保証制度」を導入しています。

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よろしくお願い申し上げます。

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年金・住宅ローン減税… くらしの制度、こんなに変わる。今年もいろいろなことが起きそうです。

公開日:2022年1月11日

皆様、こんにちは!

仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

日経新聞に今年の暮らしについて、気になる記事がありました。

 

年金・住宅ローン減税… くらしの制度、こんなに変わる

何でもランキング

2022年1月8日 5:00 [日経新聞]

 

2022年はくらしに関する制度が次々と変わる。

年金、税、住宅など「知らないでは済まされない」重要予定とは?

ファイナンシャルプランナー(FP)など専門家に選んでもらった。

 

今週の専門家

▽和泉昭子(プラチナ・コンシェルジュ)▽市川恭子(公認会計士・税理士)▽いちのせかつみ(生活経済ジャーナリスト)▽井戸美枝(社会保険労務士/FP)▽上野香織(社会保険労務士)▽大江英樹(経済コラムニスト)▽木下勇人(税理士法人レディング代表税理士)▽是枝俊悟(大和総研金融調査部主任研究員)▽瀧俊雄(マネーフォワード執行役員CoPA)▽竹下さくら(FP)▽畠中雅子(FP)▽平野敦之(FP)▽深野康彦(FP)▽渕ノ上弘和(FFP代表)▽星野卓也(第一生命経済研究所)▽馬養雅子(FP)▽望月厚子(FP/社会保険労務士)▽森本幸人(FP/社会保険労務士)=敬称略、五十音順

 

1位 厚生年金、適用広く(10月)(1100ポイント 中小でのパートなど影響)

2位 住宅ローン減税変更 (1月)(870ポイント 控除率・期間に注意)

3位 年金、75歳まで繰り下げ可能に(4月)(780ポイント 最大84%増 働き方に応じた活用を)

4位 高齢労働者、年金減りにくく(4月)(775ポイント 60代前半の在職老齢年金)

5位 イデコ加入期間長く (5月)(770ポイント 65歳まで続けられる)

6位 65歳以上の年金、働けば毎年増(4月)(580ポイント 就労意欲アップに期待)

7位 パパも「産休」 (10月)(540ポイント 育休の見直し、分割もOK)

8位 18歳で成人 (4月)(505ポイント 親の同意なく契約可能)

9位 高齢者の医療費、窓口負担2割(10月)(390ポイント 約370万人が対象)

10位 火災保険、最長5年契約 (10月)(380ポイント 自然災害の増加響く)

 

2位 住宅ローン減税変更 (1月) ※内容※

870ポイント 控除率・期間に注意

これまで住宅ローンを使うと原則10年、毎年末の残高の1%など(一般の新築住宅は最大年40万円)が税額控除されていたが、税制改正で見直される。正式決定は国会審議後だが、控除率が0.7%に下がり、対象の残高上限も変わる。一定の省エネ基準に満たない新築住宅なら控除額は最大年21万円(23年末まで入居の場合)。

新築なら控除期間は原則13年に延びるが、24年以降は省エネ基準不適合だと10年へ戻る場合がある。「住宅を新規取得する人にはインパクトが大きい。環境性能などで内容に差があり購入住宅がどの区分かという確認は必須だ」(是枝俊悟さん)

見直しの背景は金利低下だ。従来の控除率1%を下回る低金利が増え、支払利息より控除額が大きい「逆ざや」が広がり、会計検査院が問題視。リモートワークの広がりなどもあり「住宅購入ニーズが高い中、関心は非常に高い」(竹下さくらさん)。

ただ、払う税金などで変更の影響度は異なり、新制度の方が控除が大きくなる場合も考えられる。「源泉徴収票などで自分が払う税はいくらか確認を」(井戸美枝さん)。対象者の所得上限なども見直されているので、自分の条件と照合し、新ルールを確かめよう。

 

 

