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佐藤 亮介さとう りょうすけ

「土地を売る(その6)」借地権

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最終更新日:2021年7月3日
公開日:2021年7月1日

こんにちは。
仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■
   「土地を売る(その6)」でございます。

我々仲介業者が仲介する売買では、売主様・買主様は売買契約を交わします。
売買契約に、売主様でも買主様でもない第三者が絡んでくる次の3つについて、書いてみたいと思います。
1、隣接地所有者:境界の確認・確定(測量)、越境があればその解決方法
2、私道所有者:私道の通行・掘削の承諾
3、借地権の地主(土地所有者):譲渡承諾・建て替え承諾
この方々は、売主様と買主様との売買契約の当事者ではありません。
そのため、売主様の違約(契約違反)とならないように配慮した特約を付けるようにします。

今回は、3の「借地権の地主(土地所有者):譲渡承諾・建て替え承諾」について

今回は、借地権のうち取り扱いが多い「旧法賃借権」の売却についてのお話です。
旧法賃借権の場合、借地権の売却には、ご存じのように地主様(土地所有者様「以下、地主」)の承諾が必要です。

そこで、売買契約書には地主からの借地権譲渡の承諾が得られなかった場合の条文が、既に盛り込まれていることがほとんどです。
(例文)
(借地権が賃借権の場合の特約)
第〇〇条
1.売主は、借地権が賃借権のとき、当該賃借権を買主に譲渡することについて、土地所有者の賃借権譲渡承諾書を取得します。なお、承諾料は売主の負担とします。
2.前項の賃借権譲渡承諾書を交付できないとき、売主は、買主に対し、本契約を表記賃借権譲渡承諾の特約に基づく契約解除期日までであれば、書面による通知により解除することができます。
3.前項により本契約を解除したとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

借地権を売却することを決心した場合、まず、土地所有者から承諾を頂けるか確認することが必要です。
直接お会いできるようでしたら、お会いして確認するようにしてください。
仲介を依頼する仲介業者と同行する方が良いと思います。

仲介業者の立場からは、確認する事柄は、実は結構多いです。

(1)借地権売却のご承諾
(2)売却の方法のご相談
   ①地主さんに借地権を買い取って頂けないか。
   ②地主さん(底地)と同時に売却しませんか。
   ③等価交換してもらえませんか。
(3)名義変更料は、いくらになりますか。
(4)契約期間は、新規20年(30年)でよろしいでしょうか。
(5)建替え承諾料は、いくらになりますか。
(6)地代(じだい・ちだい)は、いくらになりますか。
(7)金融機関の承諾書を頂けますか。

主だった確認事項は以上ですが、金額の話ですので、すぐに回答頂けないことも多いです。
後は、経験豊かな営業マンにお任せするのが、スムースに進める第一歩となります。

もしご売却のご予定がございましたら、売り出す前に、まず「不動産流通システム【REDS】」にお声がけください。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

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