不動産流通システムの川口吉彦です。いよいよ今年も残り僅かとなりました。年の瀬のお忙しい中、ご覧いただきまして誠にありがとうございます。

さて不動産売買における必要な宅建業法の知識は多岐にわたりますが、我々営業・業務に従事している者も知識不足とならないよう、日々精進を心がけております。そもそも不動産売買を行うための免許取得や従事することなど、今一度、不動産取引業の根幹としてその主要なポイントをまとめてみます。

宅地建物取引業法の基本理解

宅地建物取引業法（通称「宅建業法」）は、宅地建物取引業を営む者に対する免許制度を実施し、その事業に対する必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地および建物の取引の公正を確保することを目的としています。

宅地建物取引業を営む者は、免許を受けなければならず、免許を受けずに宅建業を営むことは無免許営業となり、罰則が科されます。

宅建業法違反で課される可能性のある罰則

宅地建物取引業法に違反した場合、以下のような罰則が科される可能性があります。

1．監督処分：宅地建物取引業法に違反した場合、監督処分として「指示処分」「業務停止処分」「免許取消処分」が行われる可能性があります。

2．罰則：監督処分だけでなく、罰則も適用されます。悪質な場合は、「3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金またはこれらの併科」とされています。

3．両罰規定：宅建業者の代表者や従業員が違反行為を行って罰則を受けた場合、それらの者が務めている業者に対しても罰金刑が科されます。これを「両罰規定」といい、法人の場合、最高で「1億円」の罰金が科されます。

これらの罰則は、不動産業界における公正な取引を保証し、消費者を保護するためのものです。不動産業者として、これらの規定を遵守することは非常に重要です。

宅建業法違反の具体例

宅地建物取引業法に違反した具体的な事例は多岐にわたります。以下にいくつかの事例を挙げてみます。

1．無免許営業：静岡県で2002年10月頃に無免許の不動産業者が、原野約200㎡を290万円で販売した他、2004年7月頃に原野200㎡及び建物を約700万円で販売した事例があります。

2．説明義務違反：「賃料59,000円、管理費6,000円」との内容で2ヶ月半にわたり広告していたものの、広告後に賃料70,000円、管理費3,000円で賃貸借契約を結んでおり、実際には表示の賃料で取引する意思がなかった事例があります。

3．名義貸し責任：不動産業者が、宅地建物取引業保証協会に対して、同保証協会が十分な調査を行わず、同宅建業者に仲介取引に関する業務上の義務違反があるとして宅建業法64条の8第2項に基づく認証行為を行ったとして、不法行為に基づく損害賠償を求めた事例があります。

これらの事例は、宅地建物取引業法の遵守が不動産取引における公正さを保つために重要であることを示しています。不動産業者は、法令遵守と公正な取引を常に心掛けるべきです。

以上のような知識が、不動産売買における業務において重要となります。これらの知識を深めることで、適切なアドバイスを提供し、クライアントの利益を守ることが可能となります。

2023年も大変お世話になり、ありがとうございます

さて、今年もたくさんの皆様から、弊社をご利用いただきました。誠にありがとうございます。

弊社では常時ご売却物件を募集しています。弊社の受任物件には、全て設備保証が付きますので、是非弊社エージェントへご相談ください。

不動産の売買をご検討中の方がお知り合いの方にいらっしゃいましたら、REDSご紹介制度をご利用ください。経験豊かなプロ集団が弊社のエージェントです。常にお客様の心に寄り添うよう尽力しています。

皆様、売る時も買う時も「どんな不動産も仲介手数料が全て割引！さらには無料も」のREDSをどうぞよろしくお願いいたします。

「さあ、不動産売買の仲介は“REDSでGO！”」「REDS不動産で検索」です。

本年は皆様からの数多いお問い合わせ、ご契約をいただき、誠にありがとうございました。また、ご契約後のアンケートでは、温かいお言葉、素敵なお言葉、励ましのお言葉、中にはお叱りなどもいただきました。本当にありがとうございました。お客様からの声は、私たちの反省や励みになります。来年も、なお一層より良いサービスを提供できるよう努めてまいります。

