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来年も不動産の価格は、高値で推移すると思われます。

公開日:2021年12月28日

皆様、こんにちは!

仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

日経新聞に気になる記事がありました。

 

新築マンション、活況に3つの懸念

首都圏の発売戸数、22年は4.6%増の見通し

2021年12月21日 23:50

 

以下の内容です。

 

首都圏の新築マンション市場が活況だ。不動産経済研究所(東京・新宿)は21日、2022年の発売戸数が21年比4.6%増の3万4000戸になる見通しだと発表した。新型コロナウイルスの感染拡大前の19年(3万1238戸)を2年連続で上回る格好だ。ただし、販売の実態をつぶさにみると、消費者と開発事業者それぞれが抱える懸念が浮かび上がる。

 

1つ目の懸念は、都心部の物件は高額化が進み、一般消費者にはますます「高根の花」になっている。富裕層しか手を出せない物件が増えている。

トータルブレインによると、港や千代田、渋谷区で21年1~10月に売り出された物件の平均価格は1億5000万円を超え住戸の面積も拡大が続く。

開発業者はこれまでの地価高騰や入札競争などでかさんだ土地取得費、資材高など建築コストの上昇を価格転嫁する。特に富裕層に人気のある都心マンションは高騰が続き、一般の消費者が手を出しにくい「億ション」が急増している。

マンションの平均価格と会社員の平均年収の推移をみると、21年1~11月の平均価格は6476万円と20年前から2000万円超上がった。一方で平均年収は433万円(20年)で増えていない。東京23区内の平均価格は8327万円だった。平均年収は国内全体の数字だが、単純計算すると23区内のマンションは年収の19倍だ。

 

 

それでも、東京の物件価格は世界的には高くない。日本不動産研究所(東京・港)によると、東京都港区元麻布地区の高額物件の単価を21年10月時点で100とした場合、香港が211.6、ロンドンが181.4だった。ニューヨークやシンガポールも東京より高い。国内所得水準が伸びない現状の深刻さが際立つ。

 

2つ目の懸念は、若年層が主な購入主体となる郊外のファミリーマンションの住戸面積が狭くなってきている。

トータルブレインによると、郊外マンションの価格は上がっていない。21年1~10月の埼玉県の新築マンションの平均価格は4704万円で、20年の4715万円から微減だった。神奈川県の横浜・川崎エリアは5428万円で、20年の5749万円から下がった。

郊外でも用地取得費がかさみ、建築コストが上昇する事情は変わらないが、それを価格転嫁してマンション価格が上がってしまうと、売れ行きに響きかねない。このため、開発事業者は住戸面積を縮小することで販売価格を抑えている。土地取得費がかさんだ際などに開発事業者が採る一般的な販売戦略だ。

同じくトータルブレイン調べでは、埼玉県の新築マンションの住戸の専有面積は21年1~10月に平均67.39平方メートルで、20年の69.06平方メートルから縮小した。横浜・川崎エリアでは20年に65.77平方メートルだったのが、64.38平方メートルになった。

コロナ下で在宅によるリモートワークが増えたことで、郊外マンションの需要は根強い。だが、トータルブレインの杉原禎之副社長は「低金利とはいえ、(郊外のマンション価格も)独身者や共働き世帯が許容できる金額の限界に近づいている」と指摘する。不動産各社は、住戸面積を縮小する一方で、コワーキングスペースの確保など共有部分の拡充でマンションの価値を高める方針を採るが、住戸面積の縮小は購入層にとってはデメリットが小さくない。

 

3つ目の懸念は、開発事業者にとって、コスト高が収束するめどが立っていないことです。

マンション用地は、特に東京23区内ではマンション適地の「出物」が少ない。開発業者が入札などでしのぎを削っており、取得費は今後も増加が予想される。建築コストを巡っては資材費だけでなく、高齢化による人手不足で職人など人件費も上がっていく見通しだ。

マンション開発のコストについて、不動産経済研究所の松田忠司主任研究員は「下がる要素がない」と見通す。

 

