不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

最終更新日：2020年7月17日
公開日：2020年2月1日

「瑕疵担保責任」→「契約不適合責任」の民法改正で変わること【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の坂爪です。約120年ぶりに大幅な見直しがなされ、2020年4月から施行される改正民法。これが不動産売買にどんな影響を与えるのかを、簡単に説明します。

アイデア

（写真はイメージです）

改正で変わるのは、「売主様の売った後の責任」になります。不動産取引をされた経験がある方は、重要事項説明などで聞いた覚えがあるでしょう。いわゆる「瑕疵担保責任」で、契約前には存在に気づかなかった欠陥が見つかった場合、買主が売主にどのような請求ができるのか、というアレです。

まず、この「瑕疵担保責任」という用語というか制度が廃止され、新たに「契約不適合責任」というものが導入されます。契約不適合とは契約の内容に適合していないという意味です。

この制度は2020年3月末までは以下のような条件がついていました。

●買主が事前に知っていた問題については、売主は責任を負わない
●売買契約締結までに発生していた問題に限る
●雨漏りや傾きなど大きな問題があった場合に限る

これが2020年4月以降はこう変わります。

●売主・買主の双方につき、知っている・知らなかったに関係なく責任が発生する
●問題発生は物件引き渡し時点までになる
●小さめの傷や破損についても責任が発生する

さらに、最も肝心な「責任の取り方」についても同様に変わります。

2020年3月末までは買主が取り得る手段（売主の責任の取り方）は、① 損害賠償請求、② 契約解除（問題が大きすぎて住めない場合）の2パターンしかありませんでした。

これが、2020年4月以降は

① 損害賠償請求
② 契約解除（選択的に解除できる）
③ 追完請求
④ 代金減額請求

の4パターンに拡大されます。これだけ見ると、売主は怖くてなかなか不動産を売ることができなくなるでしょう。買主が見学時に説明を受けて知っていた問題も、後から責任追及され売買代金の減額や補修、損害賠償、契約の解除まですることが可能になるからです。

しかしながらこの規定、「任意規定（当事者の合意で変更可能）」ですから、実務上は売主の責任を限定して、長期間にわたって不安定な状況を作らないような契約内容に変更できるのです。これまでも、築年数の古い物件を中心に売主の「瑕疵担保免責」での取引がなされてきましたし、これからも「契約不適合責任」を制限したり免責としたりすることは可能なので、最初にしっかり決めごとを作っておけば、そこまで恐れる必要はありません。

最後に、今回の改正を踏まえて思うことがあります。

私たち宅建業者は、特に個人間売買で中古物件を取り扱う場合、以下の2点は徹底してきました。

●物件の状況をしっかりと調査して、購入希望者様に伝える
●事前に売主様の責任の範囲をはっきりと当事者に伝える

今後は法律の後押しもあり、より明確に行うことが求められてくるでしょう。

私は「住宅診断士」の資格を取得しておりますので、専門家としての知識を生かし、この改正民法が踏み込んだ内容に対応できるよう、インスペクションや瑕疵保険の利用などについて的確にアドバイスさせていただこうと思います。

坂爪潤（REDSエージェント、080-7959-2283、j.sakazume@red-sys.jp）
長野県出身。宅地建物取引士。首都圏一円、戸建て、マンション、注文住宅、投資・事業用物件まで幅広く対応。相続や登記に関する知識は豊富。
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