皆さま、どうぞ良いお年をお迎えください（改めて、新春お年玉キャンペーンでご連絡させていただきます）。

本年も誠にありがとうございました。どうぞ来年もよろしくお願いいたします。

皆様こんにちは、REDSの宅建士・宅建マイスターの川口です。今回は「不動産トラブルの事例とその対処方法」に関することをお伝えいたします。

不動産トラブルは、さまざまな原因や事情によって発生します。不動産取引に関わる売主・買主は、トラブルを未然に防ぐためにも、契約内容や法令上の制限などを十分に理解し、適正な取引を行うことが重要です。また、万一トラブルに巻き込まれた場合には、適切な対処方法を知ることが必要です。

具体的にどんなトラブルがあるのか、その対処方法を解説します。

よくある不動産トラブル

1．境界のトラブル

土地や一戸建てを売買する際に、境界が不明確だったり、隣地との境界紛争が起きたりすることがあります。このようなトラブルを避けるには、売買前に境界を確定しておくことが必要です。また、売主は境界に関する情報を買主に告知する義務があります。境界が確定できない場合は、売主と買主の間で合意書を締結しておくことが重要です。一番は測量士に測量を依頼することをお勧めします。

2．地下埋設物のトラブル

土地の下に地下埋設物が残っていると、建築やリフォームの際に工事費用が増えたり、地盤が不安定になったりすることがあります。地下埋設物がある場合は、売主はその存在を買主に告知する義務があります。また、売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設けることもできますが、一般的には売主による3か月間の責任負担があります。

3．物理的瑕疵のトラブル

建物に雨漏りや傾き、シロアリの発生などの物理的瑕疵があると、買主から損害賠償や契約解除を請求されることがあります。物理的瑕疵についても、売主はその存在を買主に付帯設備や告知表により説明する義務があります。また、売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設けることができます。

4．契約書の内容と現況の相違トラブル

売買契約書に記載された物件の内容と、実際の物件の現況が異なることがあります。例えば、面積や構造、設備などが著しく契約書と一致しない場合です。このような場合は契約不適合責任に抵触する場合があります。トラブルを避けるには、売買前に物件の現況を確認することにつきます。また、売主は現況と契約書の内容が一致しない場合は、買主にその旨を告知する義務があります。

5．不動産業者の過失や不正トラブル

不動産取引には、不動産業者が仲介や代理として関わることが多いです。不動産業者は、売主と買主の利益を公平に配慮し、適正な取引を行うことが求められます。しかし、中には、過失や不正によって売主や買主に損害を与える不動産業者もいます。

例えば、物件の情報を隠したり、虚偽の情報を提供したり、売買代金を横領したりします。このような業者によるトラブルを避けるには、不動産業者が信頼できる業者かどうか、実績はあるのかを確認するといいでしょう。

不動産業者に損害を受けた場合は、以下の対処方法があります。

・損害賠償の請求：不動産業者に対して損害賠償を請求することができます。損害賠償の額は、不動産業者の行為による物件の価値の減少分や売買代金の損失分などとなります。損害賠償の請求に対して不動産業者が応じない場合は、裁判所に訴えることができます。

・不動産業者の登録の取消しや業務停止の申し立て：不動産業者の過失や不正が重大なものである場合、不動産業者の登録の取消しや業務停止を当局に申し立てることができます。申し立ては、不動産業者の所在地の都道府県知事に対して行います。申し立てが認められると、登録の取消しや業務停止などの行政処分があります。

6．物件の引渡しトラブル

物件の引渡しとは、売主が買主に物件の所有権や占有権を移転することを指します。物件の引渡しは、通常は売買代金の全額支払いと同時に行われます。

一見、スムーズに行われる手続きのようですが、物件の引渡しでトラブルが発生する場合もあります。例えば、物件の引渡し日が遅れたり、物件の状態が悪化したり、物件に第三者が居住したりする場合です。このようなトラブルを避けるには、売買契約書に物件の引渡しに関する条件や責任を明確に記載することが必要です。

