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佐藤 亮介さとう りょうすけ

「土地を売る(その4)」仲介手数料最大無料

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最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年5月31日

こんにちは。
仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■
   「土地を売る(その4)」でございます。

我々仲介業者が仲介する売買では、売主様・買主様は売買契約を交わします。
売買契約に、売主様でも買主様でもない第三者が絡んでくる次の3つについて、書いてみたいと思います。
1、隣接地所有者:境界の確認・確定(測量)、越境があればその解決方法
2、私道所有者:私道の通行・掘削の承諾
3、借地権の地主(土地所有者):譲渡承諾・建て替え承諾
この方々は、売主様と買主様との売買契約の当事者ではありません。
そのため、売主様の違約(契約違反)とならないように配慮した特約を付けるようにします。

今回は、1、「隣接地所有者:境界の確認・確定、越境があればその解決方法」
のうち、越境があればその解決方法について
「越境」:自分の土地(売買対象地)から、お隣りへ何かが飛び出ている、通過している状態。
あるいは逆に、お隣りから自分の土地(売買対象地)へ何かが飛び出ている、通過している状態。
大げさかに聞こえるかもしれませんが、所有権を侵害している、されている状態です。
調査もせず、何の手段も講じずに売却すると、後々売主様は買主様から損害賠償請求等を受けるリスクがあります。

まず、越境がないか調べてみることです。
建物の軒先、庭木の枝などは、何となく見えるけど、高くてよくわからない、建物の裏側は見えにくい。
上・下水道管、ガス管なんて、それぞれの敷地に直接引き込みじゃないの、と思われるかもしれません。

では、どうやって越境してる、されているかを確認するか。
目視が考えられますが限界があります。そもそも、境界がはっきりしていない場合、境界線自体がわかりません。
そのためには、測量士による仮測量(隣地の立ち合いを求めない測量)をするの有効です。
(最終的には、隣地の立ち合いを得た測量をするのですが)

上空の建物(外壁のことだけではなく、庇、雨水の集水器、アンテナ、給湯器の排気口などあらゆるもの)や電線の越境の可能性がミリ単位でわかります。
地中の上・下水道、ガス管はどうすれば調べられるか。ヒントは「我が家の下水道~土地・戸建の調査(売買の調査その1、その2)をご参照ください。

越境してる、されている可能性があることがわかります。
では、わかったらどうすればよいでしょうか。
売買契約を結ぶ前までに越境を解消するのが最も適切といえます。
しかし、境界の確認、越境の内容、売買のタイミングによっては、越境をすべて確認できず、また解消されない売買契約を結ざるを得ない場合もあります。実際、解消といっても、屋根を切ったり、水道管や下水管を付けかえたりするのは、なかなか大変です。

では、売買契約書にどのように盛り込むかのが良いか。
越境があること、越境物の種類、位置、範囲等を具体的に記載し、売主様が、お隣さんと越境物の確認をして、越境物の処理(例えば、越境している側で建物を建て替える際に越境物を撤去するなど)をお隣さんとの合意書を取得して買主に交付することにし、万一、取得できない場合は、白紙解除できる条項を入れることです。

その3でも書きましたが、「お隣さんとはお付き合いが長く、温厚な方だから、すぐにご了解頂ける」と売主様は思われ、仲介業者に対してもそんな話をします。
ところが、「隣接地所有者様のご了解がなかなかえられない」ことがあります。

売主様と仲介業者の打ち合わせが大事なことは、もちろんです。
売ると決心したら、早めに越境について、確認することが大事です。
ご売却のご予定がございましたら、売り出す前に、まず「不動産流通システムの佐藤」お声がけください。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

「土地を売る(その5)」に続きます。

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