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皆様、こんにちは！

NHKのドラマ『正直不動産』に、不動産流通システム（REDS）の代表 深谷が不動産考証に関わり、不動産流通システム（REDS）のエージェントが取材協力をしています。

その不動産流通システム（REDS）宅建士の荒 芳弘（アラ ヨシヒロ）です。

以下のような気になる記事がありました。

首都圏マンションの将来価値　「長く住めるか」見極め

2022年6月18日 2:00 [日経新聞]

日経産業新聞は首都圏新築マンションの「将来価値格付け調査」のトップ30をまとめた。新型コロナウイルスの感染拡大により供給戸数が減少し、価格はバブル期をしのぐ水準にまで上昇している。見えてきた高騰下の人気物件の共通項は「売らずに住み続けられるマンション」だ。

（中略）

不動産経済研究所（東京・新宿）によると、2021年の首都圏の新築マンションの平均価格は6260万円。バブル期（1990年）の6123万円を上回った。価格が高くなればなるほどマンション選びは失敗できず、消費者は将来の資産価値を慎重に見定めている。

リクルートの「2021年首都圏新築マンション契約者動向調査」によると、購入理由では「資産を持ちたい、資産として有利だと思ったから」との回答が29.1%と03年以降で最高だった。

（中略）

首都圏の新築マンション価格は上昇が続いている

今回の調査でも長い目でみて資産価値が劣化しにくいと見込まれる物件が高い評価を得た。

（中略）

購入後も長期間住み続けられるかもポイントの一つだ。

（中略）

ただ、新築マンション価格の上昇スピードのあまりの早さから、このまま引き合いが強まるか疑問視する声も出ている。

販売価格がバブル期を超えでもマンション市場が好調だったのはパワーカップルがけん引してきたためだ。東急不動産の販売担当者は「今でも1億5000万円くらいまでならパワーカップルはついてきてくれる」とみている。

しかし、円安の影響もあり建築資材が高騰し、販売価格はさらに上昇する可能性が高い。食品や燃料などの価格上昇で家計も厳しさを増す中、旺盛な購入意欲が継続するかは不透明な面もある。（前野雅弥氏）

5月の首都圏マンション発売戸数、2カ月ぶり減少　23区など供給減

2022年6月20日 14:29 [日経新聞]

不動産経済研究所が20日発表したマンション市場動向調査によると、5月の首都圏の発売戸数は前年同月比4.3%減の2466戸だった。前年同月比で2カ月ぶりに減少した。東京23区と神奈川県における供給戸数の落ち込みが影響した。

発売戸数は東京23区が前年同月比31.7%減と大きく落ち込んだ。神奈川県も28.2%減と大幅なマイナスとなった。一方、東京23区以外の東京都内は2.8倍となったほか、千葉県（71.8%増）や埼玉県（24.5%増）も堅調だった。

首都圏の発売戸数に対する初月契約率は前年同月比0.9ポイント上昇の70.2%と、好調とされる70%台を4カ月連続で維持した。

1戸あたりの平均価格は前年同月比180万円（3.0%）高い6088万円と、2カ月ぶりに上昇した。1平方メートルあたりの単価は同2万5000円（2.7%）低い90万7000円と、2カ月連続で低下した。平均価格は東京23区や埼玉県、千葉県での上昇がけん引した。

という内容です。

新築マンションの価格は、当分下がりそうにもありません。

結果として、新築マンションと比較して、価格が安い中古マンションも人気が出ております。

不動産の購入を検討されているお客様も安心できる弊社（REDS）にお任せいただければと思います。

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以下のような気になる記事がありました。

新築住宅と小規模ビルに断熱性能を義務づけ　関連法成立

経済　　2022年6月13日 12:06（日経新聞）

新築住宅に断熱性能などの省エネ基準適合を義務付ける

住宅の省エネルギー化を促すための建築基準法などの改正法が13日、参院本会議で全会一致で可決、成立した。全ての新築住宅と小規模ビルに2025年度から断熱性能などの基準を満たすよう義務付ける。国内エネルギー消費量の約3割を占める建築物分野の脱炭素化に向け、事業者などに対応を求める。

外壁や窓などについて省エネ基準への適合を義務化するほか、既存の住宅についても省エネ改修に対する低利融資制度を新設する。省エネ基準は従来、延べ床面積300平方メートル以上のビルに義務付けられていたが、法改正により一部の例外を除いてすべての建築物が対象になる。

という内容です。

現在、こどもみらい住宅⽀援事業が行われております。

事業の概要は、以下の通りです。

対象期間は、契約期間　2021年11月26日 ～ 遅くとも2023年3月31日（※締め切りは、予算の執行状況に応じて公表します。）

( 「一定の省エネ性能を有する住宅」の新築は、2022年6月30日までに工事請負契約又は不動産売買契約を締結したものに限ります。)