10位 火災保険、最長5年契約 (10月) ※内容※

380ポイント 自然災害の増加響く

住宅の火災保険が変わる。現在は最長10年の契約が可能だが、5年に縮む。大手保険会社は10月以降の実施を検討中だ。通常なら長期契約するほど保険料は割安になるが、近年は契約期間の短縮が続く。2015年には最長契約期間が36年から10年に変更されていた。

火災保険は台風や豪雨の被害もカバーする例があるが、最近は大型被害が相次ぎ、多額の保険金支払いが続いた。期間短縮化も、リスクの長期的な評価が難しくなったことが背景にある。「やむを得ない措置だが、保険料負担の増大が予想され、家計圧迫は避けられない」(木下勇人さん)。保険の契約内容の見直しなどは早めに検討したい。

 

 

ランキングの見方

2022年の制度改正などの名称。カッコ内に示した月は22年初時点で予定されている実施時期。数字は専門家の評価を点数化。写真はイメージ、イラストは茂木麻美氏

調査の方法

個人の家計管理や資産運用に詳しい専門家の協力で「22年に予定される制度変更」24項目を抽出。エコノミスト、ファイナンシャルプランナー(FP)、税理士、社会保険労務士ら専門家18人に「くらしへの影響が大きい」「前もって知っておきたい」といった観点から重要度に順位を付けてもらい、編集部で集計した。 (堀大介氏)

 

コロナ禍の感染者数も劇的に増えております。

今年もいろいろなことが起きそうです。

不動産の売却、購入は、不動産流通システム(REDS)にお任せいただければと思います。

よろしくお願い申し上げます。

 

 

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70歳代でも元気に働けるような健康管理が必要です。本年もよろしくお願い申し上げます。

公開日:2022年1月4日

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新年明けましておめでとうございます。

皆様には、幸多き新春をお迎えのこととお喜び申し上げます。

旧年中は大変お世話になりまして、まことにありがとうございました。

コロナ禍の感染者数が増加しております。

コロナ禍に感染しないよう、十分ご注意いただければと思います。

 

 

日経新聞に気になる記事がありました。

 

2022年 知っておきたいマネーカレンダー

知っ得・お金のトリセツ(72)

2022年1月4日 5:00(抜粋)

(山本由里(やまもと・ゆり)氏 2020年1月からマネー・エディター。)

 

不確実性を増す世の荒波のなかで確実なことが一つ。2022年もお金に関する関心は高まりこそすれ、減じることはない1年になるということだ。社会保障から節約、教育まで、変化の大きい今年のマネーカレンダーを点検しておこう。一言で言うと「人生100年仕様」の制度が実装される1年が待っている。

 

4月 公的・私的、2つの年金の変更続々

改正年金法が施行され、4月以降年金を巡るルールが順次「人生100年仕様」に変わる。目玉のトップバッターが公的年金の繰り下げ受給。もらい始めの上限年齢が70歳から75歳へ5歳後ろ倒しに。これまで65歳を中心に60~70歳の幅で繰り上げ・繰り下げ受給が可能だった年金に新たに「75歳まで受け取らない」という選択肢が加わるわけだ。すると月々の受給額は65歳時点と比べて84%も増える。

その間の生活はいかに賄うか? できるだけ長く働き、自分で備える私的年金を活用するのが世の流れ。そのためのインフラ整備も進む。これまで60代前半で年金をもらいながら働く場合、収入が月28万円超になると年金カットの憂き目に遭っていたが、4月以降は基準額が月47万円と緩やかになる。同時に、65歳以降厚生年金に入って働く場合、毎年の年金増が「見える化」されて励みになる制度(在職定時改定)も始まる。

足並みをそろえる形で私的年金でも「老後」を5年、後ろ倒ししやすくする制度改定が続く。まずは4月から確定拠出年金(DC)の分野で企業型、個人型(iDeCo、イデコ)ともに受給開始上限が75歳まで繰り下がる。

 

4月 成人年齢が20歳→18歳に

関係があるのが成人年齢の引き下げ。民法上の成人の規定が2歳若くなり、自分だけの判断でクレジットカードをつくったり借金をしたり投資を始めたりすることが可能になる。半面、「未成年だから」と行使できた契約取り消しのハードルも上がる。

