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中古マンション価格、急行停車駅なら高い?&住宅ローン減税延長へ?

公開日:2021年9月28日

皆様、こんにちは!

仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

「日本経済新聞 中古マンション価格、急行停車駅なら高い?(抜粋)」

「20代からのマイホーム考(34)田中歩(たなか・あゆみ)氏」

「2021年9月27日 5:00」

 

都心部から郊外に行けば行くほど、不動産価格は下がる傾向があることは直感的に誰もが理解しているところかと思います。しかし不動産価格は、最寄り駅に高度な商業施設があるかや急行停車駅かなどによっても影響を受けますので、単純に都心部からの距離に応じて価格が変化するわけではありません。これも直感的には分かると思いますが、実際にどの程度の格差が生じているか定量的な数値を目にすることはあまりないと思います。

今回、東京の渋谷駅から西へ中央林間駅まで31.5kmの東急田園都市線について、最寄り駅別の中古マンション価格を推定し、その格差や傾向について調べてみました。

東日本不動産流通機構に登録された田園都市線沿線の最寄り駅から徒歩20分以内の中古マンションの成約データ1854件(2020年9月~21年8月)を利用します。

距離や築年数、専有面積、所在階、最寄り駅によって成約単価がどのように形成されるかを最小二乗法やその発展型などを利用して分析し、価格推定モデルを策定してみました。この価格推定モデルを使って、田園都市線の各駅から徒歩10分、築年数15年、所在階5階、専有面積70平方メートルという属性を持つ中古マンションが存在するとして成約価格がいくらになるかを推定しました。

 

 

1.渋谷駅から遠ざかるほど価格は下がる傾向

グラフはこれらの属性を持つと仮定した各駅の中古マンション推定単価です。

 

2.急行停車駅や駅前の繁華性で価格上昇

池尻大橋駅から二子玉川駅までのブロックは、用賀駅までは徐々に価格が下がっているものの、二子玉川駅を最寄り駅とする中古マンション価格が反転して高くなっているのが特徴です。

二子玉川駅が急行停車駅であるという立地に加え、玉川高島屋ショッピングセンター(SC)、二子玉川ライズなどの商業施設の存在があるため、渋谷から離れた立地であるにもかかわらずブランド力を発揮しているようです。

二子新地駅から青葉台駅までのブロックを見ると、多摩川を越えるだけで都区部エリアとは大きな格差が生じていることが分かります。特徴的なのは、急行停車駅であるたまプラーザ、あざみ野、青葉台が、より渋谷駅に近い溝の口駅とそん色のない価格帯となっていることです。

たまプラーザ駅と青葉台駅は急行停車駅であることに加え、たまプラーザテラス、青葉台東急スクエアといった大型商業施設があること、あざみ野は横浜市営地下鉄の乗換駅であり横浜方面へ向かう交通起点という点で周辺駅よりも高く評価された結果だと思われます。

今回の調査では、実感と変わらない結果にはなったとは思いますが、多摩川を越えるかどうかで格差が極めて大きいこと、ターミナル駅から遠くなっても駅前の繁華性や急行停車駅かどうかによっても、周辺駅との格差が大きく表れることが定量的にわかりました。今後、他の沿線についても同様の傾向があるかどうか、定量的な調査をしてみたいと思います。

 

「住宅ローン減税延長へ」

「2021/9/27 17:08 (JST)9/27 17:25 (JST)updated」

「© 一般社団法人共同通信社」

 

政府は27日、年内に適用期限を迎える住宅ローン減税を延長する検討に入った。新型コロナウイルス禍で低迷する景気の下支えのため、家電や家具など関連商品の消費も見込める住宅の取得や買い替えを引き続き後押しする。衆院選後に与党と延長幅などの詳細を詰め、年末に決定するが、政府内には税収確保のために減税規模を縮小すべきだとの意見もある。

 

 

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よろしくお願い申し上げます。

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東京都の中古マンション平均成約坪単価は、5年間で値上がりしています。

最終更新日:2021年9月28日
公開日:2021年9月21日

皆様、こんにちは!

仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

先日、自民党の総裁選のニュースを見ていて、世帯平均年収の推移について触れていました。

気になったことを書きます。

 

2009年から2018年の世帯平均年収推移は、以下の通りです。

 

(参考:2019 年 国民生活基礎調査の概況|厚生労働省)

※「年次別の所得の状況」を参考に作成(参考:2019 年 国民生活基礎調査の概況|厚生労働省)

※「年次別の所得の状況」を参考に作成

 

それに対して、東京都23区の2001年以降築の中古マンション平均成約坪単価の推移は、以下の通りです。

 

※マンションリサーチ株式会社調べ

 

世帯平均年収は、最近までほとんど増えておりません。

東京都の中古マンション平均成約坪単価は、5年間で値上がりしています。

背景には、住宅ローンの低金利が価格の値上げを後押ししている要素もありますが、やはり、購入される皆様の頑張りが大きいと思います。

私がいろいろなお客様に物件を紹介していく中で、終の棲家であり、満足できる物件を購入したいとのことから当初の予算より高い物件を購入されるお客様が多いようです。

不動産は高額ですので、購入してから失敗したと思っても、買い替えることが簡単にはできないこともあります。

 

