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魚谷 知道うおたに ともみち

今年もありがとうございました

最終更新日:2021年3月12日
公開日:2020年12月31日

不動産流通システムの魚谷です。

 

本年は大変お世話になりました。

 

 ニュースで「コロナに始まり、コロナで終わった1年」と

よく耳にしますが、私はその1年の中で「不動産流通システム<REDS>」の

メンバーになったことで、素敵なお客様に出会えることもできた1年とも

なりました。

 

 ご契約をいただきましたお客様には「決済までサポートさせていただきます!」と

言いつつも、お客様の寛容な心構えにしっかりサポートされていたように感じます。

 

 その温かい気持ちに感謝しつつ、来年2021年も全力でお客様の為になる

不動産売買をサポートできていければと思っております。

 

来年も、よろしくお願いいたします。

 

魚谷

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公簿売買と実測売買-重要事項説明で活きる-

公開日:2020年12月28日

みなさん

こんにちわ

仲介手数料が【最大無料】不動産流通システムの魚谷です。

 

今回は、ずばりタイトル通り「公簿売買」と「実測売買」ついてです。

 

公簿売買

 別名を登記簿売買といいまして、土地の登記記録上の地積をもって

 売買対象面積として、売買代金を確定させる契約方式です。

実測売買

 実測売買には2種類あります。

 ①契約締結時までに実測を行い、その実測面積によって取引を

  行う方法(精算なし)

 ②単位面積当たりの代金額を決めておいて、契約時は登記記録上の

  地積で売買代金(概算)を決めておいて、決済(引渡し)までに実測を

  行い、その実測面積に基づいて売買代金を確定し精算する方法

 

 公簿売買は、公簿面積と実測面積の差が少ないと思われる場合、

または山林、原野、田畑等の測量費用が売買代金に比べて過大となる場合に

使われることが多いようです。

 

 どちらにせよ、トラブル回避のためには契約前に「公簿売買」と

「実測売買」の相違について、プロである不動産仲介会社にから

説明を受けることをお薦めいたします。

 

最後までご覧いただきまして、ありがとうございます!

 

 

 

 

 

 

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都市計画法とは② ― 重要事項説明書で活きる ―

公開日:2020年12月28日

みなさん

 

こんにちわ

 

不動産流通システムの魚谷です。

前回に引き続き、「都市計画法」その②の「用途地域」についてお話ししたいと

思います。

用途地域とは、一言で言うと「ここは、指定した通り(用途)のみでつかってください」

というもので、「建物の用途や規模等を定める地域指定」であります。

2018年4月1日、改正された都市計画法の施行に伴い、用途地域に

田園住居地域が新たに追加されて、全部で13種類に分されます。

以下に説明させていただきます。

 

1.第一種低層専用地域

 ⇒低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域

  高さ規制があり、最大でも12m以下になるように制限がかけられています。

  ex)住居、幼稚園、学校(大学等は除く)、図書館、寺院など建設できます。

2.第二種低層住居地域

 ⇒主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域

  第一種低層専用地域に加えて、コンビニなどの小規模な店舗や

  飲食店も認められます(150㎡まで)

3.第一種中高層住居専用地域

  ⇒中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域

   住宅、病院、大学、中規模の店舗や飲食店などが建築可能な地域です。

   主に中高層マンションが建ち並ぶ地域になります。

4.第二種中高層住居地域

  ⇒第1種中高層住居専用地域の用途に加えて、中規模のオフィスビルや

   1500㎡までの店舗も認められます。

5.第一種住居地域

  ⇒住居の環境を保護する地域

   高さ制限はなく、建物の床面積の合計に対する制限(容積率の制限)は

   第一種中高層住居専用地域よりも緩和されるため、より高くて大きな

   マンションを建てることが認められます。

6.第二種住居地域

  ⇒第一種住居地域の用途に加えて、パチンコ店やカラオケ店、麻雀屋、

   馬券販売所等も10,000㎡以下であれば認められます。

7.田園住居地域

  ⇒農業の利便の推進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を保護する地域

   として、以下のような施設の設置が可能となりました。

   ・500m2以内の農業の利便増進に必要なもの

    ⇒農産物直売所、農家レストラン、自 家販売用の加工所 等

   ・農産物の生産、集荷、処理又は貯蔵に供するもの

    ⇒温室、集出荷施設、米麦乾燥施設、貯蔵施設 等

   ・農産物の生産資材の貯蔵に供するもの

    ⇒農機具収納施設 等

 

あと6つの地域がございますが、長くなってしまいましたので、

次回にお話しさせてください!

