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リチャード M.ナッシュRichard M. Nash

2月のアメリカ不動産市場スナップショット

公開日:2021年3月29日

     アメリカにおける2021年2月の既存(⇒一軒家、マンション等を含む中古)住宅販売関連データが全米リアルター協会(NAR)により発表されました。それによりますと、2月の販売戸数は季節調整済年率換算値ベースで6百22万戸となり、前月比6.6%落ち込んだそうです。しかし、昨年の同時期の販売戸数と比較すると9.1%上昇しているとのことです。需要は依然堅調であることを物語っているみたいです。

     既存住宅の中央値価格は、アメリカの各地域で二桁の価格上昇を達成し、昨年2月の$270,000に比べて15.8%も高い$313,000だったそうです。これは108ヵ月連続の対前年比増額になります。9年連続とは凄いですね!

     この勢いの理由は住宅の在庫が引き続き低い水準にあるからだそうです。2月末の在庫戸数は1月末と変わらず103万戸でしたが、これは前年同時期の146万戸と比べて歴史的に例を見ない29.5%も下落しました。この為、売物件が市場に出ると僅か20日という記録的な短期間で売れてしまうそうです。一年前は36日間だったのですから需要が如何に強いかが分かりますね。

     しかし、3月に入り住宅ローン金利が上昇し始めていますので売れ行きも今の状況と同じペースで続くは難しくなる可能性が高いとの結論でした。

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February 2021 Snapshot of US Real Estate Market

公開日:2021年3月29日

     The National Association of Realtors (NAR) recently announced the Existing Home Sales statistics for the month of February 2021.  According to them, in February’s seasonally adjusted home sales were 6.22 million units.  This was a decline of 6.6% month-over-month, but was still ahead by 9.1% year-over-year, indicating a continuing strong demand for existing homes.

     As for existing home median price, it climbed a robust 15.8% to $313,000 from last February’s $270,000.  This represented an uninterrupted 108 months of year-over-year rise.  Wow, that is 9 straight years!

     The reason for this amazing trend is none other than tight housing inventory, it said.  February housing inventory at 1.03 million units remained stable compared to January, but year-over-year this inventory level represented a precipitous drop of 29.5% from 1.46 million units, a historic percentage drop.  For this reason, the average number of days on the market was a record short time of 20 days.  Compared to 36 days a year ago, it goes to show the still healthy demand for housing.

     Mortgage interest rates have started to rise in March.  So, it is possible that this will put a damper on the frothy pace of existing home sales going into the future, the report concluded.

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What is the Best Way to Arrive at a Reasonable and Fair Price of a Home? Part 3

公開日:2021年3月22日

        In Part 2 last week, I wrote about what is meant by risk-premium-adjusted Net Return.  This week, in Part 3, I would like to elaborate a little bit more on the concept of risk premium and its effect on the net return. 

        There are several types of risk premiums.  One would represent the property’s risks towards natural disasters, such as flooding and earthquakes.  Another might relate to the risks associated with the quality of property management of a condominium complex, including timely maintenance and repairs.  And, there are risks of changes in government’s tax policies, especially in property taxes.  Whether natural disaster-related or economic-based, risk premium refers to the extra percentage return that you, if buying, will require to accept the property-specific risks.  Because the amount of risk premium required will depend on an individual’s personality and tolerance towards risk, one cannot say that the risk premium for this or that property is X%. 

        Having said this, however, what I often utilize is the return of a JREIT, that is well-diversified in terms of both geographical area and property type.  JREITS are highly-liquid financial securities whose transaction costs are low.  If, for example, a JREIT’s return is 5%, then you would want the risk premium to be at a minimum of 2% so that the after-leverage return of physical real estate will be at least 7%, given its lower liquidity and much higher transaction and maintenance costs.  I would disregard from consideration any property offering less than 7%.  Again, this is strictly my way of looking at things. 

        Of course, by the same token, even if the property is yielding 10% after tacking on 5% as risk premium, I may not be interested in that property if its risk profile is relatively much higher.  As I mentioned earlier, the amount of risk premium that justifies taking on the risks is subjective and, therefore, depends on an individual’s risk tolerance and experience.  This naturally means that the reasonable and fair price of a home is in the eyes of the beholder.  Therefore, even if I might come to the conclusion that the reasonable and fair price of a certain home should be around 3.5 times the average household income, there might be another who would value it at 4.5 times the average household income. 

        In any event, most Japanese people might purchase a home only once or twice in their lifetime, so when making a final purchase decision, it would be very important not to overstrain, overstretch, and overdream, by calmly looking at the reality of the times.  Please do not forget that taking a step back and taking a wait-and-see approach is also a viable option.