 

10月 75歳以上の医療費自己負担 1割→2割へ

75歳以上が加入する「後期高齢者医療制度」で大きな変更がある。昨年6月成立の法改正により、一定の所得のある高齢者の医療費の窓口負担割合が現行の1割から2割に上がる。単身世帯で年収200万円以上、高齢夫婦世帯で320万円以上がメド。厚労省の試算では75歳以上人口のおよそ5人に1人が該当する。ただ、激変緩和措置として今後3年間は外来受診時の増額分が月3000円を超えないことになっている。

 

結果、70歳代でも元気に働けるような健康管理が必要です。

私の経験上、30歳代~40歳代に不動産を購入されるお客様が多いため、住宅ローンの完済時期(基本的に返済期間は、最長35年間です。)は70歳代のお客様がほとんどです。

現状、住宅ローンの完済時期は、基本的に80歳の誕生日までです。(金融機関により、若干条件が異なります。)

 

今年も首都圏の不動産の価格は高値で推移すると思われます。

不動産の売却、購入は、不動産流通システム(REDS)にお任せいただければと思います。

本年もよろしくお付き合いいただけますよう、お願い申し上げます。

 

 

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来年も不動産の価格は、高値で推移すると思われます。

公開日:2021年12月28日

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仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

日経新聞に気になる記事がありました。

 

新築マンション、活況に3つの懸念

首都圏の発売戸数、22年は4.6%増の見通し

2021年12月21日 23:50

 

以下の内容です。

 

首都圏の新築マンション市場が活況だ。不動産経済研究所(東京・新宿)は21日、2022年の発売戸数が21年比4.6%増の3万4000戸になる見通しだと発表した。新型コロナウイルスの感染拡大前の19年(3万1238戸)を2年連続で上回る格好だ。ただし、販売の実態をつぶさにみると、消費者と開発事業者それぞれが抱える懸念が浮かび上がる。

 

1つ目の懸念は、都心部の物件は高額化が進み、一般消費者にはますます「高根の花」になっている。富裕層しか手を出せない物件が増えている。

トータルブレインによると、港や千代田、渋谷区で21年1~10月に売り出された物件の平均価格は1億5000万円を超え住戸の面積も拡大が続く。

開発業者はこれまでの地価高騰や入札競争などでかさんだ土地取得費、資材高など建築コストの上昇を価格転嫁する。特に富裕層に人気のある都心マンションは高騰が続き、一般の消費者が手を出しにくい「億ション」が急増している。

マンションの平均価格と会社員の平均年収の推移をみると、21年1~11月の平均価格は6476万円と20年前から2000万円超上がった。一方で平均年収は433万円(20年)で増えていない。東京23区内の平均価格は8327万円だった。平均年収は国内全体の数字だが、単純計算すると23区内のマンションは年収の19倍だ。

 

 

それでも、東京の物件価格は世界的には高くない。日本不動産研究所(東京・港)によると、東京都港区元麻布地区の高額物件の単価を21年10月時点で100とした場合、香港が211.6、ロンドンが181.4だった。ニューヨークやシンガポールも東京より高い。国内所得水準が伸びない現状の深刻さが際立つ。

 

2つ目の懸念は、若年層が主な購入主体となる郊外のファミリーマンションの住戸面積が狭くなってきている。

トータルブレインによると、郊外マンションの価格は上がっていない。21年1~10月の埼玉県の新築マンションの平均価格は4704万円で、20年の4715万円から微減だった。神奈川県の横浜・川崎エリアは5428万円で、20年の5749万円から下がった。

郊外でも用地取得費がかさみ、建築コストが上昇する事情は変わらないが、それを価格転嫁してマンション価格が上がってしまうと、売れ行きに響きかねない。このため、開発事業者は住戸面積を縮小することで販売価格を抑えている。土地取得費がかさんだ際などに開発事業者が採る一般的な販売戦略だ。