 

最後までご覧いただきましてありがとうございます。

 

 

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都市計画法とは① ― 重要事項説明書で活きる ―

公開日:2020年12月28日

みなさん

 

こんにちわ

仲介手数料が《無料もしくは割引》の不動産流通システム<REDS>の魚谷です。

 

今回は「重要事項説明で活きる!」シリーズの「都市計画法とは!?」を

お送りします。

 

 一生のお買い物といわれる「不動産」ですが、実際に契約する日を

迎えると、「重要事項説明」と言って、これまで聞いたことのない

法律用語を2時間ほど説明されて、記名・押印という経験談をよく

ききませんか?

 

今回はその重要事項説明の中の「都市計画法」をお話いたします。

「都市計画法」とは、都市の整備すなわち、より良い街づくりを

定めた法律になります。

この法律ではまず、「都市計画区域」というものを指定します。

ここに指定されたエリアの中では次の3つに分類されます。

 

1.市街化区域

  ⇒市街化を積極的に促進しようとする区域。及び10年以内に優先かつ

   計画的に市街化を図るべき区域

2.市街化調整区域

  ⇒市街化を抑制すべき区域。

   道路などの公共施設は整備されるが、原則として建築物の建造は出来ない。

3.非線引都市計画区域

  ⇒区域や区分が定められていない、市街化区域・市街化調整区域

   どちらでもない都市計画区域を指します。

 

「2.市街化調整区域」「3.非線引都市計画区域」については、原則、建築物を

建てることが出来ないなど、土地の利用が大幅に制限されるので、

土地の価値(価格)も低いとされています。

 

「1.市街化区域」び関しましては、「用途地域」というものを

定めていきます。

そのお話は、また次回に!

 

最後までご覧いただきまして、ありがとうございます。

 

 

 

 

 

 

 

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もう少し深堀!ー道路とはー

公開日:2020年12月17日

みなさん

 

こんにちわ

仲介手数料が《無料もしくは割引》の不動産流通システム<REDS>の魚谷です。

 

今回から「もう少し、深堀!」シリーズを開講します。

 

最初の話題は「道路」(法律上)について

私自身、恥ずかしながら「道路って?」と聞かれると、

冷や汗をかきます。。

 

広い意味では、一般公衆の通行に利用される物的施設と

されています。この中には、行政が公衆に共同利用させるために設置

する公道と、私人が一般通行に利用する私道の両方を含みます。

 

道路の利用法については色々な法律の規制がありますが、

その中でも「道路法」が最初に挙げられます。

「道路法」による道路は以下の通りです。

・高速自動車道路 ・一般国道 ・都道府県道 ・市町村道

次に個別の法理地上になりますと以下の通りです。

・「道路運送法」による自動車道

・「森林法」による林道

・「鉱業法」による鉱業用道路

・「都市計画法」による街路

・「土地改良法」による農業用道路 etc

 

道路とは、高い公共性をもちます。

それゆえに、道路に関する禁止行為を規定し、

道路を構成する敷地などに制限規定も置いています。

 

 

「道路」と言われても、普通はここまで考えないですよね。

私も考えませんでした。

 

最後までご覧いただきありがとうございます。

 

 

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「リースバック」のあれこれシリーズ

公開日:2020年12月6日

みなさん

 

こんにちわ

仲介手数料が《無料もしくは割引》の不動産流通システム<REDS>の魚谷です。

 

今回は「リースバックのあれこれ」についてお話しします。

 

 これまで、リースバックの<メリット><デメリット><手続きの流れ>などを

お伝えしてきました。どのような事でも、<メリット><デメリット>があって、

必ずその両方を見て判断をしてください。

 

 自分たちにネガティブな情報は出したくないものです。

 

信頼できるリースバック業者・リースバック仲介業者というのは、

そこのネガティブ情報をちゃんと明示してくれている会社です。

 

今回の「リースバック」におけるネガティブ情報は

何といっても、「売却価格が相場よりも低く設定される」ことです。

 

そこを<メリット>部分と天秤にかけて、ご判断することが

強くおすすめします。

 

「リースバック」のご相談は<REDS>魚谷まで!