物件の引渡しでトラブルが発生した場合は、以下の対処方法があります。

・契約解除：トラブルが重大なものである場合、売主や買主は契約を解除することができます。ただし、契約解除には一定の手続きが必要で、相手方の同意がない場合は裁判所に申し立てる必要があります。また、契約解除によって売主や買主に損害が発生した場合は、相手方に損害賠償を請求することができます。

・損害賠償の請求：トラブルが軽微なものである場合、売主や買主は契約を維持しつつ、相手方に対して損害賠償を請求することができます。損害賠償の額は、物件の引渡しに関するトラブルによる物件の価値の減少分や利用損失分などとなります。損害賠償の請求に対して相手方が応じない場合は、裁判所に訴えることができます。

以上、不動産トラブルの事例と対処方法について、売買に関するものを紹介しました。不動産取引にはさまざまなリスクが伴いますので、契約内容や法令上の制限などを十分に理解し、適正な取引を行うことが重要です。また、万一トラブルに巻き込まれた場合には、不動産会社をはじめ弁護士などの専門家に相談することも必要です。

マンションと一戸建ての価値は、さまざまな要因によって変わるため、どちらが優れているとは一概には言えません。ただ、昨今の傾向としては、都市部のマンションでの値上がり率が戸建てより上昇しています。

マンションと戸建てという2つの異なる不動産タイプは、それぞれ一意の利点と制約を持っています。不動産の選択は、個々の好みや優先事項によって異なりますから、価値は立地、設備、メンテナンス、プライバシーなどの要因によって決まり、どちらがいいかは個人のニーズに合った選択になります。

あなたはマンション派、一戸建て派のどちらでしょうか。マンション住まいのメリットとデメリットをお伝えします。

マンション住まいのメリット

■立地の利便性
多くのマンションは都市部や交通アクセスの良い場所に位置しており、仕事、学校、ショップ、エンターテイメントへのアクセスが容易です。これにより、生活の便益が高まり、不動産価値は上昇します。

■共用施設
マンションは共用施設が充実していて、プール、ジム、駐車場などが整っているものがあります。これらは住民に利益をもたらし不動産価値を高める要因となります。

■セキュリティとメンテナンス
マンションは一般的にセキュリティ体制が整備されており、住民の安全が確保されています。また、共有部分のメンテナンスや修繕は管理会社によって行われるため、住人はそれに関する負担を軽減できます。

■コストの分散
マンションでは住戸や施設のメンテナンスコストを住民が分担するため、個々の負担が軽減されます。これは戸建てよりも経済的といえます。

マンション住まいのデメリット

■管理費と修繕積立金
マンションの住民は共有施設や建物のメンテナンスに関連する管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。これらの費用は、戸建ての場合には所有者が単独で負担することが少ないため、総負担が高くなることがあります。

■プライバシー
マンションは複数の住戸が一つの建物内に共存するため、戸建てほどのプライバシーが得られないことがあります。共用の廊下やエレベーターを共有することから、他の住民との接触が避けられない場合もあり、隣人などとのトラブルや騒音などのプライバシーの問題が発生する可能性があります。

■その他
リフォーム工事やペットの飼育、駐車場、自転車置き場などに制限がある場合があります。また土地の所有権が共有のため自由に使えません。

戸建て住宅のメリット

■プライバシーと独立性
戸建ては隣人からの影響を受けにくく、プライバシーが確保されています。大きさにもよりますが庭や敷地も独占できるため、より自分のスペースを持てます。

■カスタマイズが自由
戸建て住宅を所有すると、内部および外部のデザインや改装を自由に行うことができます。部屋の配置や装飾、庭のカスタマイズなどを自分の好みに合わせて行えます。

■庭と屋外のスペース
戸建て住宅には一般的に広い庭やテラスが付属しており、庭でバーベキューをしたり庭いじりをしたりして楽しめます。ペットを飼う場合にも適しています。

■家族向け
多くの戸建て住宅は家族向けのレイアウトを持っており、多くの寝室や居住スペースが提供されています。複数の世代が一緒に住む場合もマンションよりは適しています。

■投資としての潜在的な価値
不動産市場の変動に応じて、戸建て住宅の価値が上昇する可能性があります。資産としての価値が増加することがあるため、将来的な資産形成にも役立つことがあります。

