REDSエージェント、宅建士、宅建マイスターの井原です。マンションなどお持ちの不動産売却の際には、まずは不動産会社に査定を依頼しますが、複数社に依頼すると、不動産会社によって査定価格にばらつきがあることが分かります。A社は3,000万円としたのにB社は2,700万円、一方C社は3,200万……という具合です。

しかし、不動産会社がどうやって査定価格をつけるのかを知れば、こんなふうに査定価格にばらつきが出るはずのないことがお分かりいただけるでしょう。なのに高い価格を提示する不動産会社はなにを考えているのか？　そのへんの疑問にもお答えします。

（写真はイメージです）

まず、不動産会社はどうやって査定額を計算するのでしょうか。マンション、一戸建て、収益物件などにより、査定手法が異なりますが、その算出方法には3つの手法があります。取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つですが、順に説明しましょう。

（1）取引事例比較法
主にマンション査定で使用します。同じマンションや、近隣の立地や同程度の広さ・築年数のマンションの成約事例から算出します。

成約事例は、不動産業者専用の物件データベースであるレインズに成約登録されたデータが出どころです。つまり、どの仲介会社が査定しても、根拠は同じのはずです。

（2）原価法
主に一戸建ての査定で使用します。更地の査定額＋現在の建物価格で算出します。更地の査定は（1）と同様に成約事例を出どころに計算します。

一方、現在の建物価格は、再調達価格×｛（耐用年数－経過年数）÷耐用年数｝で計算します。

土地の価格は（1）と同様レインズが出どころであり、再調達価格は国交省資料で提示されています。つまり、ここでもどの仲介会社が査定しても根拠は同じ、となるわけです。

（3）収益還元法
主に収益不動産（不動産投資用の物件）の査定で用います。（1）の成約事例を出どころとした、成約実績のある表面利回りから、賃料収入で逆算した価格です。これもどの仲介会社が見ても根拠は同じになりますね。

繰り返しになりますが、上記の3つの手法で根拠になる数値は公になっているものです。このため本来はどの仲介会社でも、査定額はほぼ同じになるはずです。むしろ、ばらつきが出てはならない、といえます。

では、なぜ不動産会社によって査定額が違うのでしょうか。

不動産会社の扱う「商品」は売却依頼を受けた「売り物件」→商品がなければ、集客もできない→各社とも売り物件の取得がなにより優先→高額査定で売主様の歓心を得て、何が何でも媒介契約がほしい！

程度の差こそあれ、不動産会社の営業マンはこんなふうに考えています。私も、以前の勤務先ではそうでしたし、そう教えられました。

しかし実態は、「ウチだったら必ず他社よりも高くお売りいたします！　その技術もノウハウもありますから任せてください！」と売主様へアピールするために高い金額を提示しているだけですので、その値段では当然売れません。売れないまま時間だけが過ぎ、機会損失を被るだけとなります。

結果、「この値段では売れない」と手のひらを返され、値段を下げていくことになります。このような事態になると本当にもったいないので、ぜひREDSへお問い合わせ下さい。REDSでは、極めてリアルな売却査定をいたします。

市場価格からかけ離れた査定価格を出してきた不動産会社にだまされないでください。「自信があるからです」「マンションを探しているお客様をたくさん抱えているから大丈夫です」なんて言葉は全てウソだと言い切ります。

井原直樹（REDSエージェント、080-7564-4417、n.ihara@red-sys.jp）
長野県出身、宅建士、宅建マイスター。担当エリアは東京23区、埼玉県南部、千葉県西部、神奈川県。マンション売買を最も得意とする。
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