みなさん、こんにちは。

手数料が《割引さらには無料》【REDS】の 藤原 (ふじはら) です。

 

今回は、特に東京都の緊急輸送道路に関する条例を参考に、旧耐震物件の売買をご検討の際の注意点についてお話をさせていただきます。

 

まずは、緊急輸送道路について簡単に記します。

①特定緊急輸送道路

 東京都は、平成23年に制定した、「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」において、緊急輸送道路のうち特に沿道建築物の耐震化を図る必要があると認めるものを特定緊急輸送道路に指定し、沿道建築物の耐震診断の実施等を義務付けました。その後、平成26年4月に耐震改修促進法第5条第3項第2号に基づく耐震診断を義務付ける道路にも指定しました。

(例.青梅街道、環状八号線、井の頭通り、環状七号線、甲州街道、首都高速4号線など)

 

②一般緊急輸送道路

 東京都は、震災時における避難、救急消火活動、緊急物資の輸送及び復旧復興活動を支える主要な幹線道路を一般緊急輸送道路として、建築物の倒壊などによる閉塞を防ぐべき道路に指定しています。

(例.五日市街道、早稲田通り、大久保通り、方南通り、人見街道など)

 

上記には高さ要件はあるものの、マンションのような旧耐震の共同住宅は、殆どが該当すると推測されます。

 

旧耐震の物件をお探しで、特定緊急輸送道路に面した該当物件の場合、耐震診断や耐震改修の実施状況についての報告義務があります。

耐震基準要件を満たしていない場合で、耐震診断等を行い耐震改修により基準を満たした物件であれば問題ないのですが、耐震診断すら行っていないマンションは、住宅ローン取扱いの対象外で、耐震診断や報告義務を満たしていても耐震基準要件を満たしていない物件においては、住宅ローンのご利用がかなり厳しくなります。

 

耐震基準要件を満たしていない物件は、市場性が下がりますし、現金のお客様であっても前向きな検討とはなり難いところかと予想されます。

このような物件のオーナーの皆様、管理組合の予算のご都合はございますが、区市町村によっては助成制度による助成金や相談窓口で耐震診断・改修に関する融資のご紹介もございますので、建替えのお話がない限りは資産価値を上げるべく、組合員への積極的な働き掛けが、耐震改修に向けた道かと思われます。

 

一般緊急輸送道路に面した該当物件は、耐震診断及び報告の義務付けまではされていないため、住宅ローンにおいて、旧耐震物件でも通常通りのお取扱いをしてくれる金融機関はございます。

 

とは申しましても、各区・市の総合計画や東京都耐震改修促進計画など関連計画の改定や社会経済情勢の変化など、必要に応じて見直しもございますので、一般緊急輸送道路に面した該当物件においても、資産価値を維持するためにも耐震化に向けた早目の対策が必要かと思われます。

 

例えば、売主様におきましては、特定緊急輸送道路で耐震診断や耐震改修の実施状況についての報告を行っているが、耐震基準値の低い結果となっていれば、それらを加味した価格設定や売却を依頼する業者への情報提供が必要かと思われます。

 

特に旧耐震の物件をお探しのお客様は、予めネット等で緊急輸送道路に面しているかどうかの確認や担当者への確認を行うことで、後で「知っていたら内見すらしなかったのに!」や「結局、ローンを取扱う金融機関なかった!」などのようなご不満の声がなく、お客様の貴重なお時間も無駄にならず、効率よく物件をお探しいただけるかと思います。

 

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