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渋谷 祐介しぶや ゆうすけ

ご購入の流れ 6.【物件内見・現地確認時のポイント】

最終更新日:2021年9月6日
公開日:2021年5月29日

こんにちは。

仲介手数料最大無料【REDS】不動産流通システムの渋谷です。

 

今回は物件内見・現地確認時のポイントについて記載いたします。

空き家の物件の場合、隅々まで確認することができますが、売主様がお住まい中の場合は確認できる事項は限界がありますので、確認したほうが良いポイントをまとめます。

 

〈住環境について〉

陽当たり・風通し:季節や天候によって違いはありますが、売主様・不動産会社に確認しましょう。

音・振動:上下左右階からの音や、近隣からの音について、売主様・不動産会社に確認しましょう。

地震や台風が起きた時の状況:駅までの道のりや、避難場所について、売主様・不動産会社に確認しましょう。

ゴミ出しについて:ゴミ出しの場所、掃除当番について、売主様・不動産会社に確認しましょう。

周辺施設・病院 等:駅・病院・スーパー・コンビニエンスストア等、売主様が実際に使っていたものを教えてもらいましょう。

〈建物について〉

家具・家電・カーテン等の配置について:広さは十分でも配置がしづらい間取りもありますので、メジャーで測りましょう。

設備について:中古物件の場合、キッチン(ガスコンロ、シンク、食器洗浄乾燥機 等)、浴室、洗面所、トイレ等の設備がリフォーム無しで、使えるかどうか確認しましょう。

クロス・フローリングについて:中古物件の場合、クロス・フローリングの貼り替え・補修が必要かどうか、確認しましょう。

外壁・屋根について:中古戸建の場合、外壁塗装が必要かどうか確認しましょう。屋根は1階と2階の間にあるもので、判断しましょう。

ライフラインについて:インターネット、テレビアンテナ、電話回線について、売主様・不動産会社に確認しましょう。初めて行く場所であれば、電気・水道・ガス・下水について確認しましょう。

修繕履歴について:リフォームについては販売図面に記載されてあると思いますが、修繕履歴は記載されていないケースもありますので、売主様・不動産会社に確認しましょう。※例)過去に漏水や雨漏りがあったことがないか。

管理状況について:マンションの場合、管理状況について、売主様・不動産会社に確認しましょう。

 

【まとめ】

やや、確認項目が多くなってしまいましたが、可能な範囲で、確認するようにしましょう。人気がある物件はご案内が集中し、1~2回位の内見で、ご判断しなければいないケースが多いので、チェックポイントを速やかに確認しましょう。

また、私【渋谷】に物件ご案内のご希望をいただければ上記内容をご説明させていただきますので、お気軽にご連絡ください。

 

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ご購入の流れ 5.【物件を探す・物件を紹介してもらう】

最終更新日:2021年9月6日
公開日:2021年5月28日

こんにちは。

仲介手数料最大無料【REDS】不動産流通システムの渋谷です。

 

今回は物件の探し方と不動産業者に物件を紹介してもらう方法をお伝えいたします。

〈物件の探し方〉

①不動産ポータルサイトで検索する。→スマートフォン、パソコンでも検索できますし、Webサイト運営会社がチェックしているので、安心して検索することができます。

メリット:1.情報量が多い 2.写真や文字情報が多く、わかりやすい。

デメリット:1.同一物件が3~50件くらい掲載されている場合がある。2.成約済のまま掲載されたままになってしまっている物件もある。3.写真を加工している可能性が高く、実際に内覧した時とのギャップがうまれる。

②不動産会社のWebサイトで確認する。

メリット:1.地域密着型の会社が多いので、探しているエリアで、広く情報を得ることができる。2.重複している物件がないので、探しやすい。

デメリット:1.会社ごとのWebサイトを定期的に調べるのに時間を多くとられる。2.未公開物件情報を閲覧するために、Webサイト上の会員登録をすると営業から、しつこく電話がかかってくるケースもある。3.未公開物件情報はなく、一般に出回っている物件と変わらない。他にない物件だとしても成約済のものが多い場合がある。

 

〈不動産会社に物件を紹介してもらう〉

①大手不動産会社・中堅会社に来店、電話で相談する。

メリット:特にメリットは無いです。Webサイトに掲載されている物件と情報は同じです。また、コンプライアンス上、これから売りにでる可能性がある物件についての話はしてくれません。