 

最後までご覧いただきましてありがとうございます。

 

 

 

 

 

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リースバックの流れについて

公開日:2020年12月6日

みなさん

 

こんにちわ

仲介手数料が《無料もしくは割引》の不動産流通システム<REDS>の魚谷です。

 

今回は「リースバックの流れ」についてお話しします。

 

まず初めに、

①リースバック業者による「訪問査定」があります。

 ここで、壁クロス、フローリング、水回りなど、

 築年数と現況の「差」がどれくらいあるかをチェックします。

 

②その査定をもとに、リースバック業者が「売買価格」と「賃貸価格」を

 提示してきます。

 

③その金額に同意することが出来れば、売買・賃貸契約日・決済日時を決めます。

 契約書や既存の借入している住宅ローンの手配は、リースバック業者が

 手配してくれるのが一般的です。

 

 手間なく、売却後も住み続けることが出来ることがリースバックの

メリットですので、金額さえ折り合えさえすれば、それ以外に

やらなくてはいけないことはありません。

 

それでは、「リースバック」のご相談は<REDS>魚谷まで!

 

最後まで、ご覧いただきましてありがとうございます。

 

 

 

 

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リースバック <デメリット>編

公開日:2020年12月6日

みなさん

 

こんにちわ

仲介手数料が《無料もしくは割引》の不動産流通システム<REDS>の魚谷です。

 

前回の<メリット>編に続いて、今回は<デメリット>編になります。

 

デメリットといえば、売却価格が一般に売り出される価格の

60~80%位(一概には言えませんが)になってしまいます。

 

リースバック業者も、「利益」のために仕事をしている

のであって、悪く言えば、先々「得」になることを確定して

リースバックを行います。

 

リースバック業者の買取金額は、買取った後にいくらでそこの物件を貸すこと

(家賃)ができるかを査定します。そして、数年後、そのリースバック業者が

再度販売するときにいくらで売却することができるかを査定し、

物件価格が確定されていきます。

 

リースバック業者再販売も視野に入れて、利益を出すことを想定しますので

物件価格は、一般に売り出す価格の60~80%に

なってしまう事が多いようです。

 

リースバック業者やリースバック仲介業者は、やはり<メリット>分しか

記載しませんので、そこはしっかり判断していくことが

大切になります。

 

リースバックのご相談なら、<REDS>の魚谷まで!

 

最後まで、ご覧いただきましてありがとうございます。

 

 

 

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リースバック の<メリット>編

公開日:2020年12月6日

みなさん

 

こんにちわ

仲介手数料が《無料もしくは割引》の不動産流通システム<REDS>の魚谷です。

 

今回はリースバックの<メリット>編です。

メリットは何といっても、売却後も住み慣れた我が家に

住み続けられるという事です。

 

・売却しますので、その後の「固定資産税」の支払いはなくなります。

・表向きは周囲の人に「売却」したことは気づかれないので、

 今まで通りの雰囲気で生活を続けることができます。

・お引越ししないので、もちろん引越費用はありません。

・資金使途は基本的に「自由」です。

 

などなど、これらがよく言われるリースバックの

メリットになります。

 

次回は、リースバックの<デメリット>編です。

 

リースバックのご相談なら、<REDS>の魚谷まで!

 

最後まで、ご覧いただきましてありがとうございます。

 

 

 

 

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リースバックとは

公開日:2020年12月6日

みなさん

 

こんにちわ

仲介手数料が《無料もしくは割引》の不動産流通システム<REDS>の魚谷です。

 

今回はリースバックについてお話しします。

 

 今は新型コロナウィルスで飲食業・宿泊業をはじめ日本経済は

大打撃を受けています。

この予想だにしなかった状況によって、住宅ローンの支払いが

出来なくなってきた方が急増しているというニュースをよく見ます。

そこでよく出るワードが「リースバック」と「任意売却

 

 ご自宅を売却して現金化、売却後も住み慣れた我が家に住み続けることが

できる、それがリースバックです。

お客様は賃貸として退去せず住み続けていただけます。

 

もちろん、メリットはあるものの、デメリットもあります。

 

インターネット広告をみて、リースバック業者だと思ったら

実はリースバック仲介業で、余計に仲介手数料を払うことに

なってしまう事など・・・。

 

「リースバック」シリーズを連載していきますので、

次回もお楽しみに!

 

リースバックのご相談は魚谷まで!

 

最後まで、ご覧いただきましてありがとうございます。

 

 

 

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