 

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住宅物件の“適正価格”はどの様に計るのがベストか? Part 3

公開日:2021年3月22日

        前回のPart2ではネットリターンについてお話ししました。今回のPart 3ではリスクプリミアムについて、そしてそれのネットリターンに与える影響について書かせていただきたいと思います。

        リスクプリミアムも各種あります。その物件の所在地の水害や地震を含む天災リスク等、マンションであれば修繕記録も含む管理体制等、固定資産税を含む税制の動向等の経済面及び自然環境面の両方から見たその物件独自のリスクを呑む代わりにリターンに付加するべき「上乗せパーセント」の事を言います。どのぐらいのパーセントを付加するかは個人個人のリスクに対する性格や許容度によって異なりますので、この物件のリスクプリミアムは何パーセントですということは言えません。

        ただ、私が尺度によく使っているのは保有資産が地域及び種類で分散されたJREITの利回りです。取引コストが低く、流動性の高いこの有価証券のリターンが例えば5%であるのならば、流動性リスクも含めて考えた場合、実物不動産物件だったら、往復の売買手数料、維持費用等の諸経費も考えたら相対リスクが少なくても最低2%のリスクプレミアムを上乗せして、レバレッジを利用しても7%を満たさない物件は購入対象から外します。これは悪までも私個人の考え方です。

        勿論、上記に述べた各種リスクが相対的に高ければ、例えば5%のリスクプレミアムを上乗せして10%のリターンになったとしても、その物件に興味は湧かないと思います。先にも述べたように、上乗せするリスクプリミアムは悪までも自分のリスクに対する許容度や経験値に基づいて主観的に考えるものなので、適正価格も人によって異なってきます。従って、最終的に私がある物件の適正価格を平均世帯年収の3.5倍と考えても、別の人は平均世帯年収の4.5倍と決める人もいることになります。

        何れにしましても、多くの人にとってマイホームの購入は人生において1度か2度しかないと思いますので、購入する時は無理、背伸び、そして夢をあまり膨らませたりしないで現実を見つめて冷静に最終判断していただければと思います。もう少し様子見をするというのも選択肢の一つであることをお忘れにならないでください。

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住宅物件の“適正価格”はどの様に計るのがベストか? Part 2

公開日:2021年3月15日

   先週のPart 1の続きとして、今回の記事では適正価格はどの様な考え方で計るのがベストなのかについて書きたいと思います。これに付いても色々な意見や視点があると思いますが、私の見解を説明いたします。私は年齢が年齢なので、今までに幾つかのバブル崩壊を見てきました。そこからの教訓に基づく見解になります。

   私は、適正価格を基本的に二つの要素で判断します。一つは、その地域の平均住宅価格とその地域の平均世帯所得の兼合いです。私が適正だと思うのは、平均住宅価格が平均世帯所得の3~5倍以内であることです。幅を持たせたのは、やはり治安、築年数、交通へのアクセス、名門学校の存在、スーパーや医療機関等の生活インフラの整備等ライフスタイルを豊に、そして安全にしてくれる要素は考慮する必要があるからです。

   もう一つの尺度は、物件価格とその物件を賃借した時の賃料の兼合い、つまりネットリターンになります。良く表面利回りという言葉を聞きますが、これはナンセンスなので無視することがベストです。注目するべきはネットリターンです。ネットリターンとは、大まかに言うと、実際の年間家賃収入からメンテナンスコストを差し引いた額(これを通常NOI【Net Operating Income】と呼びます)を売出価格で割って得たパーセントになります。

   現在、住宅価格が高騰しているのでネットリターンが1%とか2%というとても低い水準にある物件も、特に評判の高い地域では、出てきています。確かに、住宅ローン(特に現在の低金利)を利用してレバレッジを利かせえれば、表向きはもっと良いリターンに見えるかもしれませんが、各種リスクプリミアムを乗せたら実際はそれほど良いリターンにならないはずです。

   次回のPart 3ではこのリスクプリミアムについて、そしてそれのネットリターンに与える影響について書かせていただきたいと思います。

 

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What is the Best Way to Arrive at a Reasonable and Fair Price of a Home? Part 2

公開日:2021年3月15日

        Following Part 1 from last week, this time I would like to discuss the best way of thinking about the approach to figuring the reasonable and fair price of a home.  I am sure there will be different opinions and views on this matter, but I would like to comment on this from my point of view.  Being the age I am now, I have experienced and lived through quite a few bubble bursts.  My point of view is based on such trying experiences.