戸建て住まいのデメリット

■維持費やメンテナンスの負担
自己所有の住宅は、自分で費用を出して建物と敷地のメンテナンスをしなければなりません。屋根、外壁、庭園、設備などの修繕や保守作業は所有者の責任です。また火災保険などの金額もマンションと比べて高いです。

■場所に依存
戸建て住宅の選択肢は、特定の場所に制限されることがあります。都市部では土地が限られており、高価であるため、選択肢が制約されることがあります。

■交通アクセス
都市部から離れた地方などの戸建ては、通勤やショッピング、エンターテイメントにアクセスする際にマイカー必要で、通勤時間が長くなることがあります。

■孤立感
戸建て住宅は隣人から遠い場所にあると、コミュニティからの孤立感を感じることがあります。マンションやアパートの場合、隣人との人間関係は希薄でも距離的に近いため、接触がより頻繁にあることがあります。

マンションの価格が戸建てよりも高騰している理由

ところで、マンション価格が戸建てよりも上がっています。その理由はいくつかありますが、主な要因をいくつか挙げてみます。

■生活に便利な都市部に住みたい人が増加
大都市や都心部は就業機会やアメニティへのアクセス、交通の便などが魅力的であり、多くの人々が都市に住みたいと考えています。この都市部の住宅需要増加が、マンション市場の高騰につながっています。

■人口増加
人口が増加している地域（主に都市部）では、住宅の需要が高まっています。特に若い世代や単身世帯が増加しており、小規模な住宅ユニットであるマンションが選択肢として適しているため、需要が高まっています。

■土地の希少性
都市部では、土地の希少性が高まっています。土地供給が限られているため、新しい住宅プロジェクトは垂直方向に建設されることが多く、マンションの需要を高めています。

■建築コストの上昇
建設費用が上昇していることも、マンション価格の高騰に寄与しています。建築材料や労働力のコストが上昇し、それが住宅価格に反映されています。

■投資需要
不動産は安定した投資先と見なされており、投資家はマンション市場に資本を投入することがあります。こうして需要が高まると、価格は上昇します。

■住環境とアメニティ
最近の新しいマンションプロジェクトは、高品質の住環境と共用アメニティ（プール、ジム、コミュニティスペースなど）を提供する傾向があります。これらの施設は購買者に魅力的で、求める人が多くなると価格が高騰する要因になります。

■住宅ローン低金利
低金利の住宅ローンが利用可能な場合、住宅購入意欲が高まり、特にマンションはローンの制約が受けにくく需要が高まります。これは住宅価格を押し上げる一因となります。

まとめ

以上、述べてきたように、都市部における需要の高まり、土地供給の制約、建設コストの上昇、投資家の関与などがマンション価格の高騰に寄与していることが背景にあります。ただし、不動産市場は複雑で、地域や時期によって異なる要因が影響を与えることに留意する必要があります。REDSエージェントにいつでもご相談ください。

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの川口です。昨今下がる、下がると言われ続けている不動産相場ですが、特に都心部の23区などでは上昇傾向か、現状維持となっていて高騰ベースが続いています。

不動産業界は、日本の経済において重要な役割を果たしているのは言うまでもありません。2021年における市場規模は、不動産業・物品賃貸業全体でみると49兆円を超え、三井不動産や三菱地所、飯田グループホールディングスといった大企業がトップシェアを争っています。また、既存の不動産を取り扱う管理業や賃貸業などは、安定的に成長を続けています。

しかし、少子高齢化や人口減少などの国内問題、新型コロナウイルス感染症の流行などがあり、今後の成長には不透明感がつきまとう中、今後の不動産業界はどうなるのか、過去を振り返りながら考えてみましょう。

過去30年間で2度の危機

不動産業界は、過去30年の間に2度の大きな危機を経験しています。皆様もご承知のとおり（私も2度経験しております）それは、1990年の平成バブル崩壊と2008年のリーマンショックです。

平成バブル崩壊は、1990年代初頭に日本で起こった経済危機のことを指します。この危機は、1980年代後半に日本で起こったバブル景気の崩壊によって引き起こされました。バブル景気とは、株式や不動産を中心にした資産の過度な高騰と経済拡大の期間を指します。

