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佐藤 亮介さとう りょうすけ

不動産調査の落とし穴(その1)

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公開日:2021年8月30日

■□■不動産調査の落とし穴(その1)■□■

 

こんにちは。 仲介手数料最大無料の【REDS】不動産流通システムの《宅建士》佐藤亮介でございます。

さて、今回は、われわれ宅建士が、土地・戸建のご売却依頼を頂く際の、調査についてお話ししたいと思います。

 

今回は「容積率」に関する調査です。

不動産売買の重要事項説明の中に「容積率」の説明があります。

今回は、そのうちの「容積率の前面道路幅員による制限」のお話です。

 

容積率について、一般的には、例えば用途地域が住居系のエリアで200%と指定(制限)されている場合、前面の道路幅員によってはさらに制限を受けます。

例)道路幅員が4mの場合   4(m)×0.4×100=160%

「なんだ、敷地が100㎡だから建物は200㎡まで建てられると思ったら、160㎡なのか。残念」

そうなんです。でもここまではご存じの方も多いと思います。

 

では、前面道路が一定でない場合はどうでしょうか。

前面道路が4mからだんだんと広くなって5mになるようなケースです。

このようなケースでは、下図のように、広い方から2mのところの幅員を採用します。

図の例では、4.8mですので、4.8(m)×0.4×100=192%となります。

 

でもここで調査を終わらせたらいけません。

上記の例で、土地の前面道路幅員が、たまたま5mくらいに広くなっていて、

前後は4mの道路の場合は、上のようには判断されません。

下の図のケースでは、4(m)×0.4×100=160%となります。

現地調査で道路幅員を測り、行政で道路台帳を入手し、担当部署には具体的な場所と資料を示して、確認しなければなりません。聞かない限り、行政側は教えてくれませんので。

特に古い街並みの場合、実際の道路は、道が分かれていたり、行き止まりだったりと、もっと複雑なケースがありますので、より注意が必要です。

 

私ども【REDS】不動産流通システムの営業マンは、豊富な知識と経験で、お客様のご売却、ご購入をお手伝いさせて頂いております。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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