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金沢 永漫かなざわ えいまん

不動産仲介業者の選び方③

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公開日:2021年7月18日

こんにちは。

仲介手数料最大無料【REDS】不動産流通システムの金沢です。

 

前回のブログでは不動産購入時での

 

不動産のご購入・ご売却をお考え頂くうえで一番大事な事は正に、どの不動産業者(または営業マン)に任せるかである。

任せる不動産業者(または営業マン)を間違えた時点で大きな損失が確定してしまう。

 

上記理由や仕組についてお話をさせて頂きました。

 

今回は不動産売却時での仲介業者選びを間違えた場合のリスクや仕組みについてお話をさせて頂きます。

私は前職で売却のお手伝いをさせて頂くことが多かったのですが、私の考えでは購入時よりも売却時に仲介業者選びを

間違えた際の損失の方多いのでがないかと思っています。

 

まず不動産売却の流れについて簡易的にご説明させて頂きます。

(*各項目につきましては今後のブログで詳細説明をさせて頂きます。)

1.売却相談・売却査定

2.不動産仲介業者選定(媒介契約)

3.販売活動開始

4.活動報告など

5.契約

6.引き渡し

以上となります。

 

1.売却相談・売却査定

一括査定サイトや投函チラシなどから依頼される方が多いと思います。

 

2.不動産仲介業者選定(媒介契約)

相談・査定の結果をみて依頼する不動産仲介業者を選び媒介契約を締結します。

 

3.販売活動開始

・レインズ(不動産業者のみ閲覧可能な物件サイト)へ掲載 

・不動産検索サイト(SUUMO・アットホームなど)への掲載

・チラシ投函

・現地販売

など

 

4.活動報告

媒介契約の種類により、1週間~2週間に一度販売活動の結果や今後の戦略などについてご報告します。

*活動報告なしの契約もあります。

5.契約

買主様が見つかり、売主様との条件が合えば無事契約となります。

 

6.引き渡し

買主様から取引額全額をお支払い頂き、物件お引渡しとなります。

 

以上が売却の簡易的な流れになります。

 

前回ブログのおさらいになりますが、不動産仲介業者がお客様から頂ける報酬は

①仲介手数料

➁〇〇手数料 *売却時に請求することは論外です

となります。

 

①について

買主様・売主様の片方から仲介手数料を頂く取引 ・・・ 片手取引(他社が買主を見つけた場合)

買主様・売主様の両方から仲介手数料を頂く取引 ・・・ 両手取引(買取業者または自分で買主を見つけた場合)

となり、一般の不動産仲介業者(または営業マン)は報酬が二倍となる両手取引を最優先に考えます。

 

本来、販売活動開始時にレインズ(全国の不動産業者が閲覧可能なネットワークサイト)に掲載すると全国の不動産会社が

お客様にご紹介可能となり、お客様が見つかり易く、より良い条件での契約の可能性が高くなります。

 

ただ、実際は多くの不動産仲介業者が両手取引を優先することで他の不動産業者からの案内依頼を断り、自社のお客様のみを

紹介する【囲い込み】を行っているのが現状であります。

・お客様の都合が悪い事にして他社の依頼を断る

・他社がお客様に提案する為の物件資料の作成を遅らせる

・担当者が不在との説明で他業者との連絡が出来ないようにする

等々

【囲い込み】の手段は多岐に渡ります。

 

仲介業者が【囲い込み】を行うことの売主様メリットは何もありません。

デメリットは

・本来よりも安く売却することになる

・売却期間が遅くなる

・不必要な提案をされ負担が増える
等々

大きな実害を受けることになります。

 

【例】

仲介業者Aと販売価格5500万円で媒介契約を結び販売活動開始

 

パターン1(5500万円で仲介業者Aが買主を見つける)

 

買主・・・¥1,881,000-

売主・・・¥1,881,000-

仲介業者Aの報酬額(¥3,762,000-

 

パターン2(5500万円で他業者が買主を見つける)

 

売主・・・¥1,881,000-

仲介業者Aの報酬額(¥1,881,000-

 

パターン3(4980万円まで価格を下げ仲介業者Aが買主を見つける)

買主・・・¥1,709,400-

売主・・・¥1,709,400-

仲介業者Aの報酬額(¥3,418,800-

 

上記パターン1,2の場合売主様は¥5500万円で売却でき問題ございませんが、パターン3の場合520万円の減額となりお客様は損をすることになります。

お客様の優先順位

パターン1・2 → パターン3

となります。

 

仲介業者Aの報酬で見ますと、パターン1(約370万円)、パターン2(約180万円)、パターン3(約340万円)となります。

仲介業者の優先順位

パターン1 → パターン3 →パターン2

となり、お客様の優先順位と相違があることがわかります。

 

上記参照の通り、価格を改定した場合お客様は損をしますが、仲介業者Aは価格を下げてでも自社で買主を見つけることが会社の利益に

なるのです。

 

仲介業者は売却物件を囲い込み、自社でお客様を見つけることが出来ない場合価格改定を提案し価格を下げさせ、買主を見つけやすくする

という方法が多くみられます。

 

残念ながら、一般のお客様が囲い込みを行っていることを見つけることはできません。

不動産の売却を考えた際、不動産仲介業者選定を間違えた時点で損失は決まってしまうことが多いのです。

囲い込みを行わず誠実な営業を行う業者も一握りですが存在することは確かですが、お客様がそれを見つけることは難しいと思います。

 

では、売主様に損失を与える【囲い込み】を行わない業者を選ぶにはどうすれば良いか。

その答えは【両手取引禁止】であると思います。

 

不動産流通システムREDSは、お客様の大切な資産である不動産を、出来るだけ高額で売却し、その後の生活を豊かにすることが売主様にとって一番の利益と

考え【両手取引禁止】を社内ルールとしています。

 

また、不動産流通システムREDSでは出来るだけお客様の負担を減らしたいとの思いから不動産購入と同じく売却時も【仲介手数料割引・最大無料】とし、さらに

所属営業マンは全員宅建士と他の仲介業者では考えられないサービスを提供させて頂いております。

 

不動産流通システムREDSエージェントの金沢にお任せ頂いた場合、【仲介手数料割引・最大無料】【不動産のプロとして最善のご提案】

させて頂くことをお約束させて頂きます。

不動産のご購入・ご売却はぜひ不動産流通システムREDSエージェントの金沢にお任せください。

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