トータルブレインの杉原氏は不動産会社の状況について「足元の販売は好調でも、今後のことを考えると手放しで喜べないはずだ」と指摘する。どう開発の採算を取っていくか、各社は知恵を絞る必要がある。(原欣宏氏)

 

来年も不動産の価格は、高値で推移すると思われます。

また、住宅ローン控除も改正されます。一部では「改悪」と言われているようです。

不動産の購入を検討されているお客様は、仲介手数料等の諸費用を抑えて、全体の購入金額を下げる方向で検討された方が良いと思います。

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来年もご指導、ご鞭撻のほど、何卒よろしくお願い申し上げます。どうぞ良いお年をお迎えください。

 

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住まいのセルフチェックをおこたると、後日多額な補修費用が掛かるかもしれません。

公開日:2021年12月21日

皆様、こんにちは!

仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

今年も残り10日間となりました。

光陰矢の如し、時間の経つのは速いものです。

昨年同様、今年もコロナ禍の影響で大変な1年でした。

来年こそはコロナ禍が収束し、平和な生活が戻るように祈るばかりです。

オミクロン株の濃厚接触者が東京都内で1,000人突破したという報道もあります。今後の動向が気になります。

 

日経新聞に気になる記事がありました。

 

大掃除、住宅コンディションも自分で確認

20代からのマイホーム考 2021年12月20日 5:00

 

 

年末といえば大掃除です。いつもは手を付けない場所も掃除するでしょうから、戸建て住宅のコンディションを確認するにはもってこいのタイミングです。今回は、年末におすすめの自分でできる戸建てのコンディションチェックについて紹介します。

 

天井を見上げて雨漏りチェック

雨漏りのチェックは、天井をじっくり見上げてみるのが一番です。雨漏りがあると天井に「水染み」が出ます。意識して見ないと日々の暮らしの中では気付きにくいものなので、ぜひチェックしてみてください。水染みがみられる場合、雨漏りの可能性があります。

このような場合、屋根裏をのぞいてみると、雨漏りの形跡が見つかることがあります。最上階の押し入れやクローゼットなどの天井に点検口がある場合、そこからのぞいて、スマートフォンなどで写真を撮ってみてください。屋根の下地などに染み(こげ茶色や黒っぽく変色した部分)がある場合には、なにがしかの理由から雨漏りしている可能性があります。

 

床下の水漏れ、シロアリの害をチェック

床下収納や1階にある浴室入り口付近には床下点検口がついているケースがあります。もしこうした点検口があるならば、年に一度はのぞいてみるとよいでしょう。床下の湿気が多いと土台などの木造構造部分の腐食やシロアリの被害を受けやすくなります。水回りの配管から水漏れが生じていれば、より湿気が多くなり被害リスクも高まります。湿気が多い場合は、カビ臭いにおいがすることが多いというのも一つのサインです。床下に手を伸ばして写真撮影すれば、水漏れなどによってできた水たまりや木部の染みなどが確認できる場合もあります。

 

庭掃除とともに基礎と外壁をチェック

庭や外構部分を掃除する際、ついでに基礎と外壁をチェックしましょう。基礎についてはコンクリート部分におけるひび割れの有無をチェックします。ひび割れの幅が0.5ミリ以上ある場合は要注意です。コンクリートはアルカリ性で、中にある鉄筋がさびることなく守られているのですが、ひび割れ部分から水や空気が入り込むと、アルカリ性であるコンクリートが中和されてしまいます。さらに水や空気が入り込めば鉄筋は酸化してさびてしまいます。さびると鉄筋は膨張し最後にはコンクリートが破損してしまうということにもなりかねません。