同じくトータルブレイン調べでは、埼玉県の新築マンションの住戸の専有面積は21年1~10月に平均67.39平方メートルで、20年の69.06平方メートルから縮小した。横浜・川崎エリアでは20年に65.77平方メートルだったのが、64.38平方メートルになった。

コロナ下で在宅によるリモートワークが増えたことで、郊外マンションの需要は根強い。だが、トータルブレインの杉原禎之副社長は「低金利とはいえ、(郊外のマンション価格も)独身者や共働き世帯が許容できる金額の限界に近づいている」と指摘する。不動産各社は、住戸面積を縮小する一方で、コワーキングスペースの確保など共有部分の拡充でマンションの価値を高める方針を採るが、住戸面積の縮小は購入層にとってはデメリットが小さくない。

 

3つ目の懸念は、開発事業者にとって、コスト高が収束するめどが立っていないことです。

マンション用地は、特に東京23区内ではマンション適地の「出物」が少ない。開発業者が入札などでしのぎを削っており、取得費は今後も増加が予想される。建築コストを巡っては資材費だけでなく、高齢化による人手不足で職人など人件費も上がっていく見通しだ。

マンション開発のコストについて、不動産経済研究所の松田忠司主任研究員は「下がる要素がない」と見通す。

 

トータルブレインの杉原氏は不動産会社の状況について「足元の販売は好調でも、今後のことを考えると手放しで喜べないはずだ」と指摘する。どう開発の採算を取っていくか、各社は知恵を絞る必要がある。(原欣宏氏)

 

来年も不動産の価格は、高値で推移すると思われます。

また、住宅ローン控除も改正されます。一部では「改悪」と言われているようです。

不動産の購入を検討されているお客様は、仲介手数料等の諸費用を抑えて、全体の購入金額を下げる方向で検討された方が良いと思います。

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来年もご指導、ご鞭撻のほど、何卒よろしくお願い申し上げます。どうぞ良いお年をお迎えください。

 

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3階建て木造住宅、規制緩和で建てやすく…省エネ住宅普及を後押し…

公開日:2021年11月30日

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【独自】3階建て木造住宅、規制緩和で建てやすく…省エネ住宅普及を後押し

11/24(水) 5:00配信(読売新聞オンライン)

 

 

政府は省エネ性能の高い木造建築物を増やすため、建築基準法の規制を緩和する方針を固めた。脱炭素化の取り組みの一環として、3階建て木造住宅を建てやすくするため、建物の高さ制限を緩め、行政手続きやコストの負担を減らす。来年の通常国会に同法改正案を提出する。

 

(中略)

 

地価の高い大都市部では少しでも居住面積を確保しようと、3階建ての一軒家を建てる需要が高まっている。同省は高さの基準を緩和すれば、3階建て省エネ木造住宅を建てる際の追加負担が減り、普及につながると見込んでいる。

 

(中略)

 

林野庁によると、木造住宅は鉄骨や鉄筋造に比べ、建築時の二酸化炭素(CO2)排出量が4割程度少ない。木材加工技術の進歩で、耐火性や強度が大幅に上がってきたこともあり、不動産業界では木造建築に取り組む動きが相次いでいる。

 

という内容でございます。

戸建に限らず不動産を購入されるお客様は、建物の広さを求める傾向が強いです。

土地の広さにより、建築基準法等で建物の広さが制限されます。

規制が緩和されれば、より広い建物が建築できます。

都心の狭い土地も今まで以上に有効利用できる可能性があります。

今後の動向に注目したいと思います。

 

 

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テレワーク、3割弱の企業が「縮小する」…出社を促す動きです。今後の不動産への影響は?

