2018年7月に日銀の政策変更が発表され、今後、長期金利が上昇するとみられています。ただちに大きな上昇はないと推測されていますが、返済が長期に及ぶ住宅ローンにはどんな影響があるのでしょうか。数年以内に住宅購入を考えている人は、住宅購入を急いだほうがいいような気もしますが、値段が大きいだけに、買い急ぎによる失敗も怖いです。住宅購入時期をどう考えればいいのか、固定金利と変動金利に分けて検証してみましょう。

 

（写真はイメージです）

 

日銀の政策はどう修正された？

 

日銀は2018年7月末、それまでの大規模な金融緩和政策を一部変更すると発表しました。ただ、これはこれからも進めていく金融緩和政策の副作用に配慮するために行うもので、方針転換というよりは修正というべきものです。

 

このうち住宅ローンへ影響が大きいものは、長期金利の変動幅です。容認する変動幅を0.1％から0.2％へ引き上げました。これにより、住宅ローン金利も微上昇が予測されます。これは、収益性が減り、体力が低下している銀行の負担を軽減するためです。

 

1～2年は、すなわち平成の間は大きな上昇はないと考えられますが、長期的にはどうなるか分かりません。住宅ローンは返済期間が長いため、金利上昇の影響をしっかり考えておくべきです。

 

全期間固定金利の場合は急いだ方がいいかも

 

まずは全期間固定で金利上昇による返済額の影響を考えてみます。全期間固定金利の場合、当初の金利が最後まで続くので、契約当初の金利が重要です。

 

ところで、住宅ローンの適用金利は申込み日や契約日ではなく、「融資実行時」であることをご存じでしょうか。マンションや建売住宅では、建設中の段階で申込みや契約を行い、完成後に融資・引き渡しとなることが多く、申込みと融資実行のタイミングがずれてきます。注文住宅の場合も、住宅ローン融資が受けられるのは建物完成時です（土地代や着手金などのために先行融資を受けることもありますが、住宅ローンとは別のものです）。

 

つまり、申込時に全期間固定金利を選択しても、このタイムラグの間に金利が上がっている可能性があるのです。

 

平均的な購入事例で金利上昇の影響を見てみましょう。

 

【新築マンション購入事例】
・購入価格　4,200万円
・借入額　3,400万円（頭金600万円）
・年齢42歳
・返済期間30年
・契約時の金利1.5％

 

〈全期間固定金利　返済額の比較〉

 

 

金利1.5％を基準として、0.3％ずつ金利が上昇した場合の返済額の差が上の表になります。0.3％の上昇（適用金利1.8％）なら毎月の差額は5,000円程度です。月5,000円程度の差なら、節約や他の支出との調整でやりくりが可能ではないでしょうか。しかしそれ以上になるとじわじわと負担が重くなります。0.6％の上昇（適用金利2.1％）で、毎月返済額の差は約1万円。増加分が1万円を超えると、やりくりするのは少し厳しくなるでしょう。0.9％上昇時（適用金利2.4％）は負担の増加分が1万5,000円超となり、よけい厳しくなります。

 

こうしたことからも、全期間固定金利なら早めに購入に踏み切ったほうがいいかもしれません。特に年齢が40代以降の人で、ゴールが定年時である場合は、時間の猶予が少ないので、待つメリットは少ないでしょう。

 

ただし、上記は30年返済であり、返済期間を35年にのばしたら毎月の返済額も減ります。もちろん、借入額を減らすことで返済額を抑えることも可能です。購入を決めているなら、早いほうが金利負担は小さいと考えられますが、その他の要因で返済の負担感を調整することもできます。くれぐれも必要以上に焦って、住まいに求める理想を犠牲にしすぎないようにしましょう。

 

変動金利の場合は少し複雑

 

変動金利の場合、返済の最後まで金利動向には注意しなければなりません。先ほどと同じ借り入れ条件で、当初金利が0.8%、そこから最終的に「1％」「2%」「3%」「4%」に上昇した場合の、返済額と総返済額の変化を見てみます。

 

〈金利0.8%から金利が上昇した場合のシミュレーション４パターン〉

※金利は30年均等に上昇したとする

 

金利が上昇する場合は、可能な場合は繰上返済をすることで返済の負担を軽くする人が多いです。ではどの程度、繰上返済をすると金利上昇の影響を抑えることができるのでしょうか。最終金利3%のケースで、10年後の繰上返済を考えてみましょう。返済額は「100万円」「300万円」「500万円」の3パターンです。

 

〈金利0.8%から最終的に3%上昇するケースで繰上返済をした場合〉

 

総返済額は3パターンとも繰上返済したぶん、減っています。しかし、500万円の繰上返済をしても、金利上昇2%のケースよりも総返済額は多いままです。この事例では、金利1%分の上昇を吸収するのに500万円の繰上返済では足りない結果となりました。金利上昇時に繰上返済で返済額を抑えようと考えている人は、繰上返済を含んだシミュレーションをしておくといいですね。

 

 

借り換えするなら「10年固定」を

 

ローンを組む当初に金利が低い変動金利を選択しておき、金利が上がりそうなら固定金利に借り換えすればいいと考える人もいるでしょう。しかし、途中で固定金利に借り換えする場合は、金利がより高くなるケースが多いです。というのも、固定金利の基準となる長期金利のほうが、変動金利の基準となる短プラよりも先に反応するからです。変動金利から固定金利に乗り換えるときには、すでに固定金利は上昇が始まっていると考えられます。

 

もしも変動から借り換えを検討している場合、変動金利との金利差が少ない「10年固定」を検討してみましょう。変動金利と比較すると金利は高くなるでしょうが、全期間固定金利よりは金利差を小さく抑えられるはずです。

 

借り入れ当初から10年固定金利を選択する方法もあります。10年固定で長期的な様子をみつつ、上昇しそうなら早めに固定金利に借り換えるのです。ただし借り換えは転職や健康状態の悪化によりできない可能性もあるので、できなかったときにもきちんと返済できるかどうか検討することを忘れずに。

 

結局2018年、住宅購入は急ぐべきか

 

上昇の幅はともかく、金利は上がっていくことが予想されます。そこだけ見れば、早期に全期間固定金利で借り入れするのがいいと思えます。しかし、住宅ローンは年齢や借り入れ額、個々の家計ごとの返済プランによるところが大きく、金利が低ければいいというものではありません。

 

まずは自身にとって最適な「買い時」を考えていきましょう。そのうえで自身の家計状況やライフプランを考慮した返済計画を立てていけば、買い時や返済方法を見誤ることは少ないでしょう。

 

 

プロフィール
横山晴美（ライフプラン応援事務所代表）
2013年にFPとして独立。企業に所属せず、中立・公平の立場で活動する。新規購入・リフォーム・二世帯住宅を問わず、家に関することなら購入額から返済計画まで幅広く対応。（AFP　FP2級技能士　住宅ローンアドバイザー）