ひび割れの幅が0.1ミリ未満であれば、コンクリートの乾燥による収縮で発生するヘアクラックと呼ばれるものである可能性が高く、あまり心配はいらないと言われています。

モルタルが塗られた外壁のひび割れも雨漏りの原因となります。ヘアクラックであればあまり心配はいりませんが、0.3ミリ以上の幅がある場合には雨水が入りやすくなりますので、修繕を検討したほうがよいでしょう。金属系や窯業系の板状のサイディングで貼り付けられた外壁は、ひび割れのチェックだけでなく、サイディングとサイディングの隙間に埋められているシーリング材(建物の防水性や気密性を保持するために継ぎ目や隙間に用いる材料)をよく見てみましょう。古くなると劣化しひび割れが発生することがあります。シーリング材は数年から10年程度すると硬化してひび割れしやすくなり、そこから雨水が浸入し雨漏りの原因となることがあります。

 

気になる部分は専門家に相談

気になる部分が見つかったのであれば、年明けに工務店やホームインスペクター(住宅診断士)などの専門家に相談してみるとよいと思います。

劣化した部分を放置すると、思いもかけない費用がかかることもありますが、早期に発見できれば結果的に安い費用で長持ちさせることができる場合が多いものです。年末の大掃除とともに住まいのセルフチェックをして気持ちよく年末年始を過ごしてみてはいかがでしょうか。(不動産コンサルタント 田中歩氏)

 

以上の内容です。

 

繰り返しになりますが、大掃除を機会に細部を確認し、気になるところがあれば、補修されてはいかがでしょうか。

放っておくと、後日多額な補修費用が掛かるかもしれません。

そう考えますと、1年に1回よりは常日頃からお住まいのコンディションをチェックする必要があるように思います。

建物等を良い状態に保つことが、売却させる際も役に立ちます。

定量的な効果は分かりませんが、より高値成約・早期売却が可能になります。

 

 

毎回ですが、売却物件募集中です。

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よろしくお願い申し上げます。

 

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子どもの転落事故やまず コロナ下のベランダ活用に注意が必要です。

公開日:2021年12月14日

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仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

子どもの転落事故やまず コロナ下のベランダ活用に注意

2021年12月13日 5:00 [日経新聞]

 

マンションの高層階から子どもが転落する事故が後を絶たない。消防によると、2016~20年の5年間で、5歳以下の転落事故は東京と大阪で70件以上発生した。新型コロナウイルス下で自宅でも外出気分を味わおうと椅子を置くなどベランダを活用する動きが広がる中、関係者は「子どもの踏み台となる物を放置しないで」と呼びかける。

 

 

大阪市のマンションで10月、4歳女児が1階玄関のひさしの上で倒れているのが見つかり、病院で死亡が確認された。大阪府警によると、女児は高層階で家族と暮らし、ベランダの高さ約1.3メートルの手すり近くには高さ数十センチの椅子が置かれていた。誤って転落した可能性が高いとみられる。

マンションのベランダなどから子どもが転落する事故は各地で頻発している。大阪市消防局によると、市内では16~20年にマンションなどの2階以上の高所から5歳以下の子どもが転落した事故は計10件。東京消防庁管内でも、同期間に同様の事故が66件発生した。20年は16件で、過去5年間で最多だった。

 

 

消費者庁は、東京消防庁管内で15~19年に5歳以下の子どもが転落し救急搬送された事例70件を独自に分析。年齢別で見ると、自由に歩けるようになるとされる3~4歳の事故が半数以上を占めた。

月別では気温が高く窓を開けがちな5~10月に集中しており、およそ7割発生していた。保護者の目が届いていない窓が開いた部屋で子どもだけで遊んでいる状態で、事故が起きがちなことも分かった。

「そもそも幼い子どもは高さを認識する力が大人に比べ未熟で、恐怖を感じにくい」。子どもの成育を研究する公益社団法人「こども環境学会」(東京)の織田正昭研究員はこう指摘する。さらに「好奇心が旺盛なため台があれば登ったり、外が見えればのぞき込んだりするなど大人の想像を超える行動をする」といった特徴も背景にあると分析する。

新型コロナの影響で思うように外出できない状況が続いたこともあり、ベランダに椅子を置いて家族で憩いの場などとして活用する動きも広がっており、転落防止対策の必要性はより高まっていると言える。

 

(中略)

 

踏み台になる物、放置しないで 国も対策費補助

 