よく、ファイナンシャルプランナーに人生設計について、相談された記事を見かけます。

 

相談しようと思ったきっかけは、「住宅ローンや子どもの教育費等を支払っていけるか不安になった。」が多いようです。

 

相談した感想の一例としては、

①家計簿以外にも、将来の収支を予測する「キャッシュフロー表」も作ってみようと思いました。自分たちの将来のライフプランを考えるよいきっかけになりました。

②住宅ローンの繰上げ返済は、当面は教育資金等の貯蓄を優先しながら返済できる時に返済する。

③妻の働き方については、子どもの進学等にあわせて働き方を変えていくことを考える。

とのことです。

 

ご自身で将来のライフプランの資金計画の見通しを立てるのが難しい場合には、ファイナンシャルプランナーに相談されてはいかがでしょうか。

 

いずれにしても、不動産は高額であり、住宅ローンの返済は長期にわたります。

物件選びについては、信頼できる不動産会社に協力してもらう方が良いです。

信頼できる不動産会社選びが分からない場合は、弊社(REDS)にご相談ください。

お待ちしております。

 

参考までに、弊社HP(REDS)の「お客様の声」を是非、ご一読いただければと思います。

https://www.reds.co.jp/voice/

 

 

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ワクチン接種が進むにつれて、在宅勤務が定着するかどうか気になります。

公開日:2021年9月14日

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仲介手数料最大無料の不動産流通システム(REDS)宅建士の荒 芳弘(アラ ヨシヒロ)です。

 

「コロナ後も在宅勤務は根付くか 生産性の維持向上カギに」

「Global Economics Trends 編集委員 太田康夫氏」

「2021年9月12日 2:00」「日経電子版」

 

 

欧米で新型コロナウイルスのパンデミック(世界的流行)後の勤務形態として、オフィスなどへの出勤と在宅勤務を組み合わせるハイブリッド勤務が模索されている。雇用主には従業員のオフィスへの完全復帰を求める動きもあるが、従業員には完全復帰への抵抗が根強い。従業員の幸福度の向上や子育て、有能な人材確保、生産性向上などの観点から、3日出勤、2日在宅勤務、2日休みの「3-2-2」方式などが浮上している。

 

コロナで4割以上が在宅勤務を経験

在宅勤務はインターネットの利用定着などに伴い、少しずつ増えていた。米ダラス連銀のリポート「コロナ感染拡大の前と後の在宅勤務(Work from Home Before and After the COVID-19 Outbreak)」は、2019年時点で米国の労働者で日常的に自宅で働いていたのは全体の5%だったとの見方を紹介している。研究職やプログラマーなどネット環境さえあれば出社の必要はなく、成果物で勤務を判断しやすい業種が中心だったとみられる。

 

新型コロナのパンデミックを受け、多くの国で人と人との接触を避けるために在宅勤務が推奨された。米スタンフォード経済政策研究所(SIEPR)のポリシーブリーフ「在宅勤務はどのように機能するか(How working from home works out)」によると、ロックダウン(都市封鎖)が実施されていた20年5月には米国の労働者の42%が在宅勤務していた。対面サービスなどに携わり出勤が欠かせない職種以外では、多くの労働者が比較的まとまった期間、在宅勤務を経験した。

 

オフィス完全復帰なら4割転職検討

感染拡大を防ぐためのワクチン接種が進むにつれて、欧米ではコロナ対策の行動制限が解除されつつある。在宅勤務は、会社の業務や労働者の職務によって、その効果とコストが大きく変わることもあって、労働者のオフィス復帰への対応はまちまちだ。米ウォール街には週5日出社を求める金融機関がある一方、米IT(情報技術)企業には変異ウイルスのデルタ株の感染拡大を受け、出社再開を22年1月まで延ばすとともに、それ以降も在宅併用を検討しているところもある。

 

(中略)

 

日本は東京など大都市部での電車の混雑など通勤事情が悪く、労働者にとっての在宅勤務の利点は小さくない。しかし、職場での管理を前提とした管理システムが根付いているほか、リモート環境になじめない中間管理職も多く、コロナ禍が収束すればオフィスへの完全復帰を求める企業は少なくないとみられる。また労働者側にも、コロナ禍にもかかわらず、社内の目を気にして、在宅勤務ができるのにわざわざ出社しようとする人が少なくない。欧米で在宅勤務を利用して生産性向上を目指す企業が増えているだけに、日本でもコロナ禍後の平時体制に向けて、在宅勤務の継続の可否を含めた勤務のあり方が問われる。

 

という記事ですが、

ワクチン接種が進むにつれて、在宅勤務が定着するかどうか気になります。

その結果により、首都圏を除いた不動産市況に影響が出るはずです。

今後の社会の流れから目が離せません。

さあどうなるでしょうか。

非常に気になります。

 

