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手塚 竜也てづか たつや

住宅ローン!!4

公開日:2016年6月28日

今回は、「収入合算」「ペアローン」についてです。

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借入額を計算してみたら、年収がチョット足りない・・・・

そんな場合で奥様も仕事をしていれば、「収入合算」「ペアローン」で不足分を補うことが出来るかも知れません。

「収入合算」=ご夫婦の収入を足して、それを基に借入可能額を計算

 

「ペアローン」=ご主人様とは別に奥様もローンを組む

★注意が必要なのは

 

【収入合算の場合】

奥様の年収の全額を足せる場合と、奥様の年収のうち一部分しか足せない場合があります。

 

一般的に、フラット35系は、奥様の収入を100%合算できますが、銀行ローンの場合には、奥様の収入の半額しか合算出来ない、ですとかパート収入はNG等々の制限が加わる場合があります。

【ペアローンの場合】

奥様の借入についても、前回の年収・返済比率からの計算で借入限度額が決まります。

 

住宅ローンにかかる諸費用(印紙代・保証料・手数料等)はご主人様の分と別にかかりますので、諸費用を多めに見込む必要があります。

単独ローン・収入合算・ペアローンの違いとして、

?借入名義人が死亡した場合のローン残高の取扱い

?ローン控除の可否

?ローン諸費用・団体信用生命保険料の金額

について違いがあります。

 

最後に、収入合算・ペアローンの場合に、合算できる人・ペアで組める人は、夫婦や親・子供等の直系の血族が原則です、兄弟姉妹や傍系血族・他人?とは本人同士がOKでも原則ご利用になれません。

 

こちらも、フラット35系・各金融機関で其々取扱いが異なります。
不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・半額》の【REDS】の手塚でした。

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住宅ローン!!3

公開日:2016年6月14日

前回は、「返済比率」について書き込みしました。

さて今回は、返済比率目いっぱいまで借入れするとした場合

いったいいくら借りられるのか?を計算していきます。

 

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ここで出てくる専門用語が「審査金利」です。

これは、実際に貸出す際の金利とは違って、住宅ローンの審査を

する時に適応になる金利です。

 

フラット35系・・・・貸出金利=審査金利

銀行系・・・・・・・・3.5%?4% *金融機関により異なります。

では実際に計算して行きましょう!!

 

手順その?

100万円借りた場合の月々の返済額を計算する。

これは、金利や借入年数で違って来ます。

100万円・・・金利4%・・・・・35年ローン=月々4,427

100万円・・・金利3.5%・・・・35年ローン=月々4,132円

100万円・・・金利2.54%・・・35年ローン=月々3,596円

100万円・・・金利4%・・・・・30年ローン=月々4,774円

100万円・・・金利3.5%・・・・30年ローン=月々4,490円

100万円・・・金利2.54%・・・30年ローン=月々3,972円

100万円・・・金利4%・・・・・25年ローン=月々5,278円

100万円・・・金利3.5%・・・・25年ローン=月々5,006円

100万円・・・金利2.54%・・・25年ローン=月々4,506円

当然ですが、借入れ期間が短いほど、月々の返済額は上昇しますし

審査金利が高いほど、月々の返済額は上昇します。

 

手順その?

 

前回、年収と返済比率から導き出した、「月々の返済可能額」
≪年収 410万円の方≫

 

?フラット35系(返済比率35%)⇒410万円×35%÷12ヶ月=約11万9583円

 

?銀行ローン(返済比率40%)⇒410万円×40%÷12ヶ月=約13万6666円

≪年収 390万円の方≫

 

?フラット35系(返済比率30%)⇒390万円×30%÷12ヶ月=9万7500円

 

?銀行ローン(返済比率35%)⇒390万円×35%÷12ヶ月=11万3750円

この金額を100万円あたりの月返済額で割ります。

例えば

 

≪年収 410万円の方 35年ローン≫

 

?フラット35系・・・・11万9583円÷3,596円=33.254・・・

?銀行ローン・・・・・13万6666円÷4,427円=30.871・・・

≪年収 390万円の方 35年ローン≫

 

?フラット35系・・・・9万7500円÷3,596円=27.113・・・

?銀行ローン・・・・・11万3750円÷4,427円=25.694・・・

?

?

?

手順その?

?

上記の数字は100万円あたりの数字ですので×100万円すると・・・

≪年収 410万円の方 35年ローン≫   ?フラット35系・・・・約3300万円

?銀行ローン・・・・・約3000万円

≪年収 390万円の方 35年ローン≫   ?フラット35系・・・・約2700万円


?銀行ローン・・・約2550万円

こんな数字になります。

これが、年収・返済比率・審査金利から導き出した、「お借入可能額です

これ以上の金額は貸して貰えません!!

ローンの種類や、借入期間、取扱金融機関によって基準の組み合わせは様々です。

 

お時間のある時に計算してみてください。

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住宅ローン!!2

公開日:2016年6月9日

いくら借りられるか?

 

=年収により決まります。

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ここで言う年収は、一般的には税込みの年収

会社員の方は源泉徴収票の「支払金額」

 

自営業の方、会社員でも確定申告している方は、確定申告の「所得の合計」もしくは「課税される所得金額」

*金融機関や申告の内容により変わります。

この部分の金額を基に計算していきます。

ここで専門用語「返済比率」の登場です。

 

返済比率=年収にたいして、住宅ローンの返済が占める割合

 

を計算していきます。

簡単に言うと、「あなたの年収なら、年間○○○万円までローンの返済に充てて良し」

と言う金額を導き出します。

これも金融機関によって取扱いに差がありますが【年収の30%?40%】

昨今人気のフラット35の系統は一般的に

年収400万円以下は30%

年収400万円以上は35%

 

銀行のローンは年収400万円以下は30%?35%

年収400万円以上は35%?40%  *金融機関により異なります。

ここから導き出される金額を÷12して【月の返済額】にします。

例えば

 

≪年収 410万円の方≫

 

?フラット35系(返済比率35%)⇒410万円×35%÷12ヶ月=約11万9583円

 

?銀行ローン(返済比率40%)⇒410万円×40%÷12ヶ月=約13万6666円

≪年収 390万円の方≫

 

?フラット35系(返済比率30%)⇒390万円×30%÷12ヶ月=9万7500円

 

?銀行ローン(返済比率35%)⇒390万円×35%÷12ヶ月=11万3750円

こんな計算になります。

既にお気付きの方もいると思いますが、年収の差は20万円、月収に換算すると1万6666円程度の収入の差しか有りませんが、「返済比率」で計算すると、フラット系・銀行系いずれも、2万円以上の差が出てきます。

 

住宅ローンのご利用をお考えの方・・・年収400万円は一つのボーダーラインです。

 

 

ここで焦って、

 

月々の返済額×1年(12ヶ月)×35年(借入期間)=借入可能額とするのは間違いです。

 

この月の返済額は元金だけでなく、金利分も含めた返済額ですので、上記の様な計算

では利息0%での計算になってしまいます。

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少し長くなってきたので続きはまたの機会に

 

不動産売買の仲介手数料が、売るのも買うのも《無料・半額》の【REDS】の手塚でした。

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