内閣府の景気基準日付では、1991年3月から1993年10月までが景気後退期とされています。この期間は、第1次平成不況や複合不況とも呼ばれます。

バブル崩壊という現象は、単に景気循環における景気後退という面だけでなく、急激な信用収縮、土地や株の高値を維持してきた投機意欲の急激な減退、そして政策の錯誤が絡んでおり、1980年代後半には地価は異常な伸びを見せました。公示価格では北海道、東北、四国、九州など、1993年ごろまで地価が高騰していた地方都市もありました。しかし平成バブル崩壊より引き起こされたことで日本は最大の経済危機となり、この危機は不動産業界に深刻な影響を与えました。

バブル崩壊は、なぜ起きたか

特に当時の大蔵省から金融機関に対して行われた行政指導に「総量規制」というものがありました。この政策は、行き過ぎた不動産価格の高騰を沈静化させることを目的として、行政が個人でも法人に対しても、不動産契約を行う前に売主と買主とで価格の同意があったとしても行政は価格の調整を行いました。

これにより不動産売買の売主買主の思惑が外れ、売買契約が不履行になるケースが全国で多々見受けられました。このため予想をはるかに超えた急激な景気後退の打撃を日本経済にもたらし、いわゆるバブル崩壊の一因とされるほどの影響をもたらしました。この政策は、結果的に失敗に終わりました。

また都心部の不動産相場の下落は目に余るものがあり「土地神話」をも崩壊させました。土地神話とは、バブル崩壊前までは土地が永遠に価値を持ち続けるという考え方のことを指します。この考え方は、日本の不動産市場において長年にわたって支配的でしたが、このバブル崩壊により、その神話は崩れ去りました。

土地神話は、土地が不変の価値を持つという信念に基づいており、土地を購入することが安定した投資であるとされていました。しかし、実際には土地価格は変動するものであり、その価値は時代や経済状況によって変化します。現在では、土地神話は過去のものとされ、不動産投資においては慎重な判断が求められるようになっています。

リーマンショックの日本への影響

次にリーマンショックは、2008年9月15日に米国の大手投資銀行であるリーマン・ブラザーズが経営破綻したことが引き金となり、世界金融危機および世界同時不況が発生した事象です。この危機は、住宅市場の悪化によるサブプライム住宅ローン危機がきっかけとなりました。

リーマン・ブラザーズは、1990年代以降の住宅バブルの波に乗ってサブプライムローンの積極的証券化を推し進めた結果、アメリカ五大投資銀行グループの第4位にまで上り詰めました。しかし、サブプライム住宅ローン危機による損失拡大により、2008年9月15日に経営破綻しました。この破綻劇は負債総額約6,000億ドル（約64兆円）という米国史上最大の企業倒産であり、世界連鎖的な信用収縮による金融危機を招くことに繋がりました。

日本でも、日経平均株価が大暴落を起こし、同年9月12日（金曜日）の終値は1万2,214円だったのが、10月28日には一時は6,000円台(6,994.90円)まで下落し、1982（昭和57年）年10月以来、26年ぶりの安値を記録しました。その結果、派遣切りや雇い止めが発生し、年末年始に年越し派遣村ができたほどです。

また法人に対しても金融機関から借入金の即時返済を求められ、いわゆる貸し剥がしも中小企業の倒産件数に拍車をかけたことは言うまでもありません。

不動産は底堅さと弱さが共存

一方で、現在は冒頭に申し上げましたように不動産市場の底堅さという点においては、特に都心部23区では上昇傾向か高値現状維持もうかがえます。しかし、都心賃貸の空室率は顕著に上昇傾向にあり、家賃の大幅値下げも見受けられます。

このように現在の日本の不動産市場は底堅さと弱さが入り交じるような姿をみせています。今後も変化し続けることが予想され、なお一層の注意が必要と思われます。

不動産業界は今後10年間でいくつかの問題点が起こるといわれています。その中で、「2030年問題」と呼ばれる2030年に国内で表面化する社会問題への対応も早期にしていかないとなりません。