なお、現在販売されている新築建売住宅のほとんどは、こどもみらい住宅⽀援事業対象外の建物となっております。

耐震性能は考慮しておりますが、省エネ性能まではコスト面で対応していないのが現状だと思われます。

将来、断熱性能などの基準を満たす義務化により、建物のコスト面への影響が懸念されます。

今後、新築住宅の価格が上がると思われます。

国内で脱炭素化に向けた取り組みは必要ですが、一般消費者への影響が気になります。

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以下のような気になる記事もありました。

狙われる高齢者　無料点検や偽メール、悪質商法の手口

家計　　2022年6月5日 5:00 [日本経済新聞]

「大雨の被害がありますね。このまま放置すると大変なことになりますよ」。2021年末、神奈川県に住む女性Aさん（70代）の自宅に「屋根を無料点検する」と工事業者を名乗る男性が訪ねてきた。実際に雨が続いていたこともあってAさんが「無料なら」と点検を受け入れると、業者は「火災保険を使って無料で修理できる」と畳みかけた。

増える点検商法トラブル

高齢者を狙った悪質商法に関するトラブルが後を絶たない。国民生活センターがまとめた70歳以上の消費者トラブルの相談件数は、2020年度に20万7600件。19年度に比べ1割減ったが、件数はなお20万を超える。新型コロナウイルス禍で在宅する高齢者が増えたことを背景に通信販売に関する相談が過去最多となったほか、高齢になるにつれて訪問販売や電話勧誘販売によるトラブルが増える傾向があるという。

足元で増えているのが「点検商法」だ。冒頭のAさんは最終的に勧誘を断って事なきを得たものの、屋根や床下、シロアリなど家屋の点検名目で個人宅を訪問して不安をあおり、不要だったり不当に高額だったりする契約を結ばせる。点検商法の相談件数は21年度に約7400件と、過去10年で最多となった。

点検商法は損害保険の対象となる被害はないのに修理を実施して高額な工事費を請求したり、保険金請求を代行する手数料として保険金の一部を求めたりするのが典型的な手口だ。地震や大雨といった災害時に被災地でトラブルが発生しやすい。さらに最近は「被災地以外でも『保険金を使って自己負担なく住宅修理ができる』などと勧誘するケースが相次いでいる」（国民生活センター）。

通常の火災保険や地震保険は災害をカバーするもので、経年劣化による傷みや故意の損傷などは補償の対象外だ。こうした保険金請求は保険金詐欺とされ、保険金の返還や保険契約の解除が求められるだけでなく、最悪の場合、契約者自身が架空請求したとみなされ刑事罰を問われる可能性もある。

不安心理につけ込む

コロナ禍の巣ごもりを狙った詐欺では、通販サイトをかたった詐欺メールも増えている。「お支払い方法に問題があります」「アカウントの異常を検知しました」といった文言でアマゾンや楽天市場などの偽サイトに誘導する。個人情報やクレジットカード番号などを入力させて、カードを不正利用したりする。「フィッシング」と呼ばれる詐欺の手口で、フィッシング対策協議会（東京・中央）によると22年4月の報告件数は約9万2千件と前月から1万件近く増加した。

点検商法、フィッシング詐欺以外でもシニア層が被害に遭う悪質商法は少なくない。例えば「架空請求」は利用した覚えのない有料サイトで「未払いがある」などとしてメールやはがきで支払いを求める。公的機関を装ったり、訴訟を示唆したりする例も多い。立正大学の小宮信夫教授（犯罪学）は「悪質商法は高齢者らの不安心理に巧妙につけ込む手口が共通している」と指摘する。

被害防止に周囲の声掛けも

ではトラブルを避けるにはどうすればいいか。まず点検商法で大切なのは自宅を訪れた業者に勧誘されても、その場で判断しないこと。特に保険金が絡む契約は、加入する保険会社や保険代理店に相談したい。災害に遭って保険金を請求する場合でも、迅速に保険金が支払われるケースが大半だ。ファイナンシャルプランナーの飯村久美氏は「手続きは基本的な被災状況を保険会社に伝えればよい。業者に代行してもらう必要は全くない」と話す。

契約を結んでも業者に代金を支払わなくていい。訪問や電話による販売なら、契約や申し込みの書類を受け取って8日間以内であれば無条件で契約解除（クーリングオフ）できる。代金支払い後も期間内は返金が義務付けられている。契約書類にクーリングオフの記載がないなど不備があれば、8日間を過ぎても契約解除できる。

ネット通販の業者名で登録アカウントや支払いに異常があるといった内容のメールを受け取った際は、記載されているURLを安易にクリックしないことが大切だ。個人情報やカード情報を入力する際は、事業者の公式サイトを自分で検索してアクセスするなどの方法をとるようにしたい。

高齢者自身が注意するだけでなく、周囲の声掛けが被害防止に役立つことも意識しておこう。「例えば家族が協力し、事前に詐欺の場面をシミュレーションするといった工夫も有効だ」と小宮氏は助言する。（阿部真也氏）

