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佐藤 亮介さとう りょうすけ

セットバックと私道負担(その3/番外編①)

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最終更新日:2021年8月2日
公開日:2021年7月24日

こんにちは。【REDS】不動産流通システム《宅建士》佐藤亮介のブログをご覧頂き、ありがとうございます。

さて、セットバックと私道負担(その3/番外編①)です。

 

今回のテーマは、「道路が4m以上あるのにセットバック?」です。

 

敷地が接する道路が4m未満の場合、建物を建築(再建築)する際には、4mの位置まで後退(セットバック)しなければならないことは、今では広く知られています。

※なお、例外は常にあるもので、法42条3項道路に指定されている道路は、4mではなく3mだったりします。

 

それでは、4m以上ある道路の場合、後退は不要なのかと言いますと、実は違うケースがあります。

それは、公道の場合で本来の道路幅員(認定幅員という言い方をする場合があります)より、現況が狭い場合です。

※位置指定道路(告示建築線含む)についても、指定幅員より現況が狭いケースがあります。このケースは、別の機会にご紹介します。

 

例えば市区町村でこの道路は6mと認定している道路で、現地で測ると5.8mのような場合です。

4mどころか5.8mもあるのだからいいじゃん!とはいきません。経緯はどうあれ、道路を敷地として利用しているわけですから。

このような場合、行政もすぐに是正しなさいとは言ってきません。でも建物を建て替える際には、本来の道路境界線まで下がってくださいとなります。

これは、法42条2項道路のセットバックではなく、敷地を、道路との正しい境界線の通りにするということです。

 

売却はしないが、建物を建て替える場合は、官民査定をおこなって境界を確定するのが、行政側からはベストですが、当然確定しなくても建物を建てられないわけではありません。ただし、この例では6mを確保できる位置(0.2m後退した位置)を道路境界線とみなして建築計画を立てることになります。

 

 

では、正式に位置を確定しようとすると、6mに対して5.8mの場合は、こちら側が0.1m、道路向い側が0.1mとなるかと言うと、そうでもありません。

本来の道路境界線は行政が決めます(道路管理者と民地所有者が測量士を交え、立ち会って決めるのですが、資料は行政が持っていますので、行政が決めると言っても過言ではありません)。これを一般的には官民査定(官民測量)等といいます。

その結果、0.2m下がることもあります。また、現況のままで良い場合もあります。

そして、この測量には費用と時間が結構掛かります。一般的には3カ月程度かかるのですが、以前早稲田通りで官民境界の確定を依頼した際は、6カ月かかりました。

 

この官民査定は、土地を売却しようとする場合、他の隣地所有者の境界確認も同時に行えば、土地の正確な面積・形状が確定しますので、非常に重要です。

商業地で土地が広く、例えば間口20mですと、0.1mで2㎡、0.2mでは4㎡違います。

4㎡は約1.21坪ですので、1坪当たりの価格が500万円の場合は約600万円もの差になります。

また、購入を検討する方にとっても、正確な土地の面積と形状がわかると、どのような建物を建築できるかの大変重要な資料となります。建築できる建物の大きさ・形状等のプランニングがすぐにできるからです。

 

不動産の売却をお考えでしたら、まずは不動産流通システム【REDS】までお気軽にお問い合わせください。経験豊富な宅建士が揃っておりますので、気兼ねなくご相談ください。お客様にとってベストな進め方をご提案申し上げます。

どうぞよろしくお願いいたします。

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