 

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「格上げ」の住み替えをお考えのお客様、ぜひ不動産流通システム(REDS)にお問い合わせください。

公開日:2021年9月7日

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在宅増で家「格上げ」 転居の55%、間取り広く(日経ビジネス、抜粋)

2021年9月5日 2:00

 

新型コロナウイルスの影響が長引く中、国内で引っ越し需要が増えている。転勤が減るのに引っ越しが増加するのは、在宅勤務で自宅により広いスペースを確保したいと考える人が多いためだ。日本の住環境は欧米に比べ狭い点が指摘されてきた。これを改善する「格上げ」需要が高まるが、住宅価格の上昇が壁になる恐れもある。

(中略)

国内で引っ越しの需要回復が鮮明だ。最大手のサカイ引越センターの2020年度の取扱件数は83万件と前年度比6%増えた。アートコーポレーションも「昨年4月の最初の緊急事態宣言では控える動きがみられたが、その後はほとんど影響がない」という。

詳しい状況を探るため日本経済新聞社と日本経済研究センターは、見積もりサイト最大手「引越し侍」のデータを分析した。総務省によると引っ越しによる年間の移動者数は約500万人。今回は引越し侍の18年1月から21年3月までの延べ約260万件のデータを対象に分析した。

 

 

全体の件数は昨夏以後にコロナ前の水準に戻り、21年は例年を上回って推移する。内容の変化で目立つのは引っ越し先の「広さ」だ。より広い間取りの住居に移った割合は20年の通年で55%とコロナ前(18~19年で52%)を上回った。

 

 

一方で「距離」は短くなっている。引っ越し元と引っ越し先をみると、同じ都道府県内の割合が21年1~3月で52%と19年の同時期を5ポイント近く上回った。すべての都道府県で比率が上昇し、より近場の同じ市区町村の中で引っ越しするケースも全体の23%を占めた。

企業はコロナの感染拡大への対策に加え「働き方改革の面からも引っ越しが必要となる転勤を減らす傾向にある」(パソナグループ)。一方、会社の指示ではなく住環境の改善を求めて自発的に引っ越す人は増えている。この場合は、通勤や買い物などの生活圏が変わらない近場が選ばれるケースが多い。

(中略)

潜在的な住み替え需要は多そうだが、今後どれだけ実行に移されるかは不透明な面もある。壁になりそうなのは住宅価格の高騰だ。

マンション価格は全国平均で過去10年で1.6倍になった。東京では年収の10倍を超える水準まで上昇しており、個人が借りる住宅ローンの負担は高まっている。

コロナ前には運送会社の人手不足を主な原因とする「引っ越し難民」が問題になった。今後はコロナ禍による所得減少や住宅コストの高騰が壁になる恐れもある。 国の政策には家賃補助といった足元の資金面での支援に加え、多様な働き方に対応した住環境を長期的な視点で整えていくことも求められる。(真鍋和也氏、グラフィックス 強矢さつき氏)

 

調査は東京大学の渡辺安虎教授(日本経済研究センター特任研究員)が監修した。

日本経済研究センターのウェブサイトに調査リポートを掲載https://www.jcer.or.jp/research-report/data-science

 

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首都圏での中古物件は、今が売り時です。

公開日:2021年9月1日

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住宅ローン減税縮小へ 「11月まで購入が得」は本当か(日経ビジネス、抜粋)

2021/8/27 2:00

 

 

コロナ禍でよりよい住環境を求める動きと住宅ローン減税の制度見直しに伴う駆け込み需要だ。「家を買いたい人は11月までが得」というのが、不動産業界のセールストークになっています。

 

新築マンションはもはや「高根の花」に

 

政策や金融機関の強い後押しがあっても、所得の伸び悩みが続く一般消費者にとって、首都圏の新築マンションはもはや「高根の花」になりつつある。不動産経済研究所が19日に発表した7月の首都圏の新築分譲マンション平均価格は6498万円。1平方メートル単価は98万4000円と、今年に入り高値での動きが目立っている。

 

価格上昇の原因は、用地不足による土地の値上がり、木材などの資材価格高騰だけではない。不動産経済研究所によると、7月の首都圏新築マンション供給戸数は1952戸。前年同月比6.3%減と、8カ月ぶりに減少に転じた。最近は旺盛な消費者側のニーズに対し、販売側が供給戸数を絞っているため、需給ひっ迫で価格が上昇している点が浮かび上がる。

 

「デベロッパーがあえて高額物件に的を絞って販売する動きも価格を押し上げている」と話すのは、不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏だ。牧野氏が首都圏新築マンションの総戸数に占める8000万円以上の物件の割合を調べたところ、10年はわずか4.4%だったが、20年は14.4%にまで上昇していた。(日経ビジネス 武田安恵氏)

 

上記のような背景から、首都圏での中古物件の需要が増えると思います。

売却を検討中のお客様、今が売り時です。

 

 

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