デメリット:1.担当者によってレベルの差が激しい。良い担当者に当たらないと、そのつど『上司に確認します。』と、不安になるし、時間がとられる。2.一度、来店すると、夕方頃に週2回位の頻度で、特に目新しい物件の情報はないのに、無意味な電話がくるようになるケースもある。3.連絡手段が、電話・郵送・メール・訪問・FAXという連絡ツールしか使っていないので、連絡が取りづらいし、遅いと感じる人も多い。※Line、ショートメールは使わない会社が多い。

②地元の不動産会社に来店、電話で相談する。

メリット:特にメリットは無いです。ベテランで、人当たりが良く、地元の話もしてくれる社長も多いので、面白いとは思います。

デメリット:1.本当に売り物件なのか、怪しいような物件を紹介してくるケースもある。これから、売りにでる予定の物件だからと紹介されるが、半年経っても売りにでないケースもある。2.社有物件を強く勧められる。希望条件と違う場合でも、強く斡旋してくる。3.社有物件の場合、物件内見した後すぐに、申し込みだけでなく、同日に売買契約を求められるケースもある。

【まとめ】

不動産ポータルサイトを中心に物件を探し、希望エリアの駅周辺の不動産会社のWebサイトも時間がある時にチェックして探すようにしましょう。また、賃貸物件を探す時のように不動産会社を何軒も回る必要はありません。(※賃貸物件は大家様が自ら貸主として募集しているケースがあるため)

物件情報は不動産業者しか閲覧できないレインズというWebサイトに掲載されており、全ての不動産会社で、情報共有できる仕組みになっております。物件情報ご希望される場合は、弊社、不動産流通システムのWebサイトから、ご希望条件を入力していただき、お問い合わせください。

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ご購入の流れ 4.【諸費用発生の時期】

最終更新日:2021年9月6日
公開日:2021年5月28日

こんにちは。

仲介手数料最大無料【REDS】不動産流通システムの渋谷です。

今回は不動産購入にかかる諸費用と手付金と残代金がどのタイミングで必要かをお伝えしたいと思います。

 

①〈売買契約(手付契約)〉

■手付金 売買価格の5%程度の現金が必要になります

例)売買価格5,000万円の場合:手付金250万円

■収入印紙代 売買契約書に貼付 ※売買価格により異なります。※前回のブログをご参照ください。

②〈住宅ローンご契約〉

■収入印紙代 金銭消費貸借契約書に貼付 ※借入金額により異なります。※電子契約にて契約手続きを行うネットバンキングは印紙代はかかりません。

 

③〈残金決済・お引渡し〉

■仲介手数料 

(売買価格の3%+6万円)×消費税 ※売買価格が400万円を超える場合

例)売買代金5,000万円の場合

〇一般の不動産業者:仲介手数料1,716,000

〇不動産流通システム(REDS):858,000円※物件によっては最大無料

約85万円お得になります。※物件によっては最大171万円お得になります

■固定資産税・都市計画税日割り精算金 目安概算5万円~30万円 

区役所(市役所)から請求がきているものは売主様にお支払いいただき、引き渡し日をもって日割り精算し、買主様から売主様にお支払いいただきます。

■管理費等精算金(マンションの場合) 目安概算2万円~10万円 

お引渡し月と前月分の売主様支払い済、または支払い予定のものを引き渡し日をもって日割り精算します。

■登記関係費用 司法書士報酬(抵当権設定、所有権移転)、登録免許税 等 目安概算15万円~80万円

■火災保険料 マンション・戸建、規模・構造によって価格が変わります。 目安概算3万円~30万円

加入期間※火災保険最長10年、地震保険最長5年(2021年5月27日現在)

■融資関係費用 融資事務手数料、保証料、振り込み手数料 等が融資実行金額から差し引かれます。目安概算40万円~110万円※借入額5,000万円の場合

■残代金 売買価格から手付金等を差し引いた金額になります。住宅ローン実行金額でお支払いする金額+自己資金(住宅ローンを利用する銀行に入金しておく)

例)売買価格5,000万円の場合 手付金250万円 残代金4,750万円

④〈お引渡し〉

■引越し費用

■リフォーム費用

■不動産取得税

※戸建ての場合(インターネット開設費用、テレビアンテナ設置、電話回線工事等)