 

        Basically, I look at the reasonable and fair price using two factors.  The first one is the ratio of the average price of a home in a particular area to the average household income in that area.  What I find to be reasonable and fair price would be where the Average Home Price is within a multiple of 3 ~ 5 times the Average Household Income.  I have a range because you still need to consider the various elements of the subject home, such as level of security of that area, the age of the home, access to transportation, existence of good schools, and availability of daily life infrastructure, including supermarkets, medical facilities, etc., all of which make our lifestyle comfortable and safe.

 

        The second factor that I look at is the relationship between the selling price of the home and the amount of rent that it will command if rented out; in other words, the property’s net return.  In Japan, gross returns are oftentimes indicated for a property but please disregard it as it is nonsense.  What one should focus on is the Net Return.  Broadly-speaking, Net Return is arrived at by subtracting the property’s maintenance costs from the annual rental income actually received.  This is called the NOI (Net Operating Income).  You then divide this number by the listing price of the property to obtain the percentage return.

 

        These days, because home prices have skyrocketed, it is not surprising to see net returns in the 1% ~ 2% range, especially in the more popular neighborhoods.  Certainly, if you apply leverage by using home loans, particularly at the current low interest rate environment, one can attain an outwardly higher net return.  I said “outwardly” because, after you consider the various risk premiums, the net return may not be that high.

 

        In Part 3 next week, I would like to explain what risk premium is and discuss what kind of impact it might have on the net return.

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住宅物件の“適正価格”はどの様に計るのがベストか? Part 1

公開日:2021年3月8日

          家を売る時も買う時も気になるのは適正価格だと思います。ここで言う適正価格は査定価格とは違います。査定価格は、勿論直近の取引価格も参考にしますが、不動産業者がその時の「相場」を個人的な所見も含めて、この値段だったら買う人がいるだろうなと推測して設定する価格です。AIを使っているとか何とかと言っていますが、結局“その時”の金利環境、需給関係、や財政政策等を反映した相場の価格になります。逆に、私が言う適正価格とはもっと中長期的観点からの現在の「健全な価値」を意味します。

 

          以前のブログ記事でも書きましたが、中央銀行による金融緩和政策(マイナス金利や金融資産の買支えも含め)がもたらした金融市場の歪みによる異常な状況下での各種資産の取引価格は適正価格を超過していると私は思います。だからこそ、バブルという言葉を囁く声が段々大きくなってきていると思います。しかし、この異常な環境下においてもエンドユーザーはFOMO(3月1日のブログを参照)により、割高であっても“市場は常に正しい”を信じて株式でも住宅でも購入してしまいます。

 

          もし、適正価格がどのへんにあるのかを知っていればもう少し様子見をしたと思います。確かに、金融資産の場合は流動性が高いので、価格が大幅下落する前に売り抜けることもできるかもしれませんが、流動性の低い不動産の場合は違います。買手が見つかる前に相場価格が大きく落ち込む可能性は十分にあります。従って、できる限りこの損失を少なくするためには、できるだけ適正価格に近い相場価格で購入しておくことが大事になります。その場合、もし個人的な事情が許すのであれば購入を「待つ」というのも一つの選択肢になると思います。

 

          次回のブログではこの適正価格をどの様に計るのがベストかについて私の考えを書かせていただきたいと思います。

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What is the Best Way to Arrive at a Reasonable and Fair Price of a Home? Part 1

公開日:2021年3月8日

          Whether buying or selling a house, what is probably foremost in everyone’s mind is the matter of reasonable and fair price of a home.  By reasonable and fair price here, I do not mean the estimated home value prepared by a real estate agent.  Of course, past sales prices are considered but estimated home value tends to be somewhat subjective since it depends on the agent’s opinion of the market as to the likely price that the house will sell at that moment in time.  Whether or not AI is involved in the estimation process, it relies a lot on the interest rate levels, supply and demand dynamics, and fiscal policies prevalent at that point in time.  The reasonable and fair price of a home that I refer to is the “rational value” of a home from a medium to long term timeframe under normal circumstances.

          As I have written in one of my earlier blog articles, the easy money policies of the central bank, including negative interest rates and price-supporting purchases of securities, have distorted the markets and, under these abnormal conditions, transaction prices of various assets have overshot the realm of rational value.  This is why the word “bubble” is increasingly being heard and the voice is getting louder by the day.  Despite this abnormal environment, end-users, being possessed by FOMO (please refer to my blog dated March 1st ), take the plunge in the stock market and the real estate market, even at inflated prices, believing that the “market is always right.”

          If they had a better idea as to the asset’s rational value, they might have chosen to take a wait-and-see approach.  True, financial assets are relatively liquid so one could theoretically unload before the markets fall too deep.  On the other hand, real estate is an illiquid asset and market prices could fall a lot before a buyer could be found.  Therefore, it becomes crucial to make your purchase when the market price is as close as possible to the property’s rational value.  In that case, if the personal situation allows, “to wait” could be a wise option.