公開日:2021年11月23日

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テレワーク、3割弱の企業が「縮小する」…出社を促す動き

11/22(月) 5:00配信(読売新聞オンライン)

 

 

読売新聞社は、緊急事態宣言と飲食店の営業時間短縮が解除されたことを受けて、国内主要企業に対し、働き方に関するアンケート調査を実施した。新型コロナウイルスの感染拡大で導入したテレワーク(在宅勤務)は、過半数の企業が「現状維持」と回答したが、3割弱は「縮小する」と答え、出社を促す動きも出ている。

調査は10月下旬から11月上旬にかけて実施し、125社から回答を得た。

テレワークの対応を聞いた質問では、56%の70社が「現状維持」と答えた。「縮小」が35社、「拡大」が5社、「未定・検討中」は2社だった。現状維持と回答した富士通は「今後もテレワークを基本とするが、対面業務の必要性が高い場合は出社を可能とする」としている。

政府が19日に改定した新型コロナに関する基本的対処方針では、テレワークの推進は引き続き求めるが、出勤者数の7割削減の目標は削除した。取引先や社内のコミュニケーションを図るために、出社が必要だと考える意見は多い。テレワークを縮小する企業は増えていく可能性がある。

飲食を伴う社内外の会合ルールも尋ねた。「緩和する」の回答が73社で最も多く、「現状維持」は44社、「未定・検討中」は4社。「厳格化する」はゼロだった。

多くの企業はこれまで、感染を防ぐために、社員同士だけでなく、取引先との会合を控えてきた。感染者数の減少で、東京都や大阪府では10月下旬、飲食店への営業時間の短縮要請を11か月ぶりに解除した。各社は自治体が示したルールに従い、少人数や短時間などの条件付きで開催を容認する姿勢に転じている。ホンダは「必要性を見極め、感染防止策の徹底を条件に解禁した」と回答した。

 

以上ですが、感染者数の減少により、以前の生活環境に戻りつつあります。

 

不動産市況で考えれば、去年の12月頃は、緊急事態宣言を受け在宅勤務が一段と増加し、自宅にいる時間が長くなったため、築年数は経つが条件に合った中古物件を探し、郊外に不動産を購入する方が多くいました。

テレワークの縮小により、この動きが鈍化することが考えられます。

 

最近の傾向として、首都圏の不動産価格が上昇しております。

やはり、不動産は立地が重要です。

不動産の購入を検討されているお客様は、弊社(REDS)にお問い合わせいただければと思います。

良い物件が購入できるようご協力させていただきます。

ご連絡をお待ちしております。

 

 

毎回ですが、売却物件募集中です。

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よろしくお願い申し上げます。

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「羽鳥慎一モーニングショー」 2021年11月15日(月)放送をご覧になりましたでしょうか。

公開日:2021年11月16日

皆様、こんにちは!

仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

「羽鳥慎一モーニングショー」 2021年11月15日(月)放送をご覧になりましたでしょうか。

 

 

その中で、首都圏のマンションの価格が高騰、飛ぶように売れている。モデルルームには、共働きの若い夫婦が多く訪れ、月ごとに売れ行きが伸びていると紹介していました。

首都圏の新築マンションの主な購入者は、30代のファミリー層、都心の家族の近くに住みたいシニア層などのお客様であり、高い物件の購入者の多くは共働きでそれぞれが高収入の「パワーカップル」とのことでした。

お客様は一戸建にこだわらずマンションを選ぶようになった背景には、ライフステージごとに物件を引っ越す「都度最適」の志向が高まったこと、物件が人気の間はいつでも売れる「資産性」の高さなどがあるということです。

 

また、住宅ローンの低金利も一つの要因と紹介していました。

金利については、金融機関の変動金利は0.45%(金利優遇後の適用金利)と紹介していました。

しかし、金融機関はお客様の内容を総合的に判断しますので、全てのお客様が適用金利0.45%で借りれるわけではありません。

これから、不動産購入のため、住宅ローンを借りようと考えているお客様は、以下の点をご留意いただければと思います。

①他に借入しているローン(車のローン等)があれば完済する。

②健康に留意し、健康な状態を保つ。

③頭金をご用意いただき、物件購入の諸費用は少なくとも現金で用意する。

④転職等を考えている場合は、物件購入後に行う。

⑤頭金を可能な限りご用意いただき、借入金額を少なくする。

等々

これらをご留意いただければ、住宅ローンを変動金利0.45%(金利優遇後の適用金利)で借入することが可能になります。

なお、金融機関によって、変動金利(金利優遇後の適用金利)は変わります。

 

弊社(REDS)を利用すると仲介手数料が最大無料になります。無料にはならない場合でも法定上限金額の仲介手数料を割引させていただきます。

弊社(REDS)を利用して、住宅ローンの借入金額を減らしてはいかがでしょうか?