【まとめ】①売買契約ご契約時②住宅ローン契約時に必要な費用は現金(※売買代金5,000万円の場合 約260万円)で必要になります。早めに準備をしておきましょう。③残金決済時に必要な費用の準備については割と時間の余裕があります。※住宅ローン申し込み手続きは、1か月位かかる場合もありますので、早めの準備をしていきましょう。

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ご購入の流れ 3.【諸費用】

最終更新日:2021年9月6日
公開日:2021年5月27日

こんにちは。

仲介手数料最大無料【REDS】不動産流通システムの渋谷です。

不動産ご購入にかかる費用は物件価格と物件価格の約7~8%の諸費用を足した金額が必要になりますので、その内訳をお伝えいたします。

 

①仲介手数料 (売買価格の3%+6万円)×消費税 ※売買価格が400万円を超える場合

例)売買代金5,000万円の場合

〇一般の不動産業者:仲介手数料1,716,000

〇不動産流通システム(REDS):858,000円※物件によっては最大無料

約85万円お得になります。※物件によっては最大171万円お得になります。

②売買契約時の印紙代 

記載金額 不動産売買契約書 工事請負契約書 金銭消費貸借契約書
1万円未満のもの 非課税 非課税 非課税
10万円以下のもの 200円 200円 200円
50万円以下のもの 200円 200円 400円
100万円以下のもの 500円 200円 1,000円
500万円以下のもの 1,000円 ※200〜1,000円 2,000円
1,000万円以下のもの 5,000円 5,000円 10,000円
5,000万円以下のもの 10,000円 10,000円 20,000円
1億円以下のもの 30,000円 30,000円 60,000円
5億円以下のもの 60,000円 60,000円 100,000円

③融資関係費用 金銭消費貸借契約印紙代・融資事務手数料・保証料 等の費用がかかります。

例)借入5,000万円35年ローンの場合 金銭消費貸借契約印紙代20,000円・融資事務手数料約33,000円・保証料約104万円=約110万円

※都市銀行、地方銀行、ネットバンキングにより異なります。※上記金額は概算です。

④登記関係費用 司法書士報酬(抵当権設定、所有権移転)、登録免許税 等

⑤管理費等精算金(マンションの場合) お引渡し月と前月分の売主様支払い済、または支払い予定のものを引き渡し日をもって日割り精算します。

⑥固定資産税・都市計画税 区役所(市役所)から請求がきているものは売主様にお支払いいただき、引き渡し日をもって日割り精算し、買主様から売主様にお支払いいただきます。

⑦不動産取得税 不動産取得税は不動産の所有権移転の登記をしてから、約6カ月後に納税通知書が届きます。 なお、住宅を新築した場合などは、価格決定手続きが必要となりますので、さらに時間がかかる場合があります。 納期は納税通知書に定められた日(通知が到着して約1カ月後ぐらい)ですが、各都道府県により異なります。

⑧火災保険料 マンション・戸建、規模・構造によって価格が変わります。 加入期間※火災保険最長10年、地震保険最長5年(2021年5月27日現在)

⑨引越し費用 引越しの距離、荷物の量、破棄する物の量 等によってかわります。

⑩リフォーム費用 戸建、マンションによってかわります。戸建ての場合は外部(外壁塗装、屋根塗装 等)にも、リフォーム費用がかかる場合がありますので、ご注意ください。

不動産流通システムでリフォーム部門もございますので、お気軽にお問い合わせください。

 

上記、諸費用内訳で、お客様ご自身で、選択できるもの(選択しなければいけないもの)は、

①仲介手数料 ※不動産業者

③融資関係費用 ※銀行

⑧火災保険・地震保険 ※損害保険会社

⑨引越し費用 ※引越し業者

⑩リフォーム費用 ※リフォーム会社

物件をお探しになっていく中で、Webサイト等で比較し、上記内容を絞り込んで決めていってください。

ご不明点がございましたら【渋谷】まで、お気軽にご連絡ください。

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ご購入の流れ 2.【資金計画】

最終更新日:2021年9月6日
公開日:2021年5月21日

こんにちは。

仲介手数料最大無料【REDS】不動産流通システムの渋谷です。

不動産のご購入にあたり、ご自身で資金計画を考えるということは、なかなか難しいと思います。いくつか、ポイントがありますので、下記に記載いたします。

 