2030年には、少子高齢化による人口減少や人口構造の変化により、雇用、年金制度などさまざまな影響が表面化すると予測されています。これらの問題が不動産業界にもどのような影響を及ぼすのか考えてみます。

2030年問題と不動産

2030年までに深刻化する社会問題として「少子高齢化・人口減少の進展」「空き家・空き地などの遊休不動産の増加・既存ストックの老朽化」「新技術の活用・浸透」などが挙げられます。

人口減少と少子高齢化の不動産への影響

人口減少や少子高齢化により、住宅購入者が減少し、不動産価格が下落する可能性があります。また、地方の人口は大幅に減り、空き家問題や価格減少といった課題が現実のものになります。

空き家問題を解決するためには、空き家を賃貸住宅やシェアハウスとして貸し出すことなどがありますが、最近の取り組みで注目を集めているのが、空き家再生プロジェクト。空き家を再生し、地域ならではの景観を守るための取り組みです。例えば、NPO法人「尾道空き家再生プロジェクト」は、尾道市の山手地区にある空き家を再生し、地域活性化に取り組んでいます。

国土交通省による「空き家再生等推進事業」もあります。この事業は、居住環境の整備改善および地域の活性化に資するために、不良住宅、空き家住宅または空き建築物の除却および空き家住宅または空き建築物の活用を行うことを目的としています。

また、空き家を解体し、土地を売却することも一つの解決策です。さらに、自ら民泊などとして貸し出すことができますし、活用が難しそうであれば売却することなどが挙げられます。

また、不動産ストックを有効活用することも空き家問題の解決につながります。不動産ストックの有効活用とは、既存の不動産を効率的に活用することを指します。例えば、中古住宅の流通市場の環境整備、住宅リフォーム市場の環境整備、悪質リフォーム対策、公共賃貸ストックの計画的改善、マンション管理の適正化と建て替えの円滑化、既存オフィスビルの住宅への転用などが含まれます。

それに地方の不動産の活性化、適切で信頼される不動産取引、新規ニーズの開拓、提供するサービスの多面化、付加価値のある住まいの提案、若い世代への正しい不動産知識の継承などが挙げられます。

不動産業界のIT化

不動産業界においてIT化が進んでいないことも課題の一つです。慢性的な人手不足に悩まされている不動産業界では、DX推進により人手不足問題が解消され、労働環境が改善されることに期待が集まっています。

ここ数年、IT化を推進するために、いくつかの取り組みが進んでいます。例えば、契約の電子化や業務支援システムの導入、オンライン接客・内見の活用などが挙げられます。

契約の電子化とは、電子文書で不動産の売買契約をはじめとする手続きのことです。2021年にデジタル改革関連法が成立したことをきっかけに、法改正以前は主流だった紙の契約書に、インターネット上での電子文書が加わりました。契約の電子化によって、ペーパーレス化も図れます。

業務支援システムとは、賃貸管理や重要事項説明などの不動産業務を効率化するシステムのことです。ほかにも、物件に関する広告の掲載や家賃管理などの機能を搭載するシステムもあります。業務支援システムを導入すると物件情報や顧客情報、ビルメンテナンスなどの業務をシステム1つで管理できるようになります。システムの導入で業務を効率化できれば、不動産業界の課題である長時間労働や人手不足の解消も期待できるでしょう。

コロナ禍によって非接触による顧客対応が続き、新しい顧客体験の一環としてオンライン接客に取り組む企業も増えました。具体的には、物件の内見にVRを導入し、顧客がスマートフォンやパソコンの画面上でリアルタイムの内見ができるサービスなどです。これらを適切に活用することで、不動産業界におけるIT化を推進することができます。

まとめ

IT化を進めるためには、目的の明確化と体制の構築が重要です。不動産会社に対する広いネットワークと深い信頼関係も必要です。これらの手段を適切に活用することで、不動産業界におけるIT化を推進することができます。

これらの取り組みは、不動産業界が直面する問題を解決し、持続可能な発展を実現するために重要です。今後も不動産業界は、社会的ニーズや環境変化に対応しながら、新しい取り組みを行っていくことと思います。