          Next week, in Part 2 of this blog, I would like to write about my way of thinking as to how best to arrive at a reasonable and fair price, which I call rational value.

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アメリカ市場のイバリアンスの根源はFOMO?

公開日:2021年3月1日

        最近、アメリカの金融関連や不動産関連の記事を読むと、市場を形容するのに「Ebullient」(イバリアント)や「Ebullience」(イバリアンス)という言葉が頻繁に出てきます。日本語の意味は、「沸き立つ」や「熱狂」になります。株式市場を見れば最高値を更新していますし、中古住宅不動産市場を見ても、全国の不動産価格の中央値が昨年同時期と比べて14%近く上昇し史上初の30万ドル台を突破しました。株式市場では中央銀行の金融緩和政策により市場がお金でジャブジャブになり、行き場が少ないため金融市場に流れ込んでいる状況です。不動産市場においても不動産ローンの金利が史上例のないほど低いことと住宅物件の在庫不足により高騰している状況です。

        この両方の現象の根底にあるのが、FOMOではないかと専門家たちは言っています。このFOMOとは何なのか?これは、”Fear Of Missing Out”という成句の頭文字からなる略語です。これは、早くしないと取り残されてしますという危機感から、あまり深く考えずに行動してしまうことを指します。つまり、早く株式市場に投資しないと取り残されて儲けられない、早く家を買わないと値段が益々上がり買えなくなってしまうという恐怖から、現在のバブルに近い高値水準のリスクをあまり考えずに購入に走ってしまう人たちがとても多いという現象です。

        専門家たちの心配は、今後金利が上昇したり、仕事を失ったり、何か新しい外部ショック(自然災害)等により市場が急落した時に損失を吸収できないことです。例えば、先週の木曜日にアメリカでは、インフレの懸念が強くなり、10年債の利回りが1年来の1.6%という高い水準に跳ね上がり、株式市場、債券市場、及び為替市場に大きな影響を与えました。これが一時的なものではなく、継続すれば住宅ローン金利も上昇することになり、審査に落ちる購入希望者が増え、今まで堅調に上昇していた住宅価格にも大きな影響を及ぼすことが想定できます。

        日本でも、日銀が金融緩和の継続を表明していて、近頃の市場価格はアセットバブルの領域に入り始めていますので、是非FOMOの気持ちを抑えて賢明な判断の下で住宅を含める資産購入を行っていただければと思います

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Is FOMO at the Root of Ebullience in the U.S. Markets?

公開日:2021年3月1日

        Recently, whenever I read articles about the financial markets or the real estate market, I often come across the words “ebullient” or “ebullience” to describe their current environment.  In Japanese, these words would carry the nuance of being “frothy” or “crazed”.  The stock markets are reaching new highs, while in the existing homes real estate market, the U.S. median home price has risen close to 14% year-over-year to punch through $300,000 for the first time in history.  Of course, for the former, tons of funds awash in the monetary system created by the Federal Reserve’s extra easy monetary policies, looking for a home, are roaring into the share markets.  For the latter, low mortgage interest rates at levels never seen in the past, compounded by low inventory, have pushed home prices higher and higher. 

        The experts are saying that what is at the root of all these phenomena is FOMO.  So, what is FOMO?  This word is an abbreviation of the first letters of the words in the phrase, “Fear Of Missing Out.”  In other words, there is this sense of urgency among many people that, if they do not join the bandwagon, they will be left behind and, so, dive into the stock markets without doing much research.  Or, if they do not purchase a home now, prices will continue to rise until it becomes unaffordable and, so, they take the plunge without really considering the high risk of buying at historically bubbly price levels right now. 

        What the experts worry about is what would happen to these people obsessed by FOMO if interest rates go up, if they lose their job, or the markets suffer another external shock, such as natural disasters.  How will they absorb the losses when the markets suddenly turn south?  As an example, just last Thursday the yield on the 10-year treasury bond spiked to the one-year high of 1.6% in response to increasing fear of inflation by the market participants.  The stock, bond, and foreign exchange markets were all deeply affected.  If this was not a temporary phenomenon but something that will continue, then it will certainly lead to higher mortgage interest rates, thereby reducing the number of eligible borrowers who want to buy a home.  This will naturally have a knock-on effect of dampening home prices.

        Due to Bank of Japan’s announcement that they will continue loose monetary policies, Japan is now similarly experiencing asset value gains that are entering the bubbly region.  Therefore, it would be very wise to suppress this strong FOMO, and make asset purchases, including a home, in a much more deliberate and sound manner.

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