子どもの転落事故を防ぐにはどうすればいいのか。大阪市消防局などによると、対策としては、まずベランダの手すり近くに椅子や植木鉢、エアコンの室外機といった子どもの踏み台になるようなものを放置しないことが重要だ。

ベランダに通じる窓をしっかり施錠するのも大事で、子どもが届かない高い位置に補助錠を付けることや、窓の開口幅を数センチに制限するストッパーの設置が有効という。

その上で可能な限り子どもから目を離さず、窓を開けたままの部屋やベランダで子どもだけで遊ばせないようにすることも求められる。

そもそもベランダの構造に問題はないのだろうか。建築基準法ではベランダの手すりの高さ(2階以上)については1.1メートル以上と規定する。4歳児の平均身長は1メートルほどで、よじ登ることが可能だ。産業技術総合研究所人工知能研究センター(東京)の北村光司主任研究員は「現在の基準では子どもの命を守るために不十分。手すりの高さなどを含めて見直しを検討すべきではないか」と指摘する。

事故防止に向け、国土交通省は分譲マンションなどを対象に、子どもの安全にかかわる対策費用を補助する事業を始める。転落を防ぐ手すりなどを設ける場合、1戸あたり100万円を上限に改修した所有者に費用の3割を補助する。(川野耀佑氏)

 

という内容ですが、転落事故が起きて死亡された場合は、売却する際は心理的瑕疵有り物件になります。

売れないことは無いですが、成約価格がだいぶ安くなります。

お子様を亡くされたうえに、売却される際は成約価格が安くなり、踏んだり蹴ったりの状況になります。

お子様の転落事故にご注意いただければと思います。

 

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都心中古マンション価格、10月小幅上昇 購入の様子見も・・・

公開日:2021年12月7日

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都心中古マンション価格、10月小幅上昇 購入の様子見も

商品ニュース

2021年12月3日 20:15(日経新聞)

 

東京カンテイ(東京・品川)がまとめた10月の中古マンション平均希望売り出し価格(70平方メートル換算)は、東京都心6区(千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷)が9月比23万円(0.2%)高い9262万円だった。上昇は2カ月ぶりだが小幅にとどまった。これまでの価格上昇や住宅ローン減税の見直し議論などを踏まえ、購入を様子見する動きが出てきた。

東京都全体では5914万円と38万円(0.6%)上昇した。東京23区は30万円(0.5%)高い6465万円と16カ月連続で上昇。ただし23区の在庫数は5カ月連続で増えた。

中でも都心6区では千代田・港・渋谷区を中心に中古価格でも1億円前後に達しており、高値感から価格上昇に歯止めがかかっている。加えて「住宅ローン減税見直しの方針が決まってから購入しようと様子見する人々がいるのではないか」(東京カンテイの高橋雅之主任研究員)との指摘もある。

周辺部は神奈川県が40万円(1.2%)高い3244万円。埼玉県も上昇傾向を示している。首都圏は55万円(1.3%)高い4360万円と6カ月連続で上昇。近畿圏は32万円(1.2%)、中部圏は21万円(1%)値上がりした。

 

また、政府・与党は年末が適用期限の住宅ローン減税を巡り4年延長したうえで、借入残高の1%を所得税などから差し引く現行の控除率を一律で0.7%に引き下げる最終調整に入ったとの報道がありました。

住宅ローン減税については、控除率1%から0.7%へ引き下げ、残高の上限も4,000万円から3,000万円に下げる案を軸にしており、最大減税額を年間21万円とする。

国土交通省は控除率を一律で0.7%に引き下げたうえで、住宅市場が冷え込まないために期間を15年間に延ばす案を主張しています。

低金利が続き控除額がローンの支払利息額を上回る「逆ざや」を是正することを目的としています。

 

 

今後の動向が気になりますが、年収が上がっていない現状を考えると、高値感から価格上昇に歯止めがかかり、住宅ローン減税見直しにより購入しようとする方々が様子見しているのは仕様が無いと思います。

 

不動産の売却を検討されているお客様は、早めに売却された方が良いと思います。

 

 

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