REDSエージェント、宅建士の菅野です。

2020年4月に改正民法が施行されます。4月1日を境に、不動産の売買契約書の条文も改正民法に合わせた文面に刷新されます。前回は改正民法の条文を確認し、結果として今まで以上に、売主の物件に関する（買主への）告知義務の度合いが強くなるのではないか、ということを述べました。

（写真はイメージです）

業者は買主の購入意図も把握する必要が

不動産業者は、売主を保護するために法的な制限事項をもれなく確認し、また周辺環境や土地のリスク要因などさまざまな懸念事項を重要事項説明へ「容認事項」として記載することが求められます。

これまでもやってきたことではありますが、今後はより細かく、起こりうる事態の可能性を説明し、買主に容認を求めることが必要となります。

買主の購入目的についても明らかにし、契約に盛り込むことも必要となるでしょう。たとえば、古家付きの土地を更地にせず引き渡す場合の条文として「売主は土地上の建物を取り壊さず買主に引き渡すが、本売買契約は土地を売り渡すものであって、建物については買主の責任と負担で取り壊すものとし、売主は建物について一切の担保責任を負わないものとする」などとすれば有効と考えられます。

住宅診断は売主のリスク回避になる

一方の売主は、自分の物件の状態を正確に把握することが必要となってきます。売主が自身で細かいチェックを行い、不具合や故障、損耗などがある箇所をすべて把握し、伝えることができればそれに越したことはないのですが、一般の方にはなかなか難しいことです。

そこで「住宅診断（インスペクション）」を行うと便利です。リスク回避としてはこれ以上に有効な策はないでしょう。今後は、売却前に住宅診断の結果を確認のうえ、不具合があれば修理をするか、もしくは値段を下げるかを選ぶような方向性になると思われます。

古い物件であれば住宅診断を行わず、今までのように「契約不適合免責」（改正前は「瑕疵担保免責」）という契約も可能ですが、売主が不具合を知っていたら契約不適合は免責されません。住居であれば、住むことに支障のある不具合は「気づいていたはずだ」と責任を問われる可能性があります。

目立った不具合は契約時に説明してかつ買主に容認してもらうプロセスをつくることが非常に重要です。今回の法改正の趣旨として、ただ説明するだけででは買主が容認したとはいえず、契約不適合責任は免れないとされているからです。

「住宅診断」はもともと、資産購入に対するデューデリジェンス（正当な注意義務とその努力）として、買主が自分の依頼した「既存住宅状況調査技術者（住宅診断士など）」で行うことが推奨されてきました。

しかし、民法改正後は売主が自身を守るために、そして意図せず責任が降りかかってくるというリスクを回避するために行うという意味合いに変わっていきそうです。

菅野　洋充（REDSエージェント、080-6789-2788、hiromitsu@red-sys.jp）
北海道出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、2級ファイナンシャル・プランニング技能士(個人資産相談業務)、ホームステージャー2級、競売不動産取扱主任者、ITパスポートなど。担当エリアは東京都内一円、埼玉県南部、南東部、神奈川県川崎市、横浜市。
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