ご連絡をお待ちしております。

 

 

毎回ですが、売却物件募集中です。

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国土交通省は10月8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。

公開日:2021年11月9日

皆様、こんにちは!

仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

国土交通省は10月8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。

 

 

不動産取引に係る心理的瑕疵のうち、取引対象となる不動産において過去に生じた「人の死」について、宅地建物取引業者による調査や告知に係る判断基準がなかったため、円滑な流通・取引が阻害される要因となっていた。また、賃貸住宅オーナーが所有物件で死亡事故等が生じ「事故物件」として取り扱われることを懸念し、単身高齢者の入居を拒む事例も多かった。こうした課題を解決するため、人の死が生じた不動産の取引に関して、宅建業者が宅建業法上負うべき調査や告知の義務の判断基準を、ガイドラインとして示しました。

 

ガイドライン策定にあたっては、有識者による「不動産取引に係る心理的瑕疵に関する検討会」(座長:中城康彦氏(明海大学不動産学部長))を2020年2月に設置。21年5月にガイドライン案をパブリックコメントし、その結果も踏まえ、都合7回にわたる議論を重ねました。

 

ガイドラインでは、人の死に関する事案が取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告知の義務が生ずるとした。

「人の死」については、

①自然死や日常生活の中での不慮の死については告知の必要がないとした。

②賃貸借取引については、対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死等以外の死、自然死等で特殊清掃が行なわれた死については、事案発生から3年間が経過した後は告知の必要はないとした。

③また、賃貸借・売買取引ともに、対象不動産の隣住戸や日常的に使用しない集合住宅の共用部分で発生した自然死以外の死などについても告知の必要はないとした。

④告知にあたっては、事案の発生時期(特殊清掃等が行なわれた場合は発覚次期)、場所、死因、特殊清掃が行なわれた場合はその旨を告げる。

⑤告知の必要がない事案でも、事件性や周知性、社会への影響が特に高い事案や、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告知する必要があるとした。

 

その調査にあたっては、売り主・貸し主に対し、告知書等に過去に生じた事案についての記載を求めることで、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとみなし、周辺住民への聞き込みやインターネットサイト調査などの自発的な調査を行なう義務はないとした。

また、売り主・貸し主に対しては、事案の存在を故意に告知しなかった場合、民事上の責任を問われる可能性があることをあらかじめ伝えることが望ましいとしたほか、売り主・貸し主からの告知が無い場合でも、人の死に関する事案の存在が疑われる場合は、売り主・貸し主に確認する必要があるとした。

 

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を受け、業界団体のトップが以下のコメントを発表した(順不同)。

 

■(公社)全国宅地建物取引業協会連合会 会長 坂本 久氏(抜粋)

本ガイドラインについては、売買取引、賃貸取引とも自然死や日常生活上の不慮の死については原則として告知が不要とされた。また、他殺・自死・特殊清掃が行なわれた場合でも賃貸取引は原則的におおむね3年経過後は告知が不要とされるなど、取引実務面からも一定の基準が示されたことにより、適正な情報提供がなされ、取引関係者や地域関係者等の利益の確保が図られ、不動産流通促進にも資するものと思われる。

 

■(一社)全国賃貸不動産管理業協会会長・佐々木 正勝氏(抜粋)

今回の公表によって安心、安全な不動産取引の推進が、より一層図られるものと思われます。

 

■(公財)日本賃貸住宅管理協会会長・塩見紀昭氏(抜粋)

賃貸住宅管理業の現場では、賃借人が入居後に「人の死」を知りトラブルとなることがありますので、告知に関し一定の考え方が示された本ガイドラインは、トラブル防止等に寄与すると思われます。

 

今まで、心理的瑕疵物件の取扱いについては、一定の判断基準はなく、トラブル防止を図ることが宅地建物取引業者に求められていました。

私も今まで心理的瑕疵物件は取り扱ったことがありますが、一定の判断基準が示されたことで仕事がやり易くなったと思います。

これからも安全安心な取引を意識して、業務を行いたいと思います。

今後とも一層のご支援を賜りますようお願い申し上げます。

 

 

売却物件募集中です。

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9月の中古マンション価格、東京都心11カ月ぶり下落(日本経済新聞)

公開日:2021年10月26日

皆様、こんにちは!

仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

日経に興味深い記事がありました。

ご紹介いたします。

 

9月の中古マンション価格、東京都心11カ月ぶり下落(日本経済新聞)

商品ニュース

2021年10月26日 0:04

 

 

東京カンテイ(東京・品川)がまとめた9月の中古マンション平均希望売り出し価格(70平方メートル換算)は、東京都心6区(千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷)が8月に比べ13万円(0.1%)低い9239万円と11カ月ぶりに前月を下回った。首都圏全体は5カ月連続で上がっているものの、過熱感から購入を見送る動きも出てきた。

 

東京都全体では5876万円と49万円(0.8%)高く、15カ月連続で上がっている。新型コロナウイルス禍で在宅時間が増え、住みやすさを追求し購入を急ぐ需要はなお旺盛だ。

 

都心6区は職場にも近く在宅勤務・出社のいずれにも対応しやすい。この1年の上昇率は7.7%と東京全体(13.1%)を下回るものの、もともと高値だったことで購入層が限られはじめたとの見方もある。東京カンテイの井出武上席主任研究員は「7月ごろから購入を様子見をする動きもみられた」と話す。

 

江東区などの城北・城東11区が4828万円と53万円(1.1%)上昇した。城南・城西6区(品川、目黒、大田、世田谷、中野、杉並)は48万円(0.8%)高の6212万円とわずかに上がった。

 

首都圏全体は8月に比べ62万円(1.5%)高い4305万円だった。埼玉県、千葉県、神奈川県でいずれも上昇している。近畿圏は19万円(0.7%)高い2653万円だったが、中部圏は4万円(0.2%)低い2137万円と下落に転じた。

 

東京都心6区(千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷)では購入を見送る動きも出てきたとのことですが、東京都全体では新型コロナウイルス禍で在宅時間が増え、住みやすさを追求し購入を急ぐ需要はなお旺盛とのことです。

 

弊社(REDS)は、東京営業所、渋谷営業所、池袋営業所、吉祥寺営業所、北千住営業所、横浜営業所、TX店があり、一都三県等の幅広いエリアに対応しています。

 

不動産の購入、売却は、弊社(REDS)にお任せください。

ご連絡をお待ちしております。

 

 

最後に、売却物件を募集しています。

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好立地のマンションは出せば、売れる状況です。

公開日:2021年10月12日

皆様、こんにちは!

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日経に気になる記事がありました。ご紹介いたします。

 

マンション「都心に出したら売れる」 五輪後も活況

マンション続く宴(1)

2021年10月11日 23:00

 

「見学の予約枠はすぐ埋まってしまう」。10月8日、東京五輪・パラリンピックの選手村として使われた大型マンション「晴海フラッグ」のモデルルーム。販売を担当する三井不動産レジデンシャル主管の古谷歩はこう語った。販売価格は4900万円台から2億2900万円台。発売は11月からだが、8月下旬に営業活動を再開して以降、見学客が途絶えることはない。

 

(中略)

 

現状ではマンション市場の活況がおさまる気配はない。

 

10月、東京・渋谷で超高級マンションが発売された。三菱地所レジデンスなどが扱い、13戸を販売する第1期の最高価格は6億円弱。資料請求は1200件を超えた。三井不レジが東京・千代田で1月に売り出した物件は平均価格が2億円超だった。当初計画の半分のわずか半年で完売した。

