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菅原 秀泰

「買うリスク」と「買わないリスク」

最終更新日:2020年3月26日
公開日:2019年9月26日

人生で初めて不動産を購入する決断には勇気が要りますよね。 

多くの方は35年の住宅ローンを組むので、それだけでも気が遠くなる思いです。 

不動産相場も下がるかもしれませんし、損はしたくないですよね。 

  

さて、購入決断をする時に「買うリスク」は皆さんお考えになるのですが、「買わないリスク」を考える方は少ないと思います。 

  

買わない決断をしたことで「買うリスク」を回避することはできますが、それは買う決断を先延ばしにしたことになりますので、その時は「買わないリスク」を考えなくてはいけません。 

  

多くの場合は賃貸にお住いの方が初めてのマイホームを購入するケースだと思います。 

マイホームを購入せずに賃貸に住み続ければ、言うまでもありませんが、月々の家賃を払い続ける必要があります。 

万が一の場合や働くことができなくなった場合に、ご家族が家賃を払い続けることができますか? 

多くの方はその分の生命保険に入って、「買わないリスク」の対策をされていると思います。 

  

しかし、住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合、ほとんどの方が団体信用生命保険に加入しますので、万が一の時は全額返済され、ご家族はマイホームに住み続けることができます。マイホーム購入で「安心」が手に入ります。

さらに団体信用生命保険に加入することで、現在加入している生命保険の見直しが可能になります。 

  

そこでご確認いただきたいのが、健康診断の結果になります。 

私も40を過ぎてから、CDなどの項目が出るようになりました。 

何か持病があると団体信用生命保険に加入できなくなる場合があります。

この保険に加入できないと住宅ローンの借り入れのハードルが上がってしまいます。

希望に商品プランを選べなかったり、金利が高くなったり、最悪の場合、住宅ローンを組むことができないこともございます。 

  

誰にも明日も健康でいられる保証はありませんよね。

これが大きな「買わないリスク」になります。 

 

ご購入に際しては、仲介手数料がお得なREDSにご相談ください。 

その時は是非、菅原をご指名いただければと思います。 

  

皆様からのご相談をお待ちしております。 

 

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家賃とローン返済額

最終更新日:2020年3月26日
公開日:2019年9月19日

初めてマイホームを購入する際に住宅ローンを利用する場合、月々の支払いがいくらになるか気になりますよね。

 

特に現在、賃貸にお住まいの方は家賃との比較がわかりやすいですよね。

 

例えば、現在の家賃が12万円の場合、月々返済額を同じ12万円にすると、いくらの住宅ローンが組めるでしょうか。

 

最近は住宅ローンの低金利が続いており、変動金利であれば金利優遇が適用され0.5%の金利でお借入れが可能です。金利0.5%のときの月々返済額からの借入額の一覧表がこちらです。

例えば、月々12万円の支払いであれば35年の借入期間で4,620万円のお借入れが可能です。

こちらは月々払いのみの試算なので、ボーナス払いを併用すれば月々返済額は更に圧縮されます。

 

家賃が12万円の家賃をお支払いの方は4,620万円の住宅ローンを組んでも、今までのキャッシュフローと変わらぬ生活水準が保てます。現在の家賃から購入予算を決めるのに参考にしていただければと思います。

 

そして、家賃12万円で借りれる家と4,620万円で買える家を比べてみてください。

 

単純に坪単価で面積を比較してみると、家賃12万円の坪単価が10,000円としたら12坪(約39.6m2)の広さ、4,620万円で坪単価が200万円としたら23.1坪(約76.3m2)の広さになります。

 

面積だけで考えても倍近い広さの家に住むことができる計算になります。

もちろん広さだけでなく、分譲マンションと賃貸マンションを比べたらキッチンや浴室などの設備のグレードも違いますよね。

 

住まいにかかる月々の負担額は変わらないのに、賃貸と分譲では広さもグレードも満足度も全く違うものになります。

 

また、ご購入を5年先延ばしにし、借入期間が5年短くなってしまえば、35年で4,620万円が30年だと4,010万円になってしまいます。

 

同じ坪単価200万円の物件を購入する場合は20.05坪(約66.2m2)にサイズダウンするか、坪単価を173万円の物件にするか、計画を変更しなくてはならなくなります。

 

あなたの脱賃貸を応援致します。

 

マイホーム購入は初めてのことで、わからないことばかりなのは当然です。

何でもお気軽にご相談ください。

 

皆様からのご指名をお待ちしております。 

 

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キャッシュレスしてますか?

