一度購入したマンションを売却する理由は様々です。例えば家族構成の変化（子供が生まれた、独立したなど）、転勤、離婚などがありますが、中でも深刻なのは「住宅ローンの支払いが行き詰まった」というもの。

 

通常マンションはローンを完済してから売却に出しますが、そもそも月々の返済ができない人には無理な話です。そんな人は果たしてマンション売却は不可能なのでしょうか？
本稿では、ローンの残ったマンションを売却するための「任意売却」について解説します。

 

（写真はイメージです）

 

マンション売却と住宅ローンの関係

 

今時マンションを手持ちの現金だけで購入というのはまれなケースで、ほとんどの人は住宅ローンのお世話になるでしょう。ローン期間が30年以上に及ぶこともざらです。一方、支払期間が長くなるほどその間に様々なライフイベントや不測の事態が起き、これによって不幸にも、当初の返済計画が困難になってしまうこともあります。

 

そこでやむなくマンションを手放すことを考えるわけですが、マンション売却に関していうと、住宅ローンが完済されていれば自由なタイミングで売却できます。残債を手持ち資金で完済できる場合も同様です。
また、手持ち資金では住宅ローンの残債に足りなくても、マンションの売却代金を元手に残債を完済できるなら売却できます（事前に金融機関の了解が必要です）。

 

住宅ローンの延滞から競売までの流れ

 

では、もしマンションの売却代金をもってしてもローン完済に足りない場合はどうなるのでしょうか？
借入金で購入したマンションには、金融機関が債権回収を確実にするために「抵当権」が設定されています。残債がある限り、金融機関は返済が滞ればマンションを競売に付す権利があります。ようやく手に入れた自宅を競売で失うことになるのです。

 

住宅ローンの抵当権は、契約で定められた期日に返済が行われている限り、金融機関は対象物件に手を出せません。これを期限の利益といいますが、金融機関に返済不能と判断されると、代位弁済（保証会社による金融機関への一括返済）が実行され、期限の利益が失われます。

 

住宅ローン返済が滞り始めてから競売に至るまでの概略は以下の通りです。

 

（1）残高不足による支払遅延（引落日から数日後）
金融機関から支払遅延の連絡。この段階で振込等を行うと特に問題になりません。

 

（2）2回目の支払不能（1か月経過）
書面による入金（ローン・延滞金・利子）の要請。この段階で入金すれば、競売には至りません。

 

（3）3回目の支払不能（2か月経過）
督促状での入金要請。代位弁済の実行と保証会社への一括返済が予告されます。

 

（4）4回目の支払不能（3か月）
代位弁済が実行され、保証会社から一括返済を要求されます（期限の利益の喪失）。
この段階で一括返済できないと、競売手続きが開始されます。代位弁済後1～2か月で裁判所の競売の準備が開始されます。

 

（5）競売期日の通知

 

（6）競売の実施

 

「任意売却」で不利な競売を回避しよう

 

競売では相場より安値（市場価格の7割程度）で取引されます。落札サイドとしては、物件の状態や不法占拠者など様々なリスクを考慮して安値で入札するからです。

 

債権者にとっては、競売にかけても債権の全額を回収できないかもしれません。また債務者にとっても、より高値で売却したいのは同じこと。そこで、両者で協議を行い、債権者の了解の上で残債のある住宅を市場で売却し、その売却代金で残債の返済を行うという選択肢がとられます。これを「任意売却」といいます。

 

なぜ「任意」売却なのかというと、競売のように裁判所の強制的な関与がないからです。この仕組みを利用すれば、競売による自宅喪失を回避できる可能性が高まります。

 

任意売却のメリット・デメリット

 

任意売却の主旨は債務者の救済措置ですから、債務者には様々なメリットがあります。

 

まず競売と違い、通常の不動産売買と同様、より好条件での購入希望者を選定できるため市場価格に近い価格で売却が可能です。もし売却後も残債が残った場合は、その弁済条件についても債権回収会社から現実的な返済方法を提案してもらえます。

 

また競売物件の情報はインターネット等で公告されますが、任意売却は非公開ですので周囲に事情を知られることがありません。
さらに売却に伴う諸経費は売却代金からの支払いが可能で、最高30万円の引越し費用も認められている（債権者との交渉による）など、債務者の当座の資金繰りを助ける取り決めがあります。

 

一方でデメリットとしては、手間や時間のかかることです。
債権者や連帯保証人・保証人などの利害関係者の同意を得るのはもちろん、売却後の残債の弁済条件に関しても債権回収会社との合意が必要です。これらの調整を経て、競売の期日が終わるまでに任意売却を完了させなければならないのです。

 

債務者から任意売却の委任を受けた不動産会社は、金融機関等との交渉、弁済条件の交渉、売主の撤去の条件交渉、買主探しなどを行います。
これらは通常の不動産仲介とは違った内容で、任意売却業務に精通した会社でないと務まりません。もし不慣れな不動産会社に依頼してしまうと失敗に終わる可能性もあります。中には、任意売却の手数料目当てで競売の期日まで何の対応もしないというとんだ悪徳業者もあるようです。

 

住み替えローンと任意売却の違い

 

任意売却としばしば比較されるものに「住み替えローン」があります。これは、金融機関の了解のもと、抵当権が設定された状態で現有のマンションを売却し、その売却代金を返済にあてた残債と新居の購入資金をまとめて借り入れるローンです。

 

この住み替えローンで実行される内容や関わるプレイヤーは、任意売却と同じと言って差し支えありません。ただ両者が大きく異なるのは、その出発点と終着点です。

 

すなわち任意売却の出発点は、住宅ローンの未払いという問題にあるのに対し、住み替えローンは、住宅ローンは的確に返済されているものの何らかの事情で急な住み替えを余儀なくされた場合に利用されます。また終着点とは新居のことで、任意売却と住み替えローンとでは、債務者の経済状況から新居の選択肢は全く違ったものとなるでしょう。

 

最後に

 

住宅ローンの返済に苦渋している方は、つい自己破産や競売という選択肢に目が行きがちです。しかし、これらはいずれもその事実が公告される上、様々なハンディを負わされるため本人や家族に大きなトラウマを残します。
一方、任意売却は上述の通り外観上は一般的な不動産売却と何ら変わりません。現在ローン返済でお悩みの方には任意売却の検討をお勧めいたします。

 

ただ、短期間に任意売却を成し遂げるためには、優れた不動産仲介会社・担当者との出会いが欠かせません。また、本人としても不動産会社に協力する姿勢、協力を仰ぐ姿勢、生活環境を守る姿勢も不可欠です。

 

 

八木　裕（Life Assets Design 代表）
兼業サラリーマン大家として賃貸物件を経営している。優良経営を実践するために宅建士試験合格後、賃貸不動産経営管理士試験、土地活用プランナー試験に合格し、個人資産のコンサルティングを行っている。（FP2級技能士）