涼しくなってきました。
物件回りも少し楽になってきたのではないでしょうか?

 

前回、アパート購入時の建築状況のお話をしましたが、今回は建築する建物の構造についてお話をしたいと思います。
代表的な建築構造である木造・S(鉄骨)造・RC(鉄筋コンクリート)造では、どこに注意して、どのような違いがあるでしょうか?

 

 

まず、それぞれの構造による建築費の坪単価はどれくらいでしょうか?
(地盤工事や外構工事・設備費を除いた建物のみの費用です。)

 

●木造・・・坪約50万
●S(鉄骨)造・・・坪約80万
●RC(鉄筋コンクリート)造・・・坪約90万

 

もちろん規模や間取り等によっても変わってきますが、おおよそこのような単価です。
ご存知のように、木造よりもS(鉄骨)造、S(鉄骨)造よりもRC(鉄筋コンクリート)造、の方が頑丈で長持ちします。

 

 

次に、耐用年数はどうでしょうか?
実際には建築後の手入れや環境により大きく違いが出ますので、減価償却で用いる「法定耐用年数」で比べてみます。

 

●木造・・・22年(事業用の場合)
●S(鉄骨)造・・・34年
●RC(鉄筋コンクリート)造・・・47年

 

木造は意外に短く感じますね。
実際は木造でも40~50年は持ちます。築50年になる年までの期間を融資する銀行もあるくらいです。
RCも今昭和40年代のマンションもリノベーションブームで良く売れますので、実際は80年以上持ちます。

 

 

他には、
運営費用(ランニングコスト:固定資産税、修繕費用等)
●木造・・・安い
●S(鉄骨)造・・・普通
●RC(鉄筋コンクリート)造・・・高い

建物評価(銀行評価等)
●木造・・・低い
●S(鉄骨)造・・・普通
●RC(鉄筋コンクリート)造・・・高い

高級感(賃貸時の坪単価)
●木造・・・低い
●S(鉄骨)造・・・普通
●RC(鉄筋コンクリート)造・・・高い

このような違いがあります。
ある程度予想通りかもしれませんが、プロが見るのはこの「バランス」です。

買う人の目的が何なのか?何を優先したいのか?

ランニングコストが安く、安定して回したいのであれば、木造を。
家賃収入を多く見込みたいのであれば、規模が大きく、銀行評価も高いRCを。
節税目的であれば、建物分が大きいRCを。(もしくは築年数の経った木造も短期償却で大きく節税可能)
デメリットと比較して、メリットの効果が大きければ、それを選択すると目的に沿う事となります。

目的による選択は様々です。
初めは木造を購入し、次にRCを購入する方もいます。

 

プロに相談する事も大事ですが、自身が目的をはっきりする事も大切です。
ご相談の際は、アパート売買約100棟の実績がある北山に、是非ご相談ください。

 

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