A.不動産購入に関する自己資金がどれだけ準備できるか、確認しましょう。

B.現在の家賃などの住居費にいくら支払っているか、確認しましょう。

例)家賃12万円(月額)+駐車場代2万円(月額)+レンタル倉庫1万円(月額)=15万円(月額)

C.物件をご購入し、お住まいになった後の費用も、想定の範囲内で、確認しましょう。

例)マンションの場合 住宅ローン支払い額(毎月)+管理費12,000円(月額)+修繕積立金8,000円(月額)+インターネット使用料3,000円(月額)+駐車場代10,000円(月額)+駐輪場代600円(月額2台)=住宅ローン支払い額(毎月)+33,600円 ※固定資産税・都市計画税150,000円(年額) 

D.ご家族からの資金援助がある場合は、税金の費用が変わるケースもありますので、ご相談ください。

E.物件ご購入金額以外にも諸費用・税金がかかります。こちらについては、次のブログに掲載させていただきます。一般的には諸費用は物件価格の7~8%になります。

例)物件価格5,000万円+諸費用約400万円(物件価格の8%)=5,400万円

※不動産流通システムでは仲介手数料が割引、最大無料なので、諸費用をおさえることができ、物件価格の約5~7%になります。

 

これから、物件をお探しのお客様は、お気軽に

【渋谷】をご指名、ご相談ください。

 

 

 

 

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ご購入の流れ 1.【条件整理】

最終更新日:2021年5月21日
公開日:2021年5月20日

こんにちは。

仲介手数料最大無料【REDS】不動産流通システムの渋谷です。

ライフスタイルに変化があり、不動産のご購入しようと、ご検討中の方から、まずは、何から始めたらよいのかという、ご相談をいただくことが多いので、ブログとしてお話させていただきます。

1.不動産購入の目的や希望条件、資金計画などをあらかじめ整理、ご検討しておくことが大切になります。

A.ご購入エリア ●●線 ●●駅~●●駅 徒歩●●分以内 若しくは 地域(   )(   )

B.予定時期 2021年●月頃までにお引越し希望

C.物件種類 戸建(新築・中古)、マンション、土地

D.広さ   面積  例:60㎡~75㎡

E.間取り  ご希望の間取り ※3LDK、4LDK 等

F.予算 ①希望物件価格

    ②自己資金額

    ③ご親族様からの援助があるか?

    ④月々のお支払額

    ⑤ボーナスの支払い額

    ※ボーナス払いは0円でも構いません。

G、その他    例)ペットが飼える等

2.上記A~Gに優先順位をつけましょう。

例)C物件種類→Aご購入エリア→B予定時期→Gその他→F予算→D広さ→E間取り

3.上記、条件を元に不動産ポータルサイトで、検索することも大切ですが、弊社、不動産流通システムREDSにご相談いただければ、物件情報をお届けすることができます。

物件探しは宅建士にお任せください!

これから、物件をお探しのお客様は、お気軽に【渋谷】まで、ご相談ください。

 

 

 

 

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ご挨拶 【渋谷祐介】

最終更新日:2021年5月14日
公開日:2021年5月13日

はじめまして。2021年5月10日より【REDS】エージェントになりました渋谷祐介(シブヤユウスケ)と申します。

 

私は大手不動産仲介会社で約15年間、中古・新築戸建、区分マンション、土地、借地権付き建物、一頭売りビルの売買に携わって参りました。

また、その前後にネットバンキング(住宅ローン)、ディベロッパー(戸建分譲)に勤務しておりました。

 

この度、不動産流通システムに転職することを選んだ理由としては、弊社の仲介手数料システムが従来の仲介手数料の慣習とは異なる、

お客様にとってメリットの大きいシステム「無料または割引」であることでした。

弊社のシステムは売主様・買主様の双方の仲介を行わず、どちらかの専任の仲介として行うため、売主様にとっては物件の囲い込み等の心配がなく

幅広い方へのご紹介が可能であること、買主様にとっても弊社で媒介契約を締結している物件にこだわらず

幅広い物件のご紹介が可能という仲介手数料以外でのメリットもございます。

 

不動産のご売却・ご購入について、ご質問等ございましたら、どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。

 

最後まで御覧いただきまして誠にありがとうございます。

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