という内容です。

最近、新築戸建を購入するお客様へ売買契約時の説明の中に“売主の紹介と偽って飛び込みセールスを行う事業者を確認しておりますので十分ご注意ください。”という文言が入っていることが多いです。

高齢者に限らず、飛び込みセールスを行う事業者は沢山あります。

私も現在戸建に住んでおりますが、飛び込みセールスされたことが結構あります。

全てが悪質な業者ではないと思いますが、騙されないように注意が必要です。

皆様も気を付けてください。

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よろしくお願い申し上げます。

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今日から6月です。

今年も厚くなりそうです。

熱中症に注意して、暑い夏を元気に乗り切りましょう！

以下のような気になる記事もありました。

企業の不動産投資活発に　21年度売買額、コロナ前水準

住建・不動産　2022年5月29日 2:00 [日経新聞]

企業の不動産投資が変わってきた。新型コロナウイルス直後は売却で財務改善を進める動きが目立ったが、足元では不動産の有効活用で安定収益を得ようとする企業が増加。JR東日本など老朽設備を商業施設などに転用する動きも広がる。法人による不動産売買額は2021年度に前年度比で約2割増え、コロナ禍前の水準に迫った。約500兆円とされる日本企業の保有不動産の流動化が広がる可能性もある。

みずほ信託銀行系の都市未来総合研究所が、主に法人間の不動産売買額を集計したところ、21年度は4兆3707億円だった。コロナ禍前の19年度と比べ98%まで回復した。主要な取引主体である不動産会社や不動産投資信託（REIT）に加え、一般企業による不動産取引が活発だった。

JTBが東京・天王洲の本社ビルなどを売却するなど、業績が悪化した企業が本社を売却した。テレワークの定着で、オフィスの縮小も進展。LIXILは東京都江東区の本社の土地や建物を一部を除き売却すると発表。移転先の東京都品川区のオフィス面積は、従来より約9割減る。

一方、21年秋以降は企業の不動産投資に対する意識が変わりつつある。「コロナの収束を見据えた次の一手として、攻めの投資が増えた」（不動産コンサル幹部）。不動産サービス大手CBREの22年1～3月の不動産取引金額は約1500億円と前年同期から倍増した。約半分が企業による案件が占め、収益源の多角化や魅力ある施設に替える動きが目立つ。

JR東日本と京王電鉄は4月、新宿駅西南口エリアで、高さ225メートルの超高層ビルを建設する計画を発表した。JR東は5800億円を投じ、25年度までに高輪ゲートウェイ駅周辺も再開発する。本業の鉄道輸送の先行きは厳しい。不動産事業を収益の柱の一つに育成し、完成後は年560億円の営業収益を見込む。

企業は不動産事業で安定収益の確保を急ぐ。三井不動産の三木孝行専務執行役員は「保有する土地や施設を物流施設や住宅、商業施設へと開発したい企業からの相談は増えている」と話す。

三井不はIHIや芝浦機械などと連携し、工場の一部やその跡地を物流施設に転用する取り組みに乗り出した。J・フロントリテイリングなどは遊休資産を賃貸マンションにする計画だ。

東京メトロは22年、東京都江東区に持つ約1万7000平方メートルの遊休地を不動産大手ヒューリックに貸すことを決めた。ヒューリックはデータセンターとして開発する。

国土交通省によると、18年時点で企業が保有する土地や事務所、店舗、工場などの不動産額は約520兆円。国内不動産全体の約5分の1にあたる。競争相手の増加もあって土地の入札価格が上がっており、好立地の不動産は高値で取引される流れは続きそうだ。

企業にとって不動産投資が収益につながれば「事業拡大のほか自己資本利益率（ROE）の改善効果が期待される」（国内証券アナリスト）。

不動産投資に対する企業の変化は三井不など不動産大手にも追い風。海外マネーの呼び水にもなりそうだ。22年以降、米国での金融引き締めなどを背景に世界のマネーは変調している。一方、日本は円安により外貨ベースで資産価格に割安感がある。ウクライナ危機による地政学リスクが欧州などに比べ低いとの見方もある。「海外勢の投資意欲は衰えていない」（不動産関係者）という。

という内容です。

不動産の価格は、当分下がりそうにもありません。

先日、あるお客様と打合せをしていました。

その中で、「東京オリンピックを終われば不動産が下がると言っていたが、全然下がらないじゃない。」と言っていました。

やはり、昔から不動産の人気は変わらないようです。

今後の動向に注意したいと思います。

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売主様における不動産ご売却にかかる諸費用は、ほぼ100％が仲介手数料です。

最も効果が高いのは、成約価格が高く仲介手数料を安くすることです。

弊社(REDS)のご売却に関するシステムは、両者を兼ね備えたものであると自負しております。

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