最終更新日:2020年3月26日
公開日:2019年9月12日

最近、キャッシュレスで買い物をする機会が増えてきてますよね。 

 

クレジットカード、デビットカード、交通系ICカード、〇〇ペイなどなど 

 

それぞれポイントが貯まったり、クーポンがあったり、サービスも様々ですね。 

 

皆さんはキャッシュレスしてますか? 

 

私もスーパーやコンビニでの買い物はチャージをしながら、スマフォやICカードで支払うことが多くなり、最近は硬貨を使う機会が減りました。 

 

10月からは消費税増税対策でキャッシュレス決済すると値引きやポイント還元がありますから、今から慣れておかないと思ってやっています。 

 

将来はコンビニからレジを無くすための実験もされていますから、スマホがないと買い物できない時代になるのでしょうか。 

2025年問題や2030年問題と言われているように人口減少による労働力不足に対応するために、AIを進化させる必要があるのでしょう。 

銀行の窓口業務などはロボットが対応するようになったり、スマホでほとんどの用事が済むようになるのでしょうね。 

 

不動産の売買では銀行での振り込みを利用する場合が多いので、キャッシュレスはあまり関係ないのですが、AIは不動産業界でどこまで活用できるのでしょうか。 

 

表面上の売却金額の査定などはAIに向いているかもしれません。

既にそのようなサービスを始めている企業もございますが、実際に物件を見るためのご案内や街の様子、立地条件、物件調査や価格の交渉など、AIだけでは完結できないことも多いのではないでしょうか。 

時には、裁判で争っているケースもあり、実際に売却をスタートさせるための権利関係の調整を年単位で行ったこともございます。

 

AIはどこまで進化するものでしょうか。 

時代の流れに乗り遅れないように対応していきたいと思います。 

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いよいよ10月から消費税増税

最終更新日:2020年3月26日
公開日:2019年9月5日

また延期されるだろうと思っていましたが、いよいよ10月から消費税10%になってしまいますね。

ファーストフード店など店内利用とテイクアウトで税率が変わるとか、軽減税率とか、キャッシュレスなら増税分を還元とか、わかりにくいですよね。

 

住宅購入に関しては、消費税10%で購入された場合は、以下の救済措置が用意されています。

 

●住宅ローン減税の拡充

今までは10年間だったものが13年間に延長されます。

 

●すまい給付金の拡充

今までは年収510万円以下の方が対象でしたが、775万円以下の方に対象が広がります。

 

●住宅取得等資金の贈与税の非課税枠の拡充

現在は省エネ等住宅で1,200万円、それ以外の住宅で700万円が贈与税非課税の上限額ですが、令和2年3月31日までの売買契約締結の場合は、それぞれ3,000万円と2,500万円に上限額が引き上げられます。

 

いろいろと適用要件がございますので、詳細はタックスアンサー等でご確認ください。

また、いずれも申請が必要です。うっかりしていると恩恵を受けられなくなることもございますので、ご注意ください。

 

これら救済措置の恩恵を受けられるとしても、購入にかかる諸費用や引越代、新規に購入する家具・カーテン代も10%になってしまいますので、その分まで考えると2%の影響は大きいのではないでしょうか。

 

また、売主が個人の不動産の場合、中古マンション・戸建などの多くは消費税が非課税ですので、これら救済措置の対象ではございません。

住宅ローンを組まずに現金で購入する場合や年収が775万円を超える方、贈与を受けずに購入する方も、これらの救済措置は無関係です。

 

だからと言って、住宅購入のタイミングを決める要因は他にもありますので、難しいですよね。

 

増税前に購入したいとお考えの方、まだギリギリ間に合う可能性はございますので、お早めにご相談いただければ、全力で対応させていただきます。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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