「億ション」の買い手は富裕層ばかりではない。住友不動産は「東京・品川のある物件では1億円以上の部屋の半分以上が会社員世帯の契約となっている」と明かす。

国内マンション市場を取り巻く環境はこの20年で大きく変わった。首都圏の新築マンションの発売戸数は過去最高の00年の3分の1ほどの水準にとどまる一方で、平均価格は6083万円と00年より2千万円高い。東京23区も7712万円と上昇を続ける。

会社員の平均年収はこの20年間で増えていない。それでも東京23区の新築マンションの発売初月の契約率は好調の目安とされる7割を上回る傾向が続く。共働きの「パワーカップル」が増えていることや、低金利という資金面での購入環境の変化が大きいからだ。

「立地も良く資産性もある。借り入れをして購入するのに不安はなかった」。都内のタワーマンションを購入した世帯年収が2千万円弱の30歳代の会社員夫婦はこう話す。子育てなどでライフステージが変われば、住み替えるつもりだ。リクルートの調査によると、20年時点で首都圏のマンション購入者に占める共働きの世帯の割合は59.9%で、01年の35.4%から上昇を続ける。

1990年ごろの銀行の住宅ローンは変動金利で8%強だったが、現在は1%を下回る。三井不レジ社長の嘉村徹は「同じ借入額なら、当時と比べれば今の月の返済額は半分から3分の1程度で済む」と語る。

「住宅ローン減税の特例があるうちに購入を検討したい」。今夏、都内のモデルルームを訪れた40歳代夫婦は担当者にこう話した。19年10月の消費税率の引き上げを踏まえ、住宅ローンの控除期間が10年から13年に延長する特例が追加されている。所得が伸び悩む中で、政策の後押し効果も一部に表れている。

 

(中略)

 

首都圏の主要駅では再開発プロジェクトも相次ぐ。不動産助言会社トータルブレイン(東京・港)副社長の杉原禎之は話す。「好立地のマンションは出せば、売れる状況だ」(敬称略)

 

また、以下のような記事もございました。

 

基準地価、都区部より都心アクセスのよい周辺部で上昇(抜粋)

20代からのマイホーム考(35)田中歩(たなか・あゆみ)氏

2021年10月11日 5:00

 

市川から船橋エリア、木更津エリアの地価が上昇

以下の表は、上昇率の上位10地点です。今年の特徴は都心部エリアでの価格上昇ではなく、郊外での価格上昇傾向が強いようです。千葉県では総武線沿線の市川駅、本八幡駅、船橋駅を最寄り駅とする地点や常磐線の柏駅、内房線の木更津駅を最寄り駅とする地点が上位に食い込んでいます。神奈川県では橋本駅や大和駅がランクインしています。東京都と埼玉県は10位以内には一つも入っていませんでした。

 

 

都区部住宅地の上昇は限定的

もう少し広い範囲でどのような変動率が見られたのかを調べるために、前年比で2.5%超の上昇率となった85地点の最寄り駅を以下の表にまとめてみました。最寄り駅までの距離は平均で約900メートルです。驚くことに、東京都区部で2.5%超の上昇となった地点の最寄り駅は6駅しかありませんでした。また東京都下においては5駅だけでした。このように、今年の基準地価は東京都内における地価上昇があまり見られなかったのです。

 

 

一方で、都内からのアクセスが比較的良い周辺地域の価格が上昇しているのです。千葉県だと市川から内房エリアと柏エリア、神奈川県は横浜駅近郊や湘南エリア、相模原および大和エリアと南武線沿線、埼玉県は浦和、川口、戸田エリアといった、都心部へのアクセスがよい都心部周辺エリアに価格上昇が目立っています。

 

新型コロナウイルス禍に伴うリモートワークの進展もあってか、都心部から周辺部の人気が高まったものと思われますが、やはり都心部への交通アクセス、最寄り駅への距離といった要素は価格に大きく影響しているようです。

 

という記事です。

 

どんな状況であっても、不動産購入熱が高いようです。

不動産の購入については、仲介手数料が最大無料になる弊社(REDS)にお任せいただければと思います。

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