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佐藤 亮介さとう りょうすけ

「土地を売る(その3)境界明示」

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最終更新日:2021年6月24日
公開日:2021年5月22日

こんにちは。
仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。

■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■
   「土地を売る(その3)」でございます。

我々仲介業者が仲介する売買では、売主様・買主様は売買契約書を交わします。
売買契約に売主様でも買主様でもない第三者が絡んでくる次の3つについて、書いてみたいと思います。
1、隣接地所有者:境界の確認・確定(測量)、越境があればその解決方法
2、私道所有者:私道の通行・掘削の承諾
3、借地権の地主(土地所有者):譲渡承諾・建て替え承諾
この方々は、売主様と買主様との売買契約の当事者ではありません。
そのため、売主様の違約(契約違反)とならないように配慮した特約を付けるようにします。

まずは1、「隣接地所有者:境界の確認・確定、越境があればその解決方法」のうち、
境界明示があります。これは売買対象地の範囲を確定し、それが目で見てもはっきりわかるようにすることです。
境界標が元々ない、また、あったはずの境界標が見当たらない場合があります。
売買契約書には、次のように書かれています。
『売主は、買主に対し、表記残代金支払日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』

こんな時、隣接するに立ち合いあって頂き、資格ある土地家屋調査士や測量士にて、境界の位置を確認して、境界標を設置します。同時に、隣接地所有者との境界確認書を交わし、測量図を作成します。

「お隣さんとはお付き合いが長く、温厚な方だから、すぐにご了解頂ける」と売主様は思われ、仲介業者に対してもそんな話をします。
ところが、「隣接地所有者様の境界の確認がなかなかできない」ことがあります。
理由はさまざまです。
お隣さんは実は所有者ではなかった。隣接地所有者が見つからない、連絡が取れない。海外に行っており帰国するまで時間がかかる。実は認識が全く違っていた。等
「期限(残代金支払日)が迫っているけど、どうしよう。」
・・・どうなりますか?
買主様から、「契約書通りに履行してください」と言われると、売主様ご自身がどう頑張っても、もう履行はできないですね。
「契約違反」と言われても仕方ありません。

そこで、売買契約を締結する際に、境界の明示ができない場合を想定した特約条項を入れるようにします。
(例文)
1.売買契約書第●条に定める境界の明示について、万一、売主の責に帰さない事由により境界の明示および 境界標の設置ができない場合には、○年○月○日までであれば、売主および買主は本契約を無条件にて解除することができるものとします。
2.前項により本契約が解除された場合、売主は買主に対し、受領済の金員を無利息にて速やかに返還しなければなりません。

売主様と仲介業者の打ち合わせが大事なことは、もちろんです。
売ると決心したら、早めに境界について、確認することが大事です。

ご売却のご予定がございましたら、売り出す前に、まず「不動産流通システムの佐藤」お声がけください。
どうぞよろしくお願い申し上げます。

「土地を売る(その4)」に続きます。

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