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リチャード M.ナッシュRichard M. Nash

アメリカで気候変動リスクへの再認識を深める時が来た?

公開日:2021年2月22日

     近年では100年に一度級の豪雨や50年に一度しか起きないという洪水が毎年の様に日本のみならず世界中で発生し、多大の被害を及ぼしています。この様な気候変動による物理的及び経済的被害のニュースは世界中で大きく取り沙汰されている割には、先週の投稿でも書きましたが、これらの災害リスクが不動産資産価値に与える影響はなかなか耳にしません。被災した限られた方々以外は実感しないのかもしれません。

     先週はアメリカの広い地域を猛寒波(Polar Vortex)が襲いました。驚いたのは、普段は冬でも比較的暖かい南部のテキサス州が100年に一度と呼ばれる大寒波により氷漬けになったことです。ダラス市でさえ-21℃になったとのことです。水道管が破裂して水漏れが起きたり、ポンプの凍結で断水になったり、送電システムがパンクして停電になり数日間にわたりテキサス州だけでも400万人ともいわれる人たちの家屋に損害や生活に大きな支障が発生しました。農地や牧場も多い州なので、作物と家畜にどの様な悪影響を与えたかも懸念されます。

     何れにしても、近年は住みやすく良いところとして人口が増え続け、不動産価格も堅調に上昇してきたテキサス州ですが、今回の歴史上例を見ない大寒波で住宅等の建物に対する直接被害の損害額も気になりますが、これらの天災による被害が今後どの様に間接的にガソリン、電気料金、損害保険料、主食品やお肉類等の価格高騰に結び付き、生活をどの程度圧迫するかも心配になります。

     日本も何時同じようなことが起きるか分かりませんので、「対岸の火事」と簡単に片づけるわけにはいかないでしょう。不動産を購入する際には天災リスクを含めた総合的な観点から考えなければならない時代に入ったと思います。

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Has the Time Arrived in the U.S. to Re-recognize Climate Change Risk?

公開日:2021年2月22日

     In recent years, the so-called “once in a century” torrential rainfalls or “once in 50 years” floods have been occurring yearly in not only Japan but also around the world, causing massive damage and loss.  Although the news of the physical and economic damages caused by climate change has been widely reported around the world, as I wrote in my post last week, however, one does not hear too much about the impact these disaster risks have on real estate asset values.  Perhaps, this realization is felt only by those limited number of people who were directly affected by the disaster.

     A severe Polar Vortex hit large areas of the United States last week.  What surprised me the most was that the southern state of Texas, which is usually relatively warm even in winter, was iced by a true major “once in a century” polar winter weather.  Even the city of Dallas reached a punishing -21℃.  Water pipes ruptured, springing water leaks or water pumps froze, cutting off water supply.  Electricity transmission systems broke down, causing power outages over a wide area.  It is said that 4 million people in Texas alone went without power for several days, creating life-threatening conditions.  Since Texas is a state also with a lot of farmland and ranches, it is also a real concern as to what kinds of adverse effects this severe cold weather has had on crops and livestock.

     Nevertheless, in recent years, the population of Texas, as a nice, easy-to-live place, has been growing rapidly and, to reflect that, real estate prices rose accordingly.  I am, however, concerned not only about the amount of direct damage to structures, such as residential homes, due to the great cold wave unprecedented in Texas history, but also how the damage caused by these natural disasters will indirectly lead to prices of gasoline, electricity, property insurance premiums, staple foods and meat, spiking higher.  Worrisome is the degree to which this will impact the livelihood of people in not only Texas but also in the U.S.

     We will never know when the same thing might happen in Japan, so it would be wise not to dismiss it as a “fire on the opposite riverbank”, as the well-known Japanese adage goes.  I believe we have now entered a stage in time where we need to think from a much more comprehensive perspective, which considers natural disaster risks, when making real estate purchase decisions.

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Is a Home Value Estimate That Does Not Take Climate Change Into Account Valid?

公開日:2021年2月15日

     In light of repeatedly occurring water-related disasters and the damage they cause to homes, beginning from August 28th of last year, the relevant real estate law was amended to make it mandatory that information concerning water-related disasters, together with a flood hazard map for the area where the subject home is located, be included in the Disclosure Statement that is provided to buyers before they sign the Purchase and Sale Agreement.  There are, however, other disaster risks that also threaten homes.  They are earthquake risk, landslide risk, and volcanic eruption risk, to name a few.  One has to wonder whether home value estimates now actually reflect these disaster risks? 

     When you think about it, even for homes within the same locale, if you consider the risk premium between one in a high-disaster risk area and another in a low-disaster risk area, I believe it is reasonable to expect a price differential.  In actuality, however, if two homes are basically the same in terms of zoning, land size, distance from the train station, and year of construction, the home’s value would be similar.  To put it simply, the formula is essentially “square meters X price per square meter”.  Information about water-related risk like propensity for flooding, about landslide risk like slope integrity, and about earthquake risk such as soil stability, are, unfortunately, not factored in.

     Therefore, although the level of awareness that climate change and natural disasters are having an effect on real estate values among real estate professionals is still relatively low at this time, it could be reasonably expected that consumers will start asking for realistic home value estimates that reflect these risks now that they are increasing in both frequency and ferocity.  I am not sure whether the valuation method will put a higher price on those homes with lower risk or assign a lower price to those homes with higher risk, but, regardless, it should not be too difficult in this day and age of AI. 

     Nevertheless, I feel that, if we consider the future likelihood of litigation (as happens in the U.S.), the day may not be too far when real estate brokers, especially those representing buyers, become legally obliged to make sure transactions are concluded based on home values that properly reflect disaster risks of all types.

 

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気候変動リスクを考慮しない物件査定は果たして有効か?

公開日:2021年2月15日

     気候変動による相次ぐ水害とそれが住宅にもたらす損害を鑑み、去年の8月28日より水害リスクに関する情報をハザードマップも含めて重要事項説明書に詳しく載せるよう法律が改定されました。しかし、住宅を脅かすリスクは他にもあります。地震リスク、土砂災害リスク、そして火山噴火リスク等があります。果たして、この様なリスクは住宅物件の査定価格に反映されているのでしょうか?

     良く考えてみれば、同じ地域にあっても災害リスクの高い場所に在る物件とそうでない物件の価値は、リスクプレミアムを考慮すれば、自ずと違ってくるべきだと私は思います。ところが、実際は用途地域、駅からの距離、敷地面積や築年数等の要素が同じであれば物件価格は基本的に同じです。簡単に言えば、「坪単価X坪数」で決まってしまいます。浸水を含む水害リスク、地すべりに代表される土砂災害リスクや、地盤の強さで変わる地震リスクは不動産価格の算出に残念ながらほとんど考慮されていません。

     従って、気候変動や天災リスク等が不動産価値に及ぼす(べき)影響の認識はプロの世界でも今は薄いですが、年々災害の頻度や規模が大きくなればなるほど、住宅物件の査定の面でも価値を算出する際にこれらのリスクを考慮したものを消費者は求めてくるようになるでしょう。査定方法が、リスクの低い物件の価格を割高にするのか、それともリスクの高い物件の価格を割安にするのか、どちらの「式」になるかは分かりませんが、AIの時代になっている昨今ではそう難しいことではないでしょう。

     しかし、アメリカの様に将来的に訴訟の可能性を考えると、特に買手側の仲介を扱う不動産業者は、災害リスクを正しく反映した妥当でフェアな査定価格をもとに物件の取引が行われるように努力することが法的に義務付けられる時代はそう遠くないと私は考えます。

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Does Abnormal Become Normal Over Time?

公開日:2021年2月8日

     As someone who has been involved in the financial services and real estate industries for many years, I cannot help but find the current economic situation quite strange.  I have once worked in the Fixed Income Division of a major Wall Street investment bank, so I am probably more familiar than most people about interest rates and how they work.  So, when the zero-interest rate policy was pursued for a long time, and, then, negative interest rate policy was introduced to the market 5 years ago, I was totally surprised by its sheer abnormality.  The frightening thing, however, is that, before I even realized it, I have allowed myself to view this abnormal situation as something normal over this long period of time.

     The Bank of Japan (BOJ) not only introduced negative interest rates but also introduced quantitative easing and purchase of financial securities as part of their game plan to bolster the weak economy.  To put it in easy, but sarcastic, terms, the BOJ is creating money out of thin air and scattering it in the financial markets in wild abandon.  To boot, owing to the corona pandemic-induced economic crisis, these policies have been further enhanced.  The stock market has now risen to levels that fundamentals cannot explain.  Not only the stock market but also the real estate market has been supported by BOJ policies.  It is true that we now hear professionals starting to utter the words “asset bubble” in opinion pieces. 

     In any event, one has to wonder how this wild global party where central bankers around the world are serving the devilishly delicious cocktail of low interest rates, easy money, and price supports, will come to an end.  I certainly pray that the hangover will not be too debilitating.

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異常も長く続けば正常になる?

公開日:2021年2月8日

     金融と不動産に長年携わってきた私にとって、現在の経済状況が不思議に思えてしょうがないです。ウオールストリート系投資銀行の債券部で働いたことがあるので、金利については比較的詳しい方だと思っています。ですから、ゼロ金利政策が長年続き、それどころか約5年前からマイナス金利政策が打ち出された時はその異常さに驚きました。しかし、これほど長期間この異常な状況が続くと何だか当り前に思えるようになり、知らないうちに異常が正常に見えるようになってしまった自分が恐ろしいです。

     このマイナス金利政策と共に日銀が打ち出した金融緩和政策は量的緩和だけではなく、有価証券の買い支えがあります。簡単、そして皮肉っぽく言うと、日銀はお金を宙から創り出して、それを色んな名目で市場にばらまいているということです。ましてや、コロナ禍による金融危機の対策としてその規模も拡大しています。これらの金融政策によって、日本の株価は実態を伴わない水準まで上昇していると思います。証券市場だけではなく、不動産市場も日銀の政策の恩恵を受けています。専門家の中でも資産バブルではないかという意見も飛び交い始めているのも事実です。

     何れにしましても、主要経済国の中央銀行が提供している低金利、大量な資金供給、と金融資産の買支えという見た目美味しいカクテルを飲み続けている“グローバルどんちゃん騒ぎ”はどの様に終わるのでしょうね。とても興味深いです。ただ、二日酔いが酷くないことを